官方撒糖，这次“砸中”的是南沙。
昨天，国务院印发《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》（下简称《方案》）
随后，新闻联播也对此进行了报道，如此高调且单独区域的利好，属实罕见。
截图来源：中华人民共和国人民政府网
《通知》对南沙产业、交通、城市发展标杆建设等多个维度，都提出了详细的发展路径。
值得指出的是，2022-2024年，每年安排南沙100亿元新增地方政府限额，并统一计入地方政府债务余额。
这100亿元，将用于交通基础设施、农林水利、物流基础设施、市政等领域，为城市发展提速。
利好之下，南沙将全面提质，城市更新会否也能乘东风？
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01
设三大先行区，减15%税率
除了每年新增100亿元的资金资产，《通知》还从空间布局上为南沙发展划重点。
南沙区全域总面积约803平方公里，按照以点带面、循序渐进的建设时序，以南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽三个区块作为先行启动区，总面积约23平方公里。
对先行启动区鼓励类产业企业减按15%税率征收企业所得税，并按程序制定优惠产业目录。
图源：广州乐居
为什么选择这三个板块作为启动区？
按照《通知》的说法，这三个地方均有快速通达香港的交通枢纽，未来将依托这一优势，加快形成连片开发态势和集聚效应，带动南沙全域发展。
《通知》指出，到2025年，先行启动区建设取得重大进展是发展目标之一。
图源：广州乐居
另外，《通知》也提及了与城市更新相关的内容。
其中一点是，坚持尊重自然、顺应自然、保护自然的生态文明理念，加强文明传承、文化延续，抓好历史文化保护传承，加强乡土树种、古树名木保护，用“绣花”功夫做好城市精细化治理。
不过，这也不代表全面改造被取缔，而是讲求多种改造方式结合，遵循“科学、有序、统筹”原则。
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02
利好驾到，旧改有望提速
那么， 南沙旧改未来哪里最有机会？
跟着利好政策走，答案毫无疑问，南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽，这三个先行启动区。
尤其是南沙湾板块，早期由霍英东集团深耕多年，目前已成为南沙的“富人区”。
天生的临海优势，加上南沙湾客运码头、游艇会、会展中心、南沙科学馆等项目，南沙湾汇聚了南沙近半的高端配套，极具发展潜力。
南沙湾效果图（最终以官方发布为准）
但作为南沙发展最快的板块之一，南沙湾旧改鲜有消息流出。
去年9月，板块内的坑塘村，曾对片区策划方案进行意见征询。
坑塘村，南邻富力天海湾，东至虎门联络道，西至金岭南路，北靠黄山鲁森林公园，总面积52.77公顷，复建安置总建筑面积26.77万平m²。
按照规划，项目定位湾区文商旅产业创新融合示范区。
另外，坑塘村还将构建“建“1主导1亮点1配套”产业体系——
“1”大主导产业：数字文旅产业；“1”大亮点产业：电竞产业；“1”大配套产业：活力社区配套。
值得一提的是，坑塘村被纳入“继续前期研究项目”，此前曾吸引富力介入，不过最终谁将操刀改造，现在还说不准。
再说庆盛板块，最有机会的项目，非大塘村莫属。
项目距离庆盛枢纽约4公里，北临鸡谷山路，南临黄阁大道，东临市南大道，西临京珠高速。
2019年7月份，大塘村更新片区控股必要性征询意见对外公示，总用地面积约45.9公顷。
项目已确定合作企业为时代中国，投资金额约38.53亿元。
图源：时代中国官网
今年3月，为加快改造进度，部分村民甚至自拆房屋，曾引起网上不少讨论。
村民改造心切，加上位于发展规划重地，大塘村的改造有望在今年进一步加快速度。
图源：大塘村微服务
03
产业导入，离不开旧村改造
尽管在严控大拆大建的时代，想要大范围“拆旧建新”是不可能的，但本次《通知》的发布，大概率也能推动部分旧改项目的进度。
为什么这样说？
仔细研究《通知》，极大篇幅提及“创建合作平台”、“打造科技创新平台”、“培育高新技术产业”、“推动国际化高端人才集聚”......
截图来源：中华人民共和国人民政府网
这一系列操作，都需要土地，而这也是启动区尤其是南沙湾最缺乏的资源。
因此，通过旧村改造，腾出空间，不失为最有效的方式之一。
另外，2021年3月，南沙曾发布了《关于进一步加强南沙区旧村庄改造项目产业导入的工作指引（试行）》，对旧改产业导入提出了严格要求。
截图来源：南沙区人民政府网
三个先行启动区，均位于南沙第一圈层中。
按照要求，第一圈层区域中的旧改项目，未来导入的产业，以金融商务、总部经济、科技创新、教育培训、文化创意、先进制造等相关业态或其配套产业链项目为主。
可见，旧改的产业导入要求，与《通知》也是契合的。
对于南沙未来发展，你有什么看法？欢迎留言~
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