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  一物落，一物生，轮回不止。

  万科郁亮在集团年会上喊出：“节衣缩食”、“不会坐头等舱”，建业地产胡葆森在媒体恳谈会上说出：“做少、做小、做好”，房企高管对于房地产市场的未来是一片“哀嚎”。

  但这只代表着一部分人的悲观情绪，而对于另类投资市场机构来说，却是“满地开花”。

  2月15日，远洋资本官方微信发布信息称，公司于近日联合多家全球知名机构投资者，发起设立6亿美元地产特殊机会基金。其将担任基金的普通合伙人和基金管理人，负责基金的日常运营及管理。

｜图源@远洋资本

  据了解，这是国内首支聚焦于境内住宅开发的美元特殊机会基金，专注于投资长三角、大湾区在内的核心城市的住宅开发项目。其中，城市更新项目、特殊机遇项目，是这支基金重要投资领域。

  简而言之，这支基金成立的目的在于重仓旧改项目、以及收并购困境房企或项目。

  无疑，房地产开发市场下行的背后，是存量市场开发“风口”的到来。在投资市场眼中，特别是以黑石、华平投资为主的PE，正在加快“收割”国内不动产资产项目，包括物流项目、写字楼等。

  国内央企、国企亦在央行的支持下，与银行机构达成大战略合作，开展有关并购贷款、并购基金、基金并购相关业务，包括华润置地、大悦城等。

  特殊机遇资产，与旧改、老旧社区微改造、写字楼盘活等存量物业，成为“聪明钱”紧盯的“两把手”。 

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  远洋的特殊机会与加仓旧改

  远洋资本，是远洋集团旗下专注于另类资产管理业务的平台，成立于2013年2月。

  实际上，以近几年远洋集团的表现来看，其发展战略一直趋于保守，用“活在自己的舒适圈”或许更加准确。

  在房地产行业“唯大论”时期，远洋集团的经营策略是一个“另类”的存在，被同行不断“超车”，由当初“红筹第一股”、TOP20房企一步步跌出舞台的视野。

  并且，业绩层面亦出现了销售不及预期且大跌、业绩增长乏力且增收不增利、土储规模不升反降且权益比低等问题。

  造成上述保守策略的原因是，远洋集团早于其他房企开展收并购行动，以及展开物流地产、投资物业、养老、长租公寓等多元化物业发展。

  但是，在“三道红线”出台之后，这些问题都变得无关紧要，“安全性”成为房企首要考验。

  远洋集团，成为了新时代下的幸运儿。这几年奉行的低杠杆策略，使其有着相对充足的现金流和较低的偿债压力。

  进入2021年，房企爆雷不断，从华夏幸福到蓝光发展，从恒大到佳兆业，富力、奥园、花样年、宝能、祥生等均已实质性违约，包括雅居乐、正荣地产、荣盛发展、禹洲集团、世茂等房企的资金链绷紧已久。

  出险房企或即将出险房企，不得不抛售项目自救，从出售非核心资产到撤资缩表，再到抛售核心资产。而万科、招商蛇口、华润置地等房企，早已“虎视眈眈”，特别是不少房企核心资产是优质项目，位于一二线城市的核心地段。

  远洋集团及其子公司远洋资本，自然也不会错过这样的机会。2021年3月份，其正式开水吹响收并购“号角”，远洋资本拟以总价10.3亿元战略红星地产，获得18%股权。

  红星地产是红星美凯龙旗下地产平台公司，主营业务为地产、商业管理、资产管理，被收购时，在全国53个城市累计有超过百个项目。

  随后，远洋集团先后收购红星美凯龙下属物流公司，以及以40亿元收购红星地产70%股权，拿下后者多达91个物业项目。

  远洋集团称，按照计划，红星地产未来两年每年将贡献300-400亿元的销售规模，其中绝大多数销售额来源于华东、华中和华西区域。

  40亿元成本价，实现两年600-800亿元的销售规模。这就是特殊机会的“魅力”所在。

  在远洋集团看来，战投进入红星地产，是盘活存量资产一种方式。而加仓旧改项目，则是远洋集团盘活存量资产的另一种方式。

  过去一年时间里，远洋集团频频在城市更新业务上有动作，包括参与到重庆江北区长安三工厂片区城市更新项目、青白江公园城市有机更新项目、长沙天心区西文庙坪城市更新项目等。 

｜长沙西文庙坪

  同时，通过与海垦实业、平安银行等战略合作，在城市更新业务上，需求更多的机会。

  远洋集团为何积极布局存量物业的原因，很简单，尝到了“甜头”。

  2017年，远洋资本收购中银资产包6个项目，随后在北京硅谷亮城、上海大宁商业广场、北京钻石大厦项目中退出，实现了很高收益。

  其中，仅持有北京硅谷亮城14个月，内部收益率超过50%，上海大宁商业广场项目内部收益率达到30%。

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  湾区旧改仍是一块“香饽饽”

  远洋集团，对于一二线城市存量物业的野心，显露已久。

  早于去年10月份，其联合数家国际投资人共同设立总规模14亿元美元的核心写字楼基金，专注投资于一线城市核心商圈成熟甲级写字楼项目。

  上述基金为半盲池型基金，一部分资金投资于北京CBDZ6地块及远洋光华国际项目，另一部分资金投资于其他符合投资标准的新项目。

｜北京CBDZ6地块效果图，图源@远洋集团

  其中，CBDZ6地块项目是一个在建项目，于2020年10月份开工奠基，预计将在2026年竣工。

  敢于在房地产行业下行时期积极加仓存量物业，除了本身有着相对稳定的资金流之外，另一个原因则是在全球大宗交易市场中，中国经济整体回升、持续反弹带来更大的发展潜力。

  透过2021年中国大宗交易市场情况，可以清楚看到，投资型交易依然是主导。高力国际统计数据显示，北京、上海、广州、深圳、成都及西安共完成大宗交易约1,971亿元，同比增加超过40%。

  其中，以投资为目的买家贡献了约1,392亿元的交易额，约占全部交易额的71%。

｜图源：高力国际 

  高力国际预测，2022年，开发商处置非核心资产将成为趋势，叠加众多投资基金会陆续到期寻求退出，市场流动性将有所增加。同时，全球通胀以及市场波动，投资者将更加积极关注和推进北京、上海、深圳三个城市的大宗物业交易机会。

  在投资市场中，旧改项目也是存量物业的一种。

  简而言之，远洋集团，这次设立6亿美元特殊机会基金，其中一个目的也是进场收割“爆雷”房企抛售的资产，瞄准的主要是长三角、大湾区的旧改项目。 

  早前，为了“自救”，恒大、富力地产、佳兆业等房企，已经开始抛售核心资产。其中，佳兆业为了兑付理财产品，已经将深圳18个项目摆在货架上，其中涉及到不少旧改项目。

  在大湾区存量物业市场中，远洋集团的野心，同样在去年10月份显露了。

  彼时，远洋资本已经开始通过主体公司新沃投资，完成收购新加坡大信商用信托管理70%股份，成为控股股东。当时，后者负责管理投资组合中有7个位于大湾区的购物中心。

  此举的目的，在于为打通后续存量物业为“投资、融资、管理、退出”，提供融资渠道和退出路径。

  设立6亿美元特殊机会基金，或许可以视为在投资端，开始进行项目的物色与孵化。

  另据财联社1月27日报道，远洋集团管理层透露，并购贷在不纳入“三道红线”后，交易商协会鼓励优质房企来做一些并购的专项贷款，远洋也在受邀白名单中，公司也在尝试和准备，但要根据总体战略考虑，不是为了并购而并购，目前还没有具体标的，也没有与风险房企合作的项目。

  目前，在大湾区市场中，远洋集团早前发力重点市场在深圳，也青睐于通过旧改渠道获取项目。

  初步了解到，目前，远洋集团在深圳入市的项目，基本为旧改转化的项目，包括远洋新干线、龙岗远洋新天地以及远洋天著华府。以及，远洋集团还是深圳南山后海村、南园村、龙岗平湖山夏村等操盘主体。

  2021年上半年，远洋集团已签约旧改项目近1800平方米，分布在深圳、广州、东莞等大湾区重点城市。其中，在广州市场中，远洋集团目前介入增城石滩镇灯坣村改造中。

  未来，远洋资本这支基金会率先投向哪个旧改项目，值得期待一下。