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一线江景、均价2.8万，危房林立的海珠桥南广场旧改消失了？

广州旧改重启，而旧城改造却鲜有声音。

早前，计划推进26个项目，最新定调仅有4个项目确定继续改造，3个位于黄埔区、1个位于越秀区。 其中，海珠区原计划推进有3个旧城改造项目，如今都“消失”了。

于是，我们重走了海珠桥南广场旧改项目。

为什么选这个项目，因为它是海珠区2021年旧改呼声最大的项目之一，是广州市旧城改造的“始祖”，启动时间远早于南洋电器厂、鱼珠旧城等改造项目，也是不少网友关心的话题。

来源：人民网

均价涨了3千，危房林立海珠桥南广场项目，位于海珠桥南端，与越秀区隔江对望，具体位置在滨江西路以南，内环路以北，距离市二宫地铁站约400米。这里是“老海珠”，也是昔日诸多绅士名流居住的地方。历史文化、地段位置，值得万两黄金。居住环境上自然充满了老广烟火气，各式食肆、学校、医院、商业等应有尽有。

资料显示，海珠桥南广场项目总用地面积30.51公顷，建筑面积约96万m²。项目改造范围内共有6个社区，包括滨江街的海运社区、小港社区，以及海幢街的永龙社区、福仁社区、同庆社区以及蒙圣社区。其中，以海珠桥-江南大道北为分界线，同庆小区、蒙圣社区、福仁社区等组成西部片区是建造年代久远的平房；

向东走，永龙社区、海运社区、草芳新街小区等组成的中部片区，建造年代普遍是上世纪九十年代；再向东走，则是怡安花园、中海名都、朗晴居一二期等组成的东部片区，这些小区普遍是新式小区。

体现在房价上，由西往东，亦呈现出梯度上涨的趋势。从居住环境上，则是反向的走势。去年9月份，我们实踩西部片区时，房产交易平台挂牌有3套房源，均价为2.5万元/㎡；江南大道北挂有20套房源，均价为2.6万元/㎡。

｜海珠桥南广场片区房价情况，时间2021年9月

目前，两个片区的房价不到一年的时间，已经上涨了3千元/㎡左右；其中，同庆路均价为2.8万元/㎡，江南大道北为2.9万元/㎡。

一线江景、海珠老城区、均价不到3万元/㎡，单看这些要素，价格是低到难以想象的。

但，当你走进这些社区的时候，或许认为价格理所当然，甚至是超过实际价值。因为除了地段价值，房屋、周边环境本身只有“钢精水泥的价值”。

与去年实踩时对比，海珠桥南广场改造项目范围内并没有太大的变化，这里与城中村一般，存在建筑密集、功能混杂，公共绿地与公共服务设施缺乏的问题。

所谓，年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。这次，我们再去海珠桥南广场，在同庆社区、蒙圣社区、福仁社区之间穿街走巷时发现，片区内不少房屋楼宇已经被定义为危房、要求业主进行房屋定损、催办业主限期搬迁等，这些通知落款时间基本为2022年。

若以项目西部片区的居住、环境现状，房屋大部分是框架、红砖房，同时不少需要铁架进行支撑，改造已是迫不及待。不过，海珠区十四五规划，海珠桥南片区被定性为“品质提升工程”。可以简单地理解成，从原来的“大改造”，变成“修修补补”，不会大动干戈地拆迁重建。

02旧城改造春风吹走了？去年8、9月份，广州旧城改造项目迎来爆发。荔湾区聚龙湾启动区项目成功完成招商，由国企珠实集团以71.4亿元摘得；后有全市首个旧城混合改造项目，南洋电器厂及其周边更新改造项目公布了拆补方案；番禺区首个旧改城改项目永大社区改造项目，开始启动意愿征询工作。在海珠区上，旧改春风可以说吹遍了一切与“旧”相关的项目。2021年工作计划中提出，旧村改造将推动沥滘村首期安置房主体结构完成80%，新市头完成基坑支护和土方施工，赤沙、石溪、凤和（康乐、鹭江）完成实施方案报批并动工；五凤、联星（南箕）等10个村完成合作企业招商，三滘、东风等6个村开展片策、控规方案编制，土华、瑞宝完成基础数据调查。在旧城改造中，海珠区提出，深化海珠桥南广场片区城市设计和概念规划，启动改造前期工作；开展广纸片区规划设计、土地整备、建设运营，实现广纸片区连片整体开发。

广纸片区

本以为，被“点名”的海珠桥南广场改造项目，终于将迎来长达20年的破冰。

然而，旧改“春风”普惠下，并非每个旧改项目都能如愿推进，特别是旧城镇。早在2002年，海珠桥南广场项目已通过了规划方案的审定，但迟迟没有动工，并且走走停停。现在，比它晚一点的黄埔鱼珠旧城改造、南洋电器厂旧改项目，都已经走到了实施动工。

到了2008年，海珠桥南广场改造事宜再次被提起，当时，海珠区规划分局就《海珠桥南广场地区旧城改造规划方案》进行征询意见。但，随后又“消失”在市民的视野中，直到海珠区2021年工作计划的出现。旧城改造项目“一动不动”的原因很简单，地块面积有限、拆迁成本高、扩容困难。据了解，海珠桥南广场的改造涉及总人口数已经超过2万人，其中户籍人口占多数。

同时，改造范围内有9.51%的建筑为住宅公房，按照当时的说法，这批居民无法回迁，只能得到货币补偿。

但是，放眼全国，我们都可以发现，仅以货币补偿，居民基本无法实现原地购房，这批居民往往要求“原地安置”或拒绝拆迁。

而在“大拆大建”限令之后，旧城改造将变得难上加难，因为限制容积率是文件的核心内容之一。不扩容的情况下，面对旧城改造项目，开发商需要投入居民安置、货币补偿和奖励、建安、公服配套建设等成本，同时加上“昂贵”审批时间成本。这是一笔赔本买卖，还是“血亏”的那种。所以，这是为什么民企很少愿意拿旧城改造项目。

根据规划，海珠桥南广场改造项目将分为两期开发，规划新增绿化广场4.5万平方米，形成与海珠广场隔江对望的大海珠广场，将以广场为中心，形成集商贸、文化、休闲、居住、交通功能于一体的多功能区域性中心。

｜海珠桥南片改造效果图

望着桥对面、同处广州传统中轴线的越秀星寰国际商业中心。恒基兆业早在1992年获得了旧改地块开发权，一路走走停停，因为文保限高等问题，经历了长达25年的时间，才迎来商业综合体的全新亮相。

海珠桥南广场旧改项目，如今从起步到现在也走了20年，河北、河南的差异又开始上演，或许没多久人们又会说起那句：“宁要河北一张床，不要河南一间房”。