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最近，乐居君在浏览中介网站时无意中发现，石牌板块的天誉华庭（又名“伊顿18”），二手房成交价竟已突破了10万元/㎡！

图片来源：贝壳找房

在2020年前后，乐居君就曾留意过该小区，当时其价格还在6.5万元/㎡左右，这样的涨幅，足以媲美金融城、牛奶厂等区域。

图片来源：贝壳找房

除了天誉华庭以外，板块内的保利中辰广场、保利中宇广场、瑞安创逸等小区，均已有房源成交价超过10万元/㎡。

难道说，10万+会成为石牌板块的常态？最早的数码“圣地” 生活配套成熟提起石牌，大多数人第一个想到的会是石牌村。不过按广义的行政区划，石牌实际上要大得多，其东起华南快速干线，西至石牌涌，南到黄埔大道，北至广园快速路，正处于珠江新城和金融城的中间。

1985年，天河区政府提出“依靠高校打造科技新区，促进天河区经济的发展”后，石牌便开始发展IT产业，率先迎来了黄金时代。

在短短几年里，太平洋数码广场、百脑汇、天河电脑城等商场陆续落地，岗顶电脑商圈初具规模。

在当时，无论是想购买最前沿或是极冷门的数码产品和配件，还是产品出现了什么疑难杂症，到石牌总能找到解决办法。

对于数码产品爱好者来说，石牌是宛若“圣地”般的存在，一度与北京中关村齐名。随着电脑的普及和电商的兴起，石牌逐渐褪去了神圣的光环。但得益于较早便聚集起来的商业和人气，石牌的各方面配套也已发展得较为成熟。

就像是交通方面，石牌被华南快速、广园快速、黄埔大道等主干道包围，自驾出行四通八达。公共交通现阶段主要依赖地铁3号线和brt，在建的地铁10号线、11号线和13号线二期日后也将在板块内穿过，地铁出行将更加便利。

建设中的13号线二期石牌南站石牌的教育资源更为亮眼。

除了暨大和华师两所知名高校坐镇以外，华师附小、石牌小学、龙口西小学、华师附中等，均是在天河乃至整个广州备受追崇的名校，可以说，石牌的房价有相当大部分就是靠学区房所撑起。

另外，板块内还有中山大学附属第三医院（天河院区）、暨南大学附属第一医院2所三甲医院；商场则有天娱广场、摩登百货等，足以满足周边居民的日常需求。

一路之隔 房价相差超2万元/㎡地段优越、交通便捷、教育资源丰富，石牌确实有涨价的底气。

以文章开头提到的伊顿18为例，安居客数据显示该小区在2020年6月之前的均价约为6.5万元/㎡，此后便迎来了上涨行情，2021年上半年涨势尤为凶猛，直接从7字头逼近10万元/㎡。

图片来源：安居客

而根据贝壳的成交数据，当时还有房源仅挂牌2天就实现成交，价格为9.7万元/㎡，另外几套接近10万元/㎡的房源基本都是在2个月左右便成交，这说明，买家似乎也相当认可这里的价值。

图片来源：贝壳找房

不过，并非整个石牌都能获得这样的价值认可。

以天河路为界，石牌板块的南北区域房价截然不同。就比如同样是2010年前后建成的项目，天河路以北的保利中辰广场目前均价约9万元/㎡，天河路以南的中铁盛德国际房价却仅需6.7万元/㎡，价差达到2.3万元/㎡。

房价数据来源：贝壳找房

而这绝非个例。若是按照贝壳的板块划分，整个石牌又被划分为天润路、龙口西、龙头东、石牌共4个小板块，前三个板块均位于天河路以北，房价约7万元/㎡左右，而贝壳所划分的石牌板块房价仅5.7万元/㎡，价差超过1万元/㎡。

图片来源：贝壳找房石牌村何时能拆？

在位置接近，配套共享的前提下，天河路南北两侧何以房价相差巨大？最主要的原因，或许就在于城市面貌的差别上。天河路以北是成熟的住宅区，多个小区林立于此；而天河路以南，则是大面积的城中村——石牌村，两者的城市面貌可谓云泥之别。

说起石牌村，在广州几乎是无人不晓：比握手楼更近的“接吻楼”、狭窄而又暗无天日的道路、墙壁上密密麻麻的招租广告、以及随时窜出来的电瓶车及行人……

如果要在广州的众多城中村中找一个代表的话，石牌村无疑是首选。

一边是居住氛围浓郁的住宅区，一边是“脏乱差”的城中村，在这种强烈对比下，买房者会做何选择显而易见，天河路南侧的小区房价也无可避免地比北边低了一截。

更扎心的是，短时间内石牌村迎来旧改的可能性恐怕也是微乎其微。石牌村是广州居住人口最多的城中村，在这片不到1平方公里的土地上，居住着近10万人口，要想完成这近10万人的迁移工作，工作量可想而知。

同时，石牌村也被称为是最贵的城中村，这里的地段优越，建筑密度又大，拆迁成本非普通开发商所能承担。值得一提的是，石牌村里13号线石牌南站房屋征收的货币补偿标准就高达8.65万元/㎡，迄今仍然位居广州房屋征收标准榜首。

另外，近两年广州的旧改政策变动较大，房地产市场整体也并不景气，不少开发商自身难保，自然也不敢随便动石牌村这尊“大佛”。

也正因此，去年5月天河区公示了石牌村基础数据调查工作的招标结果之后，石牌村的旧改又陷入沉寂，如今一年多过去也未翻起半点水花。对于石牌村村民和周边小区业主来说，当下能做的依然只有漫长的等待……