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  广州又一宗村集体留用地公开招商合作企业。

  5月17日，广州公共资源交易中心发布了花都区赤坭镇赤坭经济联合社建设用地(92557平方米）使用权定额合作开发公告。

  根据公告，上述项目地块为征地留用地，位于花都汽车产业基地赤坭园区内赤坭大道以北，总用地面积96482㎡，其中可建设用地面积92557㎡，道路用地面积3925㎡。

  问题来了，本次出让的只是一宗项目地块，为什么需要招商合作企业，而不是通过招拍挂市场直接出售？

  因为这是一宗村集体留用地，土地性质决定出让方式、开发建设模式。一般来说，留用地是政府给被征地农村集体土地过程中的一种补偿模式，即土地补偿，常见方式是货币补偿。

  进行土地补偿的原因也很简单，用于被征收农村集体经济组织用于未来发展生产的建设用地。

  在招商公告可以看到，出让方式是：使用权定额合作开发。

  用一句概括，在招商过程中，农村集体经济组织前期通过减免租金或投入部分资金的方式，引入合作企业、签订合作开发期限、收取租金，物业使用权由合作企业按规定自行处理。合作期限到期后，土地上的资产收归为村集体所有。

  同时，落成发展企业在同等条件下，聘请人员需要优先选择当地村民。

  所以，发展、建设村留用地，有利于推动村集体经济发展，促进村民就业。

  来看下本次出让的项目，使用权定额合作开发期限为42年，可以发展为小型工业园。租金方面，项目合作开发底价为55元/年/㎡，合作开发金额每五年递增12%；其中，项目将免一年使用权定额合作开发金作为项目基建期（第一期第一年）。

  在物业建设上，本次项目最大建筑面积为18.51万㎡，需3年内完成建筑施工验收，引入产业、收入、税收上有着严格要求。

  按照规划，上述项目位于花都汽车产业基地范围内，不出意外将相应引入汽车相关产业企业。汽车产业是赤坭镇重点发展产业。

  其中，花都汽车产业基地赤坭产业园于2017年末进行控规修改论证以后，直到今年才迎来了落地建设阶段。

  今年1月份，花都汽车产业基地赤坭产业园（CG0601、CG0602规划管理单元）控规深化优化成果，正式得到广州花都区会议审议通过。

  本次规划研究范围309.03公顷，规划调整范围面积为35.4公顷，将农林用地调整为其他交通设施用地(S9)，容积率控制在0.2以内，建筑总量控制在70802㎡以内。

  随后，在4月份中，广州花都区公布了花都区城乡融合发展试验区（汽车城片区）新型城镇化提升项目》意见稿，工作重点是花都汽车产业基地三、四期及赤坭园区的投资开发建设。 

  其中，花都区城乡融合发展试验区（汽车城片区）规划有2个新型城镇化社区类项目，赤坭村三、四社安置区项目和炭步镇鸭湖安置区，将新建安置区约26.15万㎡，其中地上建筑面积约17万㎡。

  回到本次留用地使用权定额合作开发身上，乐居城更初步了解到，这是花都区第三宗村集体留用地。

  2020年11月，花都区成功完成首宗农村集体建设留用地公开流转交易，即赤坭镇剑岭、锦山经联社农村集体建设留用地。

  根据规划，该项目于2020年7月启动交易立项，采取合作建设的方式，合作期限40年，地块面积5.75万㎡，交易底价为56元/年/㎡，租金每五年递增12%。

  经49轮激烈竞价，广州建本置业以128元/年/平方米竞得该项目，溢价率将近130%。

项目位置，图源：广州花都发布   

  2021年9月，花都区花东镇象山经联社大石古建设留用地成功交易，由广州绿志环保科技有限公司以56772元/宗/月竞得。这是花都区第二宗留用地完成交易，也是花东镇首宗。

  上述留用地权属象山经联社，位于象山村内，净用地面积为7250㎡，规划总面积为12505㎡；项目采取合作建设的方式，合作期限为32年，租金每五年递增10%。

图源：今日花都   

  留用地成功交易，最大收益者无疑是村集体和村民。

  首宗留用地完成交易，合同总金额由1.95亿元增至4.45亿元，平均每年能为为村社集体增加超过1100万元的收入，其中核心片区的剑岭村第九社能增加297.27万元收入，村民人均每年分红能增1万多元。

  第二宗留用地预计在合同期内，将为象山村集体增加超过2800万元的收入。

  本次赤坭村招商留用地项目，按最大建筑面积18.51万㎡、底价、每5年递增12%计算，村集体在合作期限预估可以实现收入总金额超过7亿元（估算）。对于村民来说，物业顺利落成之后，金钱成为了时间的“朋友”，分红逐年增长。

  资料显示，赤坭村在册户籍人口1470人，若按照每年收入80%用于分红，村民每人每年分红增加6200-15300元。

  在花都区，赤坭镇村民一向自嘲是区内的“贫困村”，对比区内的田美村、三东村、三华村，每年人均几百块的分红，没有对比就没有伤害。

  不过，通过本次留用地招商合作企业，赤坭镇赤坭村也将有望实现经济、收入的腾飞。

  通过征地实现村集体收入、村民分红收入腾飞的案例，在今年广州各村分红情况中，我们已经公布了具体情况和分析了高分红的原因。

  有数据统计显示，广州市留用地中指标规模接近10万亩，主要集中在花都、番禺、白云、南沙和开发区。

  其中，最近3年时间里，白云区在村集体留用地上实现了多点开花，转折点是2019年12月出台《白云区村集体建设用地产业导入指引》。

  自此，到今年1月份，广州市白云区共挂牌24宗村集体建设用地，总用地面积约1440亩，总计容建筑面积约199万㎡，投资额约104亿元。

  在这之中，白云区不仅盘活了闲置土地、持续增加村民收益，而且实现了产业转型，补齐主导产业的短板，这样项目案例包括方石—大巷村留用地、高增—凤和村留用地、横沥村留用地。

  要想村集体收入多、村民分红高，推动村留用地发展、建设是关键。