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  2022年3月15日，保利物业披露了2021年全年业绩公告，核心数据依然保持高质量快速增长。年报数据显示，2021年公司营收107.8亿元，同比提升34.2%，毛利达20.1亿元，同比上升34.4%，归母净利润8.5亿元，同比上升25.6%。

  相比稳定的核心数据，保利物业2021年第三方拓展加速突破，成绩更加亮眼。业绩公告显示，公司全年通过招投标新签约第三方项目432个，对应单年合同金额达19亿元，其中千万级别以上项目金额占比40%，大物业规模快速扩张。

  2021年是物业行业加速整合和演变的一年，保利物业始终保持战略定力，在十四五开局之年全力践行“深耕市场、提效运营、全面信息化”的核心经营策略，用自身稳健优质表现，给予市场最积极的反馈。

  三大板块协同驱动，高质量规模化发展

  从营收来看，2021年，保利物业物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三大业务板块收入齐头并进。总收入首次突破百亿，录得107.8亿元，较2020年同期增长34.2%。各项业绩指标均稳健增长，为达成十四五战略打下良好基础。

  随着行业在非居业态的拓展，以及人工成本持续增长，行业可能面临基础服务毛利率下降的压力。2020年是疫情大年，社保减免较多，进入2021年，在社保减免大幅退坡的背景下，保利物业基础物业服务毛利率保持稳定，表现出了在成本控制方面的能力。据年报数据显示，2021年，保利物业管理费用率实现首次下降，体现企业在费用管控方面初显成效，盈利质量进一步提升。

  从管理面积来看，报告期内，保利物业合同管理面积增至6.56亿平方米，在管面积约4.65亿平方米。整体而言，保利物业已经构建起涵盖全国29个省、直辖市与自治区的196个城市，2428个合约项目，1786 个在管项目的全国化布局。

  保利物业管理规模的迅速扩张，一方面源于大股东保利发展控股的稳健发展，给物业带来了持续优质的业务增量。母公司在房地产经济周期波动中稳健前进，其支撑性在今年仍将继续放大。另一方面，保利物业表现强劲的第三方拓展能力，也成为物业管理规模发展的核心引擎。

  据年报数据，通过招投标新签约第三方项目432个，对应单年合同金额19亿元，千万级以上的项目金额占比超 40%。标杆项目数量不断提升，拓展结构与质量不断优化。2019-2021年物业管理收入中第三方项目收入复合增速达到81.7%，保持了快速高质量增长趋势。

  同时保利物业积极发挥央企资源优势，深耕合作，年内与内蒙古鄂尔多斯市、四川省成都市、辽宁沈阳辽河经济开发区、辽宁东港市等四家地方国资平台成立合资公司，加速“央地合作”落地。

保利城服与东港城建集团成立合资公司

  深耕大物业战略，发力“软基建”元年

  2020年底，保利物业对大物业战略进行升位，提出行业要“从硬空间，走向软基建”，要从以服务和管理空间出发的“产品思维”，走向响应国家战略的“行业定位”。站在与国家政策同频共振的角度上，公司同步发布了“大物业时代的国家力量”企业定位。2021年，保利物业持续深耕优质区域、深耕城市多元业态和城镇全域、深耕产业，推动物业服务与社会治理融合创新，聚焦发力“软基建”元年。

山西五台山保利物业安防团队

  深耕优质区域，提升区域管理密度。面对日益激烈的市场竞争环境，坚定布局一二线城市及核心经济带的三四线城市，制定百大城市作战地图，实现精准发力。在2021年新签约19亿元单年合同金额中，百大城市占比79%。在管面积中，一二线城市占比达82%。通过不断提升核心城市密度，有效实现了规模化、集约化管理。

  深耕非居业态，大物业战略加速落地。加大布局核心非居业态，加强全业态服务的品质建设，多措并举提升市场拓展能力。财报数据显示，新签约第三方项目中，非居业态单年合同金额达13.9亿元，新签约第三方项目中非居业态金额占比73%，非居业态物业管理服务收入同比上升了62.4%。其中，新签约商业及写字楼单年合同金额达4.4亿元，商办物业管理收入同比2020年提升40%。公共服务物业管理收入同比2020年上涨81.8%，新签约公共服务单年合同金额达9.5亿元，千万级以上项目数23个。

  保利物业发挥国资服务优势，发力国资商办服务。主攻超甲级及甲级写字楼项目、部委机关单位、大型央企国企总部，2021年相继进驻国家信访局、广州市海珠区机关办公楼、天津市渤海银行大厦、中国人寿安徽金融中心等标杆国资商办项目。致力于打造“国资服务领军品牌”，以国家力量服务国有资产。

天津市渤海银行大厦

  而在公共服务领域，保利物业则进一步提升轨道交通、高校教研、城镇景区三大核心业态规模量级，完善业态服务标准，加大标杆项目建设，扩大区域影响力，巩固核心业态领先优势。

  截至2021年12月31日，在公共服务新拓展金额和公共服务的物管收入中，三大核心业态占比双双超过60%。重点城市标志性项目多点开花，先后落地广州市广州塔景区、嘉兴市南湖街道、深圳市笔架山公园、上海轨道交通15号线、华东师范大学中北校区等标志性项目。其中，在发力城市服务业务中，一方面进驻广州多条街道，实现多个全域服务项目突破。另一方面持续深耕既有项目，如浙江嘉善县的单年合同金额提升至1.3亿元，逐渐产生业态、区域聚集效应。

保利物业进驻广州塔景区

  深耕产业，加速构建城市服务产业能力。从镇域社会治理，到市域社会治理，保利物业始终用精细化服务，助力地方政府提升基层治理水平，助力城乡公共服务均等化发展。2020年，保利物业围绕地方政府基层治理的核心需求，推出了“5G+产品服务包”，并持续推进服务能力建设。

  2021年，保利物业通过引入市场化团队和产业方，组建环卫合资公司——“保利环境”，布局环卫服务产业链；建设公共服务智慧化管理平台，与基层政府指挥平台双向联通，构建城市治理集约化、智能化；试点探索城镇焕新的“红棉模式”，寻求老旧小区改造管理的长效解决方案等举措，加速构建城市服务产业能力，全面支撑城市服务战略。

  社区增值服务纵深推进，盈利能力稳步提升

  居民对多样化多层次生活服务的需求，推动物业企业打造更多元的生活服务体系。2021年，保利物业聚焦美居服务、社区零售、空间运营和家政服务四大核心产业，持续升级商业模式及供应链，推进规模化集采，加大与头部产业公司合作，嫁接更多优质资源，提升社区的覆盖广度和深度。通过社区画像分析，搭建起消费潜力与客群分布模型，精准链接业主的实际需求与服务产品。2021年，保利物业还以“车位代理租售业务”为基础，培育社区存量资产管理的新业务单元。通过不断改善客户体验，加快构建核心能力，推进产业做深做实。全年社区增值服务收入实现同比上涨31.6%至23亿元，社区增值服务毛利率提升1.1%至31.4%。

  创新激励机制与组织人才变革，全面激发企业活力

  保利物业始终将创新激励机制作为企业改革的重中之重。2021年，保利物业采用限制性股票激励工具建立起企业中长期激励体系，成为行业内首家建立股权激励的央企物业，有效吸引和保留优秀员工，全面激发团队战斗力。与此同时，保利物业也积极把握“双百企业”政策机遇，探讨在创新业务中的激励机制，为新业务孵化提供制度保障。

  除了激励机制外，保利物业从组织变革、人才建设、品质管理、项目运营四大维度，持续强化内功。

  数字化赋能，全面提质增效

  在不断扩张服务规模、加速企业高质量发展的当下，保利物业强化数字化赋能，围绕内部管理系统、基础业务系统以及智慧社区建设，全力推动数字化蓝图加速成型。

  升级一体化财务内控系统，打造多维数据看板，完善项目全生命周期的数字管控能力，实现了从项目单元、区域平台到公司整体视角的高效管理和精准运营，以更好适应公司快速发展趋势下的管理要求。

  持续优化业务系统，包括推进住宅、写字楼、公共服务及市场拓展数字平台建设，持续优化基础服务系统，完善增值服务系统，以提高员工的服务能力，提升客户的服务体验。

  同时积极推进智慧社区建设，通过大力推广智慧人行和智慧车行的落地应用，加大EBA设备设施互联试点及经验总结，探索智慧安防、能耗监测、设备远程控制等，不断探索服务模式升级变革。

ERP品质巡检系统

  坚守长期主义，实现企业高质量快速发展

  对于物业管理行业未来的发展，保利物业坚定相信，物业行业将从数量扩张的初级阶段迈向量质并重的发展进阶。随着社会经济不断发展，居民对于美好居住生活的追求将推动行业规模不断扩容。同时在国家政策的引导下，行业的社会价值属性将更加突显，行业边界将进一步打开。面对客户对不同服务场景的差异化需求，要求物业企业加速构建专业化、差异化的服务能力。当行业发展进入“品质红利”时代，龙头企业更应该发挥行业影响力优势，引领行业加速走向质价相符格局。

  作为央企物业的排头兵，保利物业将继续保持战略定力，紧扣国家政策导向，以服务品质为支撑，积极把握行业发展趋势，不断加强服务品质与产业能力建设，持续提高精益运营能力，实现公司的长期稳健发展。2022年，保利物业将围绕年度工作主线“持续深耕、全面精益、加速数字化赋能”进行落位。

  1、持续深耕，实现规模高质量扩张。持续深耕重点城市和核心业态，加快高质量市场扩张；持续深耕社区增值核心产业，打造高品质专业化的增值服务产品；加快布局物业服务、城市服务核心产业链，打造专业化服务能力。

  2、全面精益，推进运营提效。围绕组织、人才、产品、成本、运营推进五大精益，全面提升组织运作效率、人才效能、市场竞争力、经济效益，推进高质量提效运营，持续打造企业竞争力。

  3、数字化赋能，全面支撑战略落地。通过强化数据运营分析，利用数据赋能经营管理；升级各业态服务系统，打造多场景服务的科技支撑平台；加快智慧社区建设实践，提升社区智能化服务和科技化管理水平，全面支撑大物业战略落地。