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  广州旧改全面重启了，是一个不争的事实。

  之前，一直说推进重点是在“三年规划”、“五年方案”计划的旧村项目，而这次又看到了意外惊喜。

  最近，增城区中新村全面改造项目完成了改造范围内的树木普查及树木保护专章的编制工作，并对外公示将树木普查结果及《广州市增城区中新镇中新村全面改造项目片区策划阶段树木保护专章》。

  中新村属于“十年规划”计划旧村项目，这次公开亮相了，说明旧改工作没有停，而是一直在“潜伏”。

  加上，5月中旬，成功牵手珠江投资的瑶田村旧改。毫无疑问，增城旧改重启信号释放充分了。

  实际上，按照2月份调整新规、广州市发改委2022年规划，增城旧村改造工作可以说是陷入“全面静默”状态。

  一方面是，旧改废除意向合作企业规定，开发商不得提前进场孵化，有30条旧村“前途未卜”；另一方面是，市发改委2022年重点建设项目名单中，增城区旧村改造项目无一入选，这意味着未来2-3年时间里，旧村改造进入漫长等待期。

  回顾：增城旧改重大调整？已有房企介入30条旧村怎么办

  瑶田村是“继续前期研究”项目、中新村是“十年规划”项目，双双推进，为增城区旧改重燃了希望。

  关于瑶田村旧改，可以回顾：111亿！珠投拿下增城瑶田村旧改，要建第一摇滚livehouse。这次，来具体看下中新村旧改。

  01

  “中新特色”旧改模式，保利投资120亿

  中新村，位于广州市增城区西部，毗邻广州教育城，是广州东进战略的重要组成部分。其有着极佳的交通条件，毗邻广州地铁21号线中新站，一站可达镇龙枢纽，可换乘知识城线和新白广城际。

  中新村虽属于“十年规划”计划项目，但纳入旧改计划之后，推进迅速。

  其他旧村推进旧改工作，往往是全面签约拆迁后、开始建设，中新村旧改与之不同，采用类似“以点带面”的方式，进行逐个地块突破推进改造、建设。

  2018年2月，中新村全面改造项目正式纳入《广州市2018年城市更新年度计划（第一批）》。同年12月，项目地块一公示基础数据，地块范围内户籍163户，共377人；红线面积515.91亩，现状建筑总量686栋，建筑总面积为28.88万㎡。

  2019年2月开始，中新村旧改项目地块二、地块三、地块四相继公示基础数据。

  地块二范围内户籍252户，红线面积296.63亩，现状建筑总量755栋，建筑总面积为27万㎡；

  地块三范围内户籍282户，红线面积436.05亩，现状建筑总量1178栋，建筑总面积为35.28万㎡。

  地块四范围内户籍47户，红线面积135.00亩，现状建筑总量224栋，建筑总面积为13.78万㎡。

  到了2019年7月，仅仅一年多的时间，中新村旧改项目正式公开选择合作企业。

  招标文件显示，中新村旧改项目涉及村民 744户，户籍人口 1799人，总用地面积92公顷，房屋建筑面积105万平方米，项目改造总成本约120亿元。

  申请企业主要条件包括：

  须为内地A股上市公司或其在境内的全资子公司或控股公司；

  上市公司总资产不少于8000亿元，且2018年在全国物业年销售额不低于4000亿元；

  广州市内以正式合作企业身份参与的旧村改造合作项目不得少于1个，且项目改造方案均已获批准并实施建设。

  按照这个要求，中新村旧改项目已是定向招商，特别是销售额突破4000亿元这项门槛，当时仅有碧桂园、万科、恒大、保利4家符合要求。

  2019年9月，招商成果出炉，保利发展控股子公司广州保昕置业有限公司成为合作企业。次月，项目举行了复建安置房（首期）奠基，首期复建房项目规划有2栋住宅楼、预计将提供400多套回迁房。

  到了2020年7月，中新村改造项目地块二举行了房屋收楼拆迁动员大会；用了一年多的时间，地块二已完成了首期地块拆旧、平整工作，面积约240亩。这意味地块二复建区正式进入开工、建设阶段。

  期间，于2021年5月，中新村全面改造地块（涉及增城区GD0203（原GC0203）、GD0205（原GC0204）规划管理单元）控制性详细规划修改成果获得通过。

  根据调整后的规划，中新村旧改项目规划人口7.6万人，规划总建筑面积428.7万㎡，包含城市建设用地288.88万㎡，产业和居住建筑面积比约24%，并且大幅度增加了公服设施，由由76处增加至185处。

  尽管广州旧改进入了全面核查、调整，而以中新村旧改推进节奏、合作企业来看，该村并未受到太大影响，需要配合的一个点应该就是：历史文化保护、古树古木保护。

  中新村旧改项目范围内，涉及古树后续资源12株，大树1713株，调查过程中发现，部分树木存在枯枝、树干中空、腐烂、植物缠绕等问题，需要完成清除枯枝，防治虫害，修复树干及树洞等工作；同时，还需做好优先保护、施工管理、修建、围护等工作。

  毫无疑问，中新村旧改遇到的只是小问题，并不影响继续推进。

  02

  重燃希望，旧改重点在中新片区

  实际上，看完广州市发改委公布的2022年重点建设项目计划，以及增城区公布的工作报告城市更新部分，会有一种“凉凉”的感觉。

  一方面，市级计划中，增城区旧村改造项目无一入选，意味着未来2-3年时间里，区内旧村改造推进周期会变得漫长；

  另一方面，区级工作报告中提到，抓好湖中村、横岭村等旧村改造。而这2条村，其实属于政府收储征地工作，进一步印证增城旧村改造要“等，继续等，再等等”。

截图来源：增城区融媒体中心

  根据目前信息来看，增城区有6个重点关注项目，南坣村、群星村2个“已批在建”项目，需要重新报批的简村村，以及3个可以稳妥继续推进的旧村项目，即湖中村、横岭村、中新村。 

  另据早前流传的广州213个旧改项目推进实施意见，增城区共有36条旧村出现在名单中，除了3个稳妥推进项目，有14个“继续前期研究项目”，有19个旧改项目定调为“暂缓实施”。

  我们统计的增城区旧村改造数据中，实际有涉及旧改工作数量到达61条，目前确定推进旧改工作比例不到10%。

  这6条旧村中，南坣村、群星村受合作企业的影响，推进工作尚不明朗，简村村去年12月刚完成招商。

  抛开两个收储征地的旧村之外，中新村成为增城旧改的重中之重。在此之前，该村一直在潜行，让人误以为旧改“暂停”了。

  直到瑶田村正式公开招商，为增城区内旧改重燃希望。因为该村旧改当下给出的推进意见为“继续前期研究”，目前处在片区策划和实施方案编制阶段。

图源：瑶田村更新改造

  另外一个重点的是，在广州旧改进入“控规模、分时序”新阶段下，利润空间被压缩，依然有开发商“逆流”进场拿项目，说明增城旧改前景可观。 

  而中新村旧改树木保护获批、确定为持续推进，再次给增城旧改重燃希望。

  属于“十年规划”的中新村，即使旧改没有动作，依然会让我们见识到一座新城的建起。很简单，旧村改造不是中新村的发展唯一方式。

  相比旧改动态，中新村的收储征地动作“更加凶猛”。自2019年12月以来，中新村相继启动征地工作，均与广州东部公铁联运枢纽、增天高速征拆项目、增佛高速（增城至天河段）3个重点规划项目相关。

  乐居城更不完全统计，期间，涉及到中新村征地规模已经达到8605.2亩。

  征地工作成为了比旧改更重要的内容，增城区在2022年工作会议上表示，征地是区内今年发展重点之一，将加强对征地推进情况的监督。

  发现了吗？3个区内重点规划项目都与中新村相关。

  相信，旧改重点在哪里，无需赘述。去年，我们对比了增城区两份招标文件发现，旧改重点已由新塘镇、荔城街转移到中新镇。回顾：两份招标文件，划出增城未来旧改重点片区

  其中，在《增城区单元详细规划-旧村改造重点片区试点项目》中，确定中新-团结片区范围内，选取近3-5年旧村改造项目较为集中且具有研究意义区域作为试点片区。

  明明之中，中新村旧改推进稳妥、又是央企操盘，或成为增城区的试点项目。