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  什么？连知识城的新盘都已经放出5万+/㎡的吹风价了！

  没错，正是去年4月广州首轮集中土拍中，越秀击败20多家房企“拼手气”摇到的ZSCN-E3地块，折合楼面价约2.72万/㎡，刷新了该片区住宅地价纪录。

  目前案名已出——越秀联投知识城·居山涧。 

  居山涧项目占地面积约6.4万㎡，容积率低至1.2，由36栋7-10层高的小高层组成，纯板式结构，主打一梯一户墅级产品，总户数300户。

  从整体定位来看，入市将主打居住纯粹性与高端圈层。

  目前户型图暂未流出，所以只能大概了解一下，户型包括建面约140-190㎡大平层、155-175㎡叠墅。

  居山涧这个面积段的产品，大家可以浅参考一下天悦金沙的141㎡以及和樾府三期、四期中的大平层户型，居住舒适度都蛮高！

  越秀虽然做不好豪宅，做改善和改需还是有一套的。

  环境方面，居山涧背靠大盆围山体，附近也有凤凰湖、九龙湖等湖畔公园，居住景观还是比较好的。

  商业配套离项目最近的知识城广场，目前仍在建设中，到时候会建成涵盖甲级写字楼、高级人才公寓、园区服务配套、会展中心、商业等多重功能的广场。

  其次，何棠下地铁站附近也有城南·邻里中心、绿地缤纷城、合景·悠方（广州知识城）商业体等。

  教育和医疗方面，知识城作为广州的重点发展区域汇集了一众优质医教资源，包括华师附中本部（在建中）、广州实验中学（预计今年9月开学）、广州二中会元学校（已开学）、知识城南方医院（三甲）、中山大学附属医院（已运营）等。

  至于交通，项目距离何棠下地铁站约3.5公里，需要通过附近的公交来接驳。

  改需群体可能会比较看重地铁，但是纯改善人群还是自驾出行较多，所以靠不靠近地铁这点，并不会太影响客户抉择。

  说完了项目本身，我们聊聊重点！5万+/㎡的知识城究竟值不值得买？

  目前知识城一手价格大致在2.8-3.2万元/㎡之间，最贵的新盘升龙学府上城，最高卖到3.54万元/㎡，均价则在3.1-3.2万元/㎡，居山涧若5字头的价格开盘显然是有点脱节的。

  以最小的140㎡户型为例，单价5万元/㎡来计算，总价需要700万，三成首付210万，价格直逼天河刚改，珠江花城四期117㎡4+1房，三成首付也不过才280万左右。

  一个是天河，一个是黄埔，且还是知识城，懂的都懂！

  700万总价如果放在黄埔可选空间就更大了，城市之光、富颐华庭、大壮名城等这些老黄埔、科学城的“顶流选手”都可以做平替。

  但无论是周边配套还是项目自身的业态丰富度，居山涧与上述项目差了都不止一星半点。

  这还仅仅只是对比了最小户型的上车价，若按照最大户型190㎡千万级别的总价来对比，放眼整个广州，天河、海珠、白云、荔湾，今年有太多千万级的改善产品面世，买在知识城就更显得大可不必。

  总的来说，居山涧4字头的价格，改善客还可以考虑，破5的话就直接散会吧！

  一来，知识城本来就是刚需性质定位的板块，规划与发展前景再好，目前这个居住性质短期内是不会改变的，高位买入，未来是否有人接盘需要慎重考虑。

  二来，整个知识城板块内今年新货充足，除了居山涧之外，纯新盘还有龙狮住宅项目、知识城投资+凯德项目、德信知识城ZSCN-E2地块项目、知识城·印象星城，以及珠光镇龙东旧改项目等多个项目入场。

  其中，德信项目拿地价与居山涧仅差了200元，未来也是改善盘无疑，加之龙狮项目与印象星城都有改善户型，不妨再等一等看，货比三家。

  三是要考虑到整个大环境的情况，去年首轮供地时正值广州楼市火热的阶段，拍出高溢价的地块不足为奇。当下行情不好，开发商不赔钱卖货，只能卖高价盘，而要想支撑高价，也就只能往产品上堆料，不排除堆出与板块定位不符的“错配盘”的可能。

  你觉得越秀联投知识城·居山涧值什么价？欢迎讨论。