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  城市更新正在进入立法时代。

  近日，北京市住建委发布关于对《北京市城市更新条例》公开征求意见的公告，内容非常重要，对城市发展影响重大。

  这也是继深圳、广州、上海后，我国第四个针对城市更新立法的城市。

截图来源：北京住建委

  除了四大一线城市，自国家“十四五”规划纲要正式提出实施城市更新行动以来，全国多城积极响应，还有成都、重庆、天津等地也先后发布城市更新实施方案。

  2021年3月，《深圳经济特区城市更新条例》出台；6月，重庆发布《重庆市城市更新管理办法》；7月，广州住建局发布《广州市城市更新条例（征求意见稿）》；9月，上海市正式施行《上海市城市更新条例》......

  可见，我国在探索城市更新新道路的过程中，不断完善，保障城市健康发展。

 截图来源：广州住建局

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  为什么对城市更新立法？

  在我国“十四五”规划中，明确提出“加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升”。

  过去二三十年，旧改、棚改、工改工、工改商等，一直是城市更新中的常见手段。

  但却一直没有一个总纲性的法律法规来统领规范，没有全国层面的专门立法。

  没有法治保障，这就意味着无法解决城市更新中的许多难点与堵点，我国的城市更新行动就难以高质量推进。

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  因此，在去年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。

  这是全国性政策文件，通过规范多项指标，对大拆大建、破坏城市原有肌理、忽视职住平衡、影响居住住房保障等一系列问题进行纠偏。

 截图来源：住建部

  该文件一出，多地城市更新放缓，一众项目进行自查，效果可谓显著。

  但是考虑到我国不同城市的发展程度、实际情况都差距非常大，所以还需各地结合自身实际进行立法，用法制的手段解决城市更新工作过程各类问题。

  各城市，根据其城市化发展阶段、产业结构、土地使用现状、产业发展趋势等地方特性，设计更具操作性和针对性城市更新模式。

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  地方立法各有不同

  实际上，从已有的情况来看，各地的城市更新法规，侧重点各有不同。

  如《上海市城市更新条例》，明确城市更新应当坚持“ '留改拆'并举、以保留保护为主”的原则。

  在确定更新区域时，将优先考虑居住环境差、市政基础设施和公共服务设施薄弱、存在重大安全隐患等区域。

截图来源：住建部

  而广州，除了严控大拆大建与保护古树文物外，侧重点放在“拆迁难”的问题上，提出超过95%签约率，可申请向留守户行政裁决的新规定。

  这不仅为困扰多年的“留守户”问题，提供了解决路径，也从法律上保障了公共利益。

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  最新发布文件的北京，明确指出北京城市更新进入减量双控、以存量更新为主的新阶段。

  这意味着，“减量发展”、不搞“大拆大建”，成为北京城市更新的特点。

  《条例》提出5大更新类型、12项更新内容，其中包括了突出民生保障，充分体现首都特色等独具城市特点的措施。

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  城市更新立法的积极影响

  首先，是“留守户”的处理。

  众所周知，旧改一直以来都存在周期漫长、利益复杂、拆迁困难、资金压力大等诸多问题。

  例如广州天河的冼村旧改项目，由于部分村民不签约，导致项目停滞了数年，目前仍未完成全部拆迁，改造耗时已超过10年。

  在原有的政策中，只要拆补签约率达到80%以上就能启动房屋拆除工作，但对“留守户”却一直没有很好的解决方案。

冼村旧目融资房效果图（最终以官方发布为准）

  在多地发布的条例中，都创设了“个别征收+行政诉讼”制度。

  规定旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。

  这等于给难题“撕开缺口”，提供了处理空间。

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  其次，就是盈利平衡的问题。

  在广州的《征求意见稿》中，有一条这样的规定：

  区人民政府组织实施城市更新项目征收、补偿工作，可以在确定开发建设条件前提下，将征收搬迁工作及拟改造土地的使用权一并通过公开方式确定实施主体，并在达到供地条件后办理协议出让，由规划和自然资源部门与实施主体签订土地出让合同，根据城市更新项目需要，一次或者分期供应土地。

  这也可以理解成，广州针对重点项目可以采用“政企合作连片改造+一二级土地联动”方式。

  若条例实施落地，将利于房企减负，同时也减少了后续开发的不确定性。

  有了法律法规的加持，未来城市更新也将是发展重点，也有望进一步提速。