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  年年315，年年有维权。在日益增长的购房需求下，与房子相关的纠纷及维权问题更是层出不穷，货不对板、质量堪忧、违规交付、服务虚设该怎么办？形形色色的问题成为困扰广大购房者的一块块心病。

  买房不踩坑，做个明白人！天猫好房“守护到家，安心至上”品质315购房月活动聚焦房产投诉话题携手专业律师团队，构建中国购房者法律援助平台，为购房者答疑解惑。下面一起来看看网友关心的问题，律师是如何解答的~

  01

  来自广州网友的买房问题一：

  律师你好，我是在2019年购买了增城的楼盘，楼盘建设的时候我们也没有去看，临近收楼，才发现开发商擅自改变原设计方案，并没有告知业主。

  原本规划有阳光草坪和儿童公园的地方全都已经被水泥覆盖，还准备划为停车位，开发商也一直没有给出明确的解释，当初选择这个楼盘也是因为它的园林绿化很吸引人，回家就像逛公园一样，现在最期待的草坪变成了水泥地，很多业主都很不满，一直在协商沟通，但没有效果。而且之前我也听过朋友说有些楼盘还擅自更改商业街和学校的规划，遇到这种情况我们要怎么维权？

  广州金鹏律师事务所 郭素静律师解答：

  首先，核实开发商更改规划的程序是否合法。

  开发商只有取得规划部门颁发的建设用地规划许可证和和建设部门颁发的建设工程规划许可证后，其建设或改建活动才是合法的，否则就是违法建设。通俗点来说，开发商必须按照原先报批的规划来进行小区物业的建设，包括小区的绿化面积、商业和学校的建设都要符合已批准规划的要求，不得擅自变更规划。因此，开发商擅自更改绿化、商业以及学校等规划的行为，违反了规划管理方面的行政法规，属于行政违法。对此，业主可以向规划主管部门投诉或举报，促使规划主管部门对开发商作出责令改正、通报批评或罚款等行政处罚。

  其次，向开发商主张侵权责任。

  商品房销售后开发商擅自变更规划、设计，实质上是对购房者权益的一种侵害，同时也违反了《商品房销售管理办法》的规定“开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发商不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、或经设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。开发商擅自更改规划，变更小区绿化、商业以及学校等规划，必然会导致业主的合法权益受到侵害。根据《商品房销售管理办法》第24条的规定，开发商的变更规划即使通过了行政部门的审批，也只能免除其行政责任，而不能免除其相应的民事责任。因此，受到侵害的业主可以根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，要求开发商承担排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的责任。与此同时，《商品房销售管理办法》也规定开发商确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，因规划变更给预购人的权益造成损失的，开发商应当给予相应的补偿。

  同时，也可以向开发商主张违约责任。

  如果开发商和业主在购房合同中就不得更改规划有约定，或者在附件中有规划图详细列明情况，即使开发商的更改规划得到规划部门批准，开发商也应承担违约责任，因为更改规划是开发商主动向规划部门申请的，是否要求更改规划完全是开发商自己能主动控制和掌握的，开发商申请更改规划的时候对于违反与业主签订的购房合同是明知的。这时，业主可以直接拿着购房合同起诉开发商主张违约责任。当然，如果开发商售楼广告的内容被写进合同或者作为合同附件的，而更改规划又导致广告内容无法实现的，业主也可以就这个问题提起违约诉讼。

  最后，提起行政复议或者行政诉讼。

  如果行政机关在批准变更规划过程中存在违法行为，损害了业主的合法权益，那么业主也可以提起行政复议或行政诉讼，通过政府的行为影响或促使开发商做出妥协或让步，从而得到救济。

  02

  来自广州网友的买房问题二：

  律师你好，我是一个准备入住新房的业主，入住新房这本来是一件很高兴的事情，但是在这之前遇到了一件小事，让我很不痛快。

  我是一个很容易心动的人，所以在置业顾问介绍项目的时候我都很心动，还说会减免两年物业费、赠送一些品牌家电，但是最终也没有兑现，赠送的家电也不是之前说的品牌。像我这样遇到置业顾问口头承诺最终又无法兑现，或者是朋友遇到开发商虚假宣传、夸大宣传，像交标、送车位或者是保证学位这些问题时我们该怎么做？

  广州金鹏律师事务所 郭素静律师解答：

  客户在看房的时候，开发商或销售顾问为了完成业绩或促使交易可能会作出很多承诺，比如送车位、免交一段时间物业费、送家具等等，但到了收楼的时候，销售顾问闭口不提之前的承诺了，开发商更是以各种理由搪塞，这也是在一手房交易过程中常见的陷阱。作为业主，要想顺利获得救济，首先要有充分的证据，尤其是书面证据，虽然口头承诺也具有法律效力，但在诉讼过程中购房者往往没有办法举证口头承诺是真实存在的。也就说，如果对方的承诺没有形成书面文件或以有效方式固定下来，那么就有败诉的风险。因此，最好的解决方法是签订补充协议，让开发商在补充协议上盖章确认，让证据说话。此外，有录音也是可以的，但是录音的法律效力并不如书面证据的效力高，但如果既有合同又有录音，那么诉讼请求就容易得到法官的支持。

  具体的做法，分四步走：

  1

  保存好购房期间相关证据

  比如购房者应保存好开发商的广告页、广告标语等宣传资料，可通过录音、录像、微信聊天等方式固定销售顾问所做的相应承诺，尽量在签订合同时明确开发商有送车位、免交一定期限的物业费等承诺。

  2

  通过“拒绝收楼”来要求开发商整改

  收楼是购房者对商品房进行初步验收的阶段。如果发现开发商在交房的时候，没有履行自己的承诺，购房者可以拒绝收楼，然后以书面的形式向开发商提出不收楼的理由并要求开发商进行整改。

  3

  向相关部门进行投诉或举报

  其实，开发商这一行为构成虚假宣传，违反了《广告法》第28条“以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告”，因此购房者，可向当地工商局、消委会等相关部门进行投诉或举报。

  4

  通过法律手段挽回损失

  如果掌握了相关的证据，在开发商出现“承诺缩水”的情况就可以通过法律途径来进行维权，要求开发商承担违约责任，赔偿损失，必要时可以向新闻媒体爆料，请社会舆论监督开发商的行为，以更好地维权。