正文

  2021年4月，广州首次集中供地掀起了一场“楼市狂欢”。

  其中，白云金沙洲皇冠地块被华润以4.2万元/㎡的楼面价拿下，一举冲上广州楼面价前10。（现在被海珠的3宗地挤下去了。）

  长期以来被视为广州西刚需板块的金沙洲，突然杀出了个“程咬金”，楼面价直逼周边房价。

  如今，地块已开始动工，华润拿出了怎样的“杀手锏”，才能hold得住这宗高价地呢？ 

  产品定位高端

  9个月过去，项目正式命名为华润置地·金沙瑞府，地块也已建起了几栋小高层。

  环绕一圈，“依山傍水”是华润置地·金沙瑞府给乐居君的第一印象。

  项目西面紧挨着浔峰山，山脉长达约2.5公里，而南侧则能“近眺”鹅卵水库湖景。

  风景不错，这是实话！

  霸占着市区内稀缺的自然资源，再加上拿地价比较高，华润置地·金沙瑞府在产品设计方面也使劲地往“高端”上靠。

  项目容积率仅为1.8， 除了一栋2层的商业会所外，其余均规划为住宅。

  整个项目大致分为三个区域：4栋政府性房源、4栋9-17F小高层、18栋4-6F叠院，加起来仅有350户。

  为了将湖景、山景最大利用化，项目将大部分一线临湖的位置留给了叠墅区。

  虽然主打“高端客户”，但华润置地·金沙瑞府并没有做豪宅户型，无论叠院还是小高层，均为清一色的建面约143㎡四房户型。这个面积段就十分“取巧”，刚好卡在144㎡豪宅线以下。

  目前叠院的户型还未对外透露，我们先来看看小高层住宅的户型图。

  4栋小高层全为板式设计，梯户比为两梯两户，相当于专梯入户，拥有独立电梯间。

  在户型方面，临湖一侧的G1/G2栋9F小高层仅有一种户型，横厅设计的143㎡四房。这两栋楼整体朝向为东南向，户型设计了双阳台，可以实现南北对流。

  同时还做到四开间朝南，主卧和两个次卧以及客厅都能“近眺”湖景。

  靠近山体一侧的G3/G4栋16-17F小高层户型选择性则多一点，虽然面积段相同，但总共设计了A、B、C三种户型。

  每个户型都带有超长阳台，毕竟“前有水后有山”，肯定要好好利用起来。

  A户型配备了约15米的L型阳台，主卧也做了一个L型飘窗。但该户型有个缺点，客厅连接主卧之间有条长走廊，动线较长，而且也比较浪费空间。

  而B、C户型均配备9.3米观景阳台，其中C户型的两个卧室自带弧形的观景窗，通风采光效果较好。

  在选择户型时，G1/G2栋的D户型为一线临湖位，视野较为开阔。

  G3/G4栋因为比较靠近山体一侧，前排被叠院遮挡一部分视线，起码要6楼以上才能望湖。其中，南向的A户型能更好地享受湖景。

  总的来说，在产品方面，华润置地也算是十分用心。无论是容积率、梯户比还是户型设计上都挺“豪宅范”的。

  美中不足的是，当初华润置地以212788万元+23400㎡配建面积拿下该宗地块，现在需建设4栋政府性房源（公共租赁住房），破坏了小区的圈层纯粹性。

  但在金沙洲这个地段，华润置地·金沙瑞府的产品是否有些许错位呢？

  交通依旧是短板

  金沙洲是广佛交界区域，其中一半属于广州白云区，另一半属于佛山南海区。

  而华润置地·金沙瑞府虽然处于广州一端，但离佛山仅有一步之遥。

  究竟有多近？距离项目约700米的二手小区——万科四季花城，便是属于佛山南海区。

  经过多年的建设，金沙洲板块的配套已经十分完善。商业有永旺梦乐城、花城金沙汇、金永喜购物广场等。

  学校也有广大附中实验中学这类名校，中考平均分数常年稳居白云区第一。

  但金沙洲的交通配套，一直受人诟病，毕竟这可是广州出了名的“堵城”。

  根据第七次人口普查数据显示，金沙洲近十年人口增加了约10万人，目前常住人口超15万人。

  而这15万人想要出岛去往天河方向，基本只能依靠金沙洲大桥和沈海高速。每当上下班高峰期，这两条路上就会“亮起红灯”。

  曾有网友吐槽金沙洲：“清早塞车出城，晚上拥堵入洲，剩下的时间只能睡觉。”

  规划呢，也不是没有，只是一条比一条更能“鸽”。像沉香大桥和广佛大桥，说了这么多年，还是没有见到身影。

  如今，这两条过江通道已经成了广州领导留言板的“常驻嘉宾”，每隔一段时间就有金沙洲业主上去吐槽。

  而华润置地·金沙瑞府主打的都是高端改善客户，基本上依靠自驾出行。

  可是交通不给力，这批有着“叠院梦”的中产阶级，真的愿意为耗费在路上的时间买单吗？

  吹风10万+？

  自从项目动工以来，不少人都在猜，楼面价高达4.2万元/㎡的华润置地·金沙瑞府，究竟要卖多少钱？

  之前市场上曾有吹风7-8万元/㎡，还有说要卖到10万元/㎡。（具体售价以楼盘实际开盘为准）

  而华润置地·金沙瑞府的项目销售则跟乐居君卖了个关子：“目前售价暂时还不能透露，年后会开放营销中心，到时有可能会统一输出价格区间。”

  但业内人士认为，要想保证利润率，7万元/㎡应该是保底价。

  目前金沙洲广州区域的楼市有些“精分”，板块内在售新盘仅有越秀天悦金沙，均价在3.8-4.2万元/㎡之间。

  也就是说，越秀天悦金沙的售价比华润置地·金沙瑞府的拿地价还要低，而这两个楼盘之间相隔仅约800米。

  不过，越秀天悦金沙的产品定位与华润置地·金沙瑞府的产品定位有些许不同。越秀天悦金沙主要以刚改户型为主，虽然也有140㎡的大户型，但仅占极少一部分。

  站在华润置地·金沙瑞府的工地外可以看到远处的越秀天悦金沙

  而二手方面，据贝壳找房数据显示，整个金沙洲的120-144㎡的户型仅有40套，均价为3.7万元/㎡。

  其中，建设年限在2015年后的次新房价格基本在4-5万元/㎡之间。

  可以说，华润置地·金沙瑞府的面世，弥补了金沙洲改善户型的空缺。

  在这一点上，华润置地·金沙瑞府还是具备一定的稀缺性。

  最后，大家觉得这个项目能卖多少钱？你是否会为此买单？我们评论区聊聊吧~