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时光荏苒，不知不觉间2022年已经过半，又到了年中盘点。上半年房地产行业风云激变，一场跌宕起伏的“魔幻秀”再度上演，为全方位呈现行业与市场形势，乐居新媒体·广州特别策划——楼市年中大考，从政策、市场、土地、房贷、旧改等方面，进行总结回顾和全面剖析，并展望下半年房地产走势。

号外号外！大湾区九城楼市“期中考”成绩大放榜，上半年九城新房成交量均有不同程度的下跌，整体“飘绿”。

据乐居不完全统计，2022上半年（1.1-6.30）大湾区九城共成交193751套新房，同比大跌45%。

其中，广州尽管区域分化明显、且同比下跌35%，但仍不负众望拿下九城冠军，共网签39618套；佛山网签量位列第二，共网签35675套，同比下跌38%，创下近12年来第三低；惠州跌至第三，共网签26375套，同比跌超五成，但已在慢慢出现回暖迹象。

具体表现如何，接着往下看↓↓↓

广州：市场分化明显

据广州中原研究发展部显示，2022年1-6月，广州累计成交新房39618套，同比下跌35%。看到这个数据，不少人第一反应就是：“惨啦，惨啦！成交少了1/3，广州市场要不行啦！”

但其实，若是把眼光放长一点，你会发现，广州楼市只不过是处于一个正常回调而已。2020年上半年，广州成交32881套新房；2019年上半年，39978套；2018年32720套。2022年上半年广州新房的成交表现，还能在近5年中排在第三名，仅低于第二名360套。

2022年1-6月，广州全市成交均价为38737元/㎡，环比上涨20%。主要原因是，今年上半年有多个豪宅及改善盘扎堆入市，从而助推了广州房价上涨。目前广州楼市存在较为明显的分化现象，城市核心相对强势，而部分外围板块则比较疲软。

佛山：成交为近十二年第三低

从历年成交来看，佛山2022年上半年网签套数为35675套，是近十二年第三低，仅次于2012年同期的25518套，2014年同期的32943套，与2011年同期的35864套基本持平，几乎重返十年前水平。

分区域来看，顺德为唯一破万套的区域，达到了11315套，南海的9334套紧随其后，两者合计贡献了20649套，占比高达57.88%，而禅城、高明、三水等区相差无几，维持在四、五千套的水平。

惠州：成交均价跌5-10%

自三月份以来，惠州一手商品房成交已连续四个月环比上涨，市场总体呈现回暖趋势。

今年1-6月，惠州全市累计住宅网签26375套，累计成交住宅271万㎡，整体仍处低位，但从月度表现来看，已连续四个月环比上涨。

其中，惠城区成交面积及金额均为惠州全市首位，成交金额为121亿元，其次为惠阳区、大亚湾、博罗县及仲恺区；成交面积来看仅惠城区、博罗县突破50万㎡，对比2021上半年，市场规模收缩明显。

2022年上半年住宅备案均价约12855元/㎡，同比下降0.4%，同时今年楼盘普遍折扣力度较大，预计实际成交均价同比去年下降5-10%。

江门：6月成交创近一年新高

2022上半年江门市共成交商品房成交面积约321万㎡，其中成交商品住宅22869套，成交面积约250万㎡，成交均价为8357元/㎡。

从成交月走势来看，1-5月保持低位运行（3000套左右），观望情绪浓厚；5月底起，暂停实行限购政策，购房补贴政策陆续出台，购房需求开始释放，6月迎来小高峰，创近一年成交新高（4782套）。

中山：东部、南部最热门

根据合富研究院监测的数据，2022年上半年，中山住宅成交共计18811套，月均成交3135套，同比下降48%。

从住宅月度成交走势来看，上半年中山住宅成交整体成上升趋势，2月和4月的成交有所回落，4月之后的成交上升明显，到6月直达最高峰。不过对比去年的成交，仅6月同比有所上涨，其他月份明显低于去年同期。

从各街镇成交数据来看，2022年上半年住宅成交热门主要集中在东部和南部街镇。

其中，南朗以成交2466套位居第一，火炬开发区成交2399套排名第二，三乡成交2360套排名第三。另外，上半年成交超过千套的，还有西区和坦洲，分别成交1569套和1133套。

深圳：同比下跌38.3%

据深圳房地产信息网和乐有家研究中心数据显示，深圳上半年合计成交16126套新房住宅，同比减少38.3%。二手住宅成交套数9965套，日均不到60套，同比下降约64.96%，成交量创2007年以来最低。

此外，新房和二手房的成交主力均为改善客户，近期，据相关二手从业人员透露，深圳湾某楼盘，170㎡成交价6200万元，均价破36万元/㎡。深圳楼市正在悄悄抛弃刚需。

数据显示，2022年上半年受调控政策大环境等因素的影响，深圳楼市部分购买力仍处于观望态势，做出购买决策的决心和信心仍在犹豫，市场处于楼市信心重建期。

肇庆：同比跌两成

2022年上半年，肇庆住宅市场成交回落，但房价整体呈上升趋势。其中住宅网签套数15161套，同比下跌两成。

各区方面，端州、四会和怀集为全市成交前三甲，其中端州最为火爆，共成交2639套；四会和怀集紧随其后，分别拿下2429套、2053套的成绩。

5、6月全国各地市利好政策频出，肇庆也开始为楼市注入强心针，但未能力挽狂澜。

珠海：斗门区位居榜首

从珠海市商品房预（销）售专网的统计数据来看，截止至2022年6月30日，珠海全市上半年住宅房网签共计11475套，比去年同期的28357套下跌59%。

 从上半年网签数据来看，虽然与2021年上年相比，楼市比较“冷清”。但从今年每个月的成交数据来看，珠海的楼市逐渐回暖，如6月的住宅网签数据，成交2429套，环比上涨16.7%。

从区域看，斗门区位居榜首，作为珠海的刚需大户，斗门楼价处于洼地，供需两旺，市场成交比重较大，一直是刚需置业“含金量”较高的区域。而作为珠海行政与教育各方面配套最为齐全的区域，香洲区仍是购房者心中的“白月光”。

其中，斗门区住宅网签3542套位居第一，同比下跌43%；香洲区住宅网签以3541套位列第二，同比下跌50%；金湾区以2013套位居第三，同比下跌73%；高新区以成交992套排名第四，同比下跌73%；横琴新区成交697套排名第五，同比环跌69%。

据了解，在五月黄金周开始，全市多盘持续推出特价房、低首付等促销手段，一定程度刺激项目来访量以及成交量，其中斗门、香洲、横琴新区等板块回暖表现较为明显，这也预测下半年珠海楼市将日趋向好。

东莞：成交前期低迷，后期回升

据瑞城搜公布的数据显示，2022年上半年，东莞全市新房成交套数为7641套，成交面积为96.51万㎡，成交量同比去年上半年下降约67%。

与去年火热行情成鲜明对比，新房的供应和成交同比大幅下滑，为近几年历史低位。

开年以来，春节传统淡季，叠加疫情、客户提前返乡等影响，市场人气不足，东莞1、2月网签量较差。进入第二季度，多家房企积极推新，掀起了一波供应小高潮。同时，在“428”新政、“莞七条”等松绑政策接连出台，房贷利率持续下调等政策段、金融端的利好加持下，新房市场供需环比上涨，成交终现回暖。二手住宅也是量价齐涨，均价首破2万元/㎡。

区域网签方面，2022上半年东莞市新房成交套数前十的镇街分别是：厚街镇、寮步镇、茶山镇、横沥镇、虎门镇、万江区、塘厦镇、松山湖、谢岗镇、大朗镇。

其中，厚街、寮步、茶山三镇表现比较亮眼，占全市总成交的42.5%。厚街上半年网签最多，网签套数703套，网签均价为30013元/㎡。排名第二的是寮步镇，网签套数共692套，均价为28013元/㎡。位居第三的茶山镇网签总套数为541套，均价26184元/㎡。

数据来源：阳光家缘、合富、世联行、瑞城搜、克而瑞、臻联、中原、各市住建局

乐居大湾区综合整理