正文

  冷冷的冰雨在脸上胡乱地拍，我们迎来了“年后”第一周。（毕竟过完十五才算过完年）

  天气有冷热，如同板块有冷热。在广州，即便贵为天河，也有不受待见的冷门板块。

  之前，我们曾经盘点过中心城区越秀、天河、海珠、荔湾的“西伯利亚”。今天，我们为你送上第二期。看完这里“寒冷地带”，或许你觉得天气都没那么冷了呢。

  城市发展不断向前，西伯利亚也有春天。那么有请——

  黄埔区·永和

  不通地铁的工业园？

  自2020年那波房价起飞之后，不少人似乎已经认为黄埔才是广州下一个城市中心，乃至湾区中心了（南沙点踩）。

  且不说与天河握手的老黄埔本就高高在上，日新月异的科学城核心更是处处散发着未来气息。就连曾被嫌弃偏远的知识城，近年来搭上了地铁和旧改，规划更是利好不断，被视为潜力股。

  所以，这“西伯利亚”的名号，就落在了永和头上。

  曾几何时，工业是黄埔区的底色。随着主城区退二进三，黄埔区力推科创，这份底色留给了永和，提醒着不忘过往奋斗岁月如歌。石油、化学、金属、饮料、食品、制药、汽车配件……种类繁多，居住反而是次级需求。

  平心而论，永和到科学城和珠江新城都不算太偏远。如果不塞车的话，开车到萝岗大概20多分钟，珠江新城也只要1小时左右（地图软件数据）。但出入倚仗永顺大道“华山一条道”，暂时无解。

  而且，作为一个刚需板块，只通了有轨电车（的一个站）到板块门口而非小区门口。晃晃悠悠将近20个站，就到科学城核心了。地图软件显示，耗时大概40分钟。

  好消息是，黄埔区“十四五”期间将优先建设有轨电车1号线东延线（新丰路站-桑田三路站）、2号线、5号线等线路，会让永和出行更便利。（地铁就别想了）

  教育可能是房价以外为数不多的亮点。实地常春藤隔壁的开元学校，是广州二中教育集团成员学校，有小学、初中和高中。

  目前永和板块也有一些次新住宅，放盘单价徘徊在2字头。几乎可以说是黄埔区价格最“亲民”的地段了。如果是在科学城上班的刚需一族，甚至还有1字头捡漏的机会。

  可能没有隔壁增城新塘的商业氛围成熟+有地铁，但永和在黄埔是限购区。看你怎么选择。

  白云区·北部四镇

  限购区里的不限购？

  面积大、待开发区域多、位于北部……白云区的“西伯利亚”北部四镇，即江高、人和、钟落潭、太和，可能是跟现实中的西伯利亚最接近的存在。

  | 江高镇罗溪村，被选为广州美丽乡村

  目前及很长一段时间里，白云区的最好资源都会集中在白云新城。与白云新城的距离远近，对板块价值的影响很大。（云山豪宅算独立行情，这里不讨论）

  北部四镇，恰好是离白云新城最远的几个板块……

  | 白云区“五片协同，多核驱动”功能布局图

  名义上，“西伯利亚”大家都通了地铁（江高人和太和：3号线；钟落潭：14号线），但地方那么大，地铁密度肯定是不够的。

  商业和教育也基本轮不到这里，城市界面也比较原始，看起来跟“中心”和“城区”的关系都不是很大，遍地是工地。

  不过，北部四镇有自己的竞争力在。毕竟，这里可是中心六区唯一的限购“口子”：社保/个税交满12个月，大专以上在江高、人和、太和、钟落潭四镇享受广州户籍购房同等待遇。

  与黄埔有所不同的是，白云版“西伯利亚”的新房货量充足，甚至有内卷之势。而且确实便宜啊。白云湖都4万了，这里才2万多。

  之前被我们评为2022年广州楼市四大卷王之一的钟落潭，如今有了越秀、保利、珠江实业、绿地和正荣争奇斗艳。价格方面，保利珑玥公馆（约2.9万元/㎡起）、旭辉绿地铂云天境（约2.6万元/㎡）。

  若是把目光放长远，北部四镇的规划也挺有料的。

  人和、太和、江高三镇，属于临空经济产业新城范围，抱紧机场大腿，没肉也能喝汤。

  眼下白云机场已经更新到了T4，前期有大量建设需求，中后期产业导入，带来大量发展就业机会。在机场建设的带动下，旧改推动可能也会相对顺利。

  钟落潭有了白云区国际健康产业城规划，以后是白云区的重要产业抓手。虽说还没看到太多实绩，但近年来卖地节奏明显加快，央企国企都进来了。

  看你有没有耐心陪伴板块一起走向成熟了。

  番禺区·莲花山

  新化快速即将带飞？

  快要摆脱“睡城”头衔的番禺，新房价格也在脱离刚需预算中。

  仅剩的2字头板块——莲花山板块，这次光荣地被我司番禺姐评为“西伯利亚”。

  坐拥风景优美的莲花山，又有江景加持，奈何没通地铁（而且短期内并无地铁规划），周边也是城中村模样。基本生活需求可以在社区内配建的底商解决，但大型休闲娱乐活动则需要自驾到万博商圈解决。

  这个条件下，板块内新盘基本都是2字头。智联·汽车小镇，在售建面约95-125㎡三至四房，均价约2.8万元/㎡；凯德·山海连城在售建面约86-135㎡二至四房，均价约2.85万元/㎡。

  不过，根据番禺十四五规划，这里将以广汽智联新能源汽车产业园为核心，围绕智能制造、创新研发、生态小镇三大领域，重点规划汽车制造、研发、金融、文化、旅游、商贸六大业态，形成“一轴两廊三区”功能分区，打造集智能、创新、共享、生态等功能于一体的国际智联新能源汽车产业创新生态城。

  去年，6月28日，广州新洲至化龙快速路（下简称新化快速）北段工程建成通车，新化快速全线开通，番禺东30分钟到琶洲，对莲花山板块所在的整个片区意义重大。

  莲花山过江通道或许也将帮助“盘活”片区。

  在日前公布的2022年广州重点建设预备项目计划中，也出现了莲花山通道的名字，极有希望今年动工的。

  根据广州市交通运输局于去年9月的回复，将会争取2022年先行段开工建设。

  曾经的“价格洼地”亚运城，现在单价已经破3万。莲花山还能守住2字头多久？我们拭目以待。