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两年前买房的时候，加了一位中介，最后也通过他成功买了现在的房子。

但买完房之后，几乎没怎么聊过天了。就在前两天，这位中介突然发来条微信：

“请问最近身边有朋友买房吗？

我这里有一套笋房推荐。”

看着聊天框，乐居君第一反应是，房产中介已经难做到这种地步了么？都两年没联系了，还能找到老客户推荐房子……

实际上，从去年下半年到现在，全国楼市持续低迷，购房者观望情绪浓厚，市场成交自然也不尽人意。

就在昨天（7月3日），我们发了上半年广州新房市场总结（回顾：成交腰斩？房价涨20%？广州楼市真相如何）。从数据看，1-6月广州累计成交新房39618套，同比下跌35%。

在今年各种政策利好叠加、开发商积极推货促销的背景下，市场虽有一定回暖，但仍然未及预期。

新房表现一般般，那么二手房如何？下面具体来看一下：

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成交同比下跌超4成

先说成交方面，两个字：惨淡。

广州中原研究发展部统计数据显示，2022年1-6月，广州二手住宅预计共成交42002宗（中介网签+自助网签），同比去年同期大幅下降44.2%。

这个数据并不乐观。

从历年广州二手住宅成交来看，2015年到现在，仅有四个阶段成交数据是低于5万套的，分别是↓

2015年上半年：成交45466套；

2020年上半年：成交47852套；

2021年下半年：成交41891套；

以及2022年上半年：成交42002套。

也就是说，今年1-6月，广州二手房成交数据创下了历史第二低，仅比去年下半年好一点点，多了111套。

从成交量上看，似乎两者相差不大。

但要知道的是，去年下半年楼市调控全面趋严。广州二手房参考价出台、人才购房政策收紧、首套房贷利率上调、严查首付来源、银行放款长达半年……

而今年以来，全国楼市的整体基调却是以趋“松”为主，政策层面暖风频吹，供需两端放松力度逐步加大。

据中原地产数据显示，今年上半年全国各地出台楼市松绑政策超460次，覆盖城市超200个。广州楼市信贷也持续放松，首套房贷利率最低甚至能做到4.40%。

所以今年与去年下半年相比，面临的完全是两个截然不同的调控环境。这意味着，市场购买力不及去年，楼市在一定程度上已然陷入“困局”。

此外，从月度成交来看，2022年上半年各月表现也均十分“平淡”。月度成交基本在7000-8000宗左右，远低于去年9759宗的月均水平。

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各区二手成交量普降

具体到广州各个区域来看。对比去年同期，今年1-6月广州11区二手住宅成交均出现下滑。

其中，南沙跌幅最为明显。

据中原地产数据显示，今年上半年，南沙二手住宅成交仅1410套，同比大跌61.3%。其原因除了整体大环境低迷之外，还与去年人才购房政策收紧有关。

黄埔也同样受人才购房政策影响，成交量大大下滑，上半年二手成交1793套，同比跌幅达54.6%。

下跌厉害的还有增城。上半年二手成交量与南沙、黄埔相比虽不算低，达到了3939套，但同比仍然大跌54%。

从各区成交量来看，番禺以6059套的优异成绩蝉联榜首，但同比下跌42.8%。

海珠以5915套排在第二，同比下跌42.5%；排在第三的是天河，上半年二手成交5201套，同比下跌49%。

此外，在2022年上半年成交活跃盘TOP10中，发展成熟的社区大盘依然备受欢迎，如番禺的祈福新村、增城的碧桂园凤凰城、海珠的金碧花园等。

社区大盘受欢迎，主要是周边配套齐全、居住氛围相对浓厚，同时二手挂牌量多，买家可以有更多选择。

而卖家在面对大量竞争之下，心态也不会太过坚挺，导致挂牌价大幅上涨。遇到着急卖的业主，会更容易淘到笋盘。

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均价同比大跌11.2%

接着来看一下价格。

据广州中原研究发展部数据，2022年1-6月，广州二手住宅网签均价为27468元/平方米，较2021年下半年下跌2.2%，同比大跌11.2%。

从下图的二手网签均价走势可以看出，自2021年到现在，二手房价格是一直在下降的。

其中，2021年上半年时，广州二手成交均价破了“3”，涨到30956元/平方米。

但到了下半年，因受增值税“2转5”、二手房参考价等政策影响，二手市场一度遇冷，价格也降到了28103元/平方米。

今年上半年则持续下跌，跌到了27468元/平方米。

但值得一提的是，在二手市场成交低迷、均价大幅下跌的情况下，广州千万豪宅项目价格却逆市上扬：

上半年整体均价74819元/平方米，大涨6.1%。

如果把时间线拉长，可以看到，2019年上半年广州千万豪宅网签均价仅57010元/平方米，这几年来一路上涨，仅去年下半年二手房参考价出台后跌了一点，到今年又涨了回来。

对此，广州中原表示，高端豪宅的稀缺性，使其具备较强的保值、升值能力，属于高净值群体优质资产配置。

“但随着刚需需求的逐步释放，而豪宅盘源需要时间消化涨幅红利。因此，预计下半年刚需价栺会呈现平稳微升，而豪宅价栺将回归平稳。”

写在最后：

这两年，房地产行业风云变幻，楼市亦跌宕起伏。尤其自去年下半年以来，包括龙头在内的房企相继“暴雷”，市场随之步入低沉。

前两天，克而瑞发布了一个TOP100房企销售榜：今年上半年，百强房企累计销售操盘金额同比降幅达到50.3%，整体业绩腰斩。

买新房，延期交付、烂尾风险令部分购房者犹疑，转而投向二手市场。

买二手，目前广州二手房挂牌量已经突破11万套，房子不好出手成为不争的事实。

同时“买涨不买跌”的心理作用下，买家观望情绪愈发浓重。而反反复复的疫情也令一些人收入下滑，首付积攒及还贷压力大大上升。

因此，乐居君认为，市场回暖仍需时间，若下半年政策放松持续加码，楼市表现或整体好于上半年。

本文数据来源：广州中原研究发展部