正文

  自去年“限拆令”出台后，“微改造”成为城市更新最重要的手段之一。

  而在“微改造”中，老旧小区改造是重中之重。

  尤其在广州这样的历史古城，中心区充斥着大大小小上世纪的老旧建筑，常见的“微改造”方式有加装电梯、修复外墙、更换水管等。

  但显然，这对于提高居住水平来说，还远远不够。

  近日，广州市住建局发布《关于整合利用存量公有房屋促进城镇老旧小区改造的意见（公众征求意见稿）》，将由指定单位对公有房屋进行改造。

  改造后，可涉及教育、医疗、文化、城管、体育、养老等领域，为老城赋予新活力。

  这为未来的老旧小区提供了一条新路径，也增加了“微改造”的丰富性与实用性。

截图来源：广州住建局  

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  老旧小区改造大变样

  通过整合利用存量公有房屋补齐社区设施、服务短板和更新业态，满足人民群众美好生活的需要，又增强小区自我“造血”功能，实现“老城市新活力”。

  这是本次《意见稿》出台的目的。

  需要指出的是，并非所有老旧小区都适用上述政策。

  目前《意见稿》的适用范围为，广州市行政区域内城镇老旧小区及周边，产权（管理权）属行政、事业单位的空置房屋（包括住宅和非住宅）。

  未来，广州将通过统筹利用存量公有房屋等资源，探索“改造+运营+服务”一体化的市场运作模式推进老旧小区改造。

  不同于常见的“微改造”，新模式的老旧小区改造更讲求“运营”。

  取代简单的“修修补补”，未来老旧小区改造，将引入更丰富的业态，并实施市场化运作。

  如此一来，一方面能丰富居民日常生活；另一方面可增加收益，保障国有资产保值增值。

  具体有什么业态？

  《意见稿》指出，共有公共服务设施及市政设施、便民商业设施、调整商业建筑内部业态、商业/办公功能互换、创新/创业功能业态、公寓、保障性租赁住房等7大项。

  举些例子，老年之家、托儿所、社区博物馆、健身场所、便利店、杂货店、人才公寓等都有可能在未来的老旧小区中出现。

  当然了，一些有安全、噪声、光、油烟污染问题、影响周边环境的业态还是禁止引入的，如KTV、酒吧、夜总会等。

  更多文化载体的注入，无疑大大丰富了未来的居民生活。

  同时，也能让那些变得破旧，或是功能消逝的空间，重新焕发生命力，达到“老城新活力”的目的。

  02

  老旧小区化身打卡点

  事实上，自城市更新行动实施以来，全国各地已经根据不同场景，从不同的公众需求出发，使用多种解题思路，涌现了不少成功案例。

  比如，广州荔湾区的敬梓里。

  一两年前，这里还是住着23户人家的工人宿舍，如危房般破旧的外观和几十米外车水马龙的中山七路形成鲜明对比。

  经过一轮改造，如今已演变为一个集咖啡店、零售店、书店等于一体的原创文创社区。

  另外，全国各地还有越来越多的街头巷尾出现见缝插“绿”的“口袋公园”。

  比如广州淘金的口袋公园，在立交桥下、废弃铁路码头被创造性地盘活，方便居民日常散步锻炼，增加不少幸福感。

  又比如在上海，由于历史原因，上海曾建造了近千个防空洞。

  随着时代变迁，不少防空洞现已失去防空功能，有些被用作仓库，有些被用作居民活动空间，但还有很多由于存在安全隐患而被闲置。

  长宁区虹仙小区就有一处闲置十余年的防空洞，在去年3月经过微改造，变身为一个有着36个小隔间的创新文化场所，设有阅览室、观影区、社区展厅，还将分时段设立自习室、手工教室、健身房，成为群众的共享客厅。

示意图  

  “运营”，是未来老旧小区改造的一大趋势。

  去年，突然刷屏网络的广州东山肉菜市场，就是非常典型的例子。

  开业33年的菜市场，通过“高颜值“改造，加入万花筒般的廊顶天花、融合岭南特色和市场元素的地砖、新潮有趣的卡通指示牌......吸引不少年轻人前往打卡。

  由此，城市更新不再是冷冰冰的“拆旧建新”，而是围绕“以人为本”的原则，从本质上提高生活质量。

  这也可以理解成，城市更新从增量建设，向存量提质的转变。

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  社会资本仍是主力

  根据《意见稿》，将引入社会资本建设和运营，反哺老旧小区改造和治理，充分发挥社会资本积极作用，加快推进城镇老旧小区改造和可持续发展。

  可以看出，社会资本仍是老旧小区改造的主力力量。

  去年10月，广州市住建局曾发布《广州市社会力量以市场化方式参与老旧小区改造工作机制（征求意见稿）》。

  为了提高社会资本的积极性，还提供了一系列的配套措施，包括税费减免、金融服务保障等。

截图来源：广州住建局  

  另外，国务院在近日也发布了一则重要文件《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》。

  内文中，明确提及“吸引社会资本参与盘活城市老旧资产资源特别是老旧小区的改造”。

  种种迹象表明，政府主导+市场运营，将成为未来老旧小区改造的新模式。

  随着“微改造”市场的扩大，越来越多房企也加入了这个新赛道。

  比如，碧桂园服务在天津接管老旧小区改造和更新的面积约200万平方米，万科对上海静安区临汾路街道阳曲小区的更新改造。

  未来，城区老破小将有何变化？我们拭目以待。