正文

  看完一个小区之后，想马上来一篇观后感，很久没有这种感觉了。

  在一堆单价10万+，或者总价上千万的江景豪宅面前，最低5万多一平，主打小户型的TA，不到400万就能拿下，亲切得不像话。

  区位地段是真的王炸，产品配套是真的敷衍。我相信，世界上有一种鸡肋，叫做豪宅地段的刚需产品。

  有请我们今天的主角——新鸿花园。

  地段王炸

  广州塔下，一桥走去珠城

  新鸿花园的地段有多好？这个问题，可以用另一个问题来回答：

  不考虑游泳横渡珠江的情况下，从新鸿花园出发，有多少种方式可以到珠江新城？

  下面答案揭晓——

  地铁3号线广州塔站出发，1站到珠城，用时约15分钟；

  APM线出发，2站到珠城，而且没有早晚高峰限流，用时约23分钟；

  小区门口公交站，也有车次可以直达；

  如果你想江上吹吹风，那就骑单车上广州大桥（约17分钟）；

  或者走走去年刚开通的海心桥（约30分钟），也是不错的选择。

  地铁公交

地铁公交

骑行    

步行

  毕竟，这里到珠江新城的直线距离不足2公里。（以上数据及图片来源：高德地图）

  就连中介也表示，因为距离近+交通便利小区的确吸引了部分在珠江新城工作的年轻上班族购买或者租住。

  其实，比起新鸿花园，它邻居的名字更加出名一些：珠江帝景苑、泊雅湾、新理想华庭、丽水庭园……它们还有一个共同点，都是江景豪宅。

｜珠江帝景华苑，主打大户型  

  的确，位于广州传统豪宅区板块——滨江东，以及海珠区的明日之星——琶洲之间，新鸿花园位置绝佳。小区的很多户型都能看到广州塔。

  配套成熟

  几步珠江，周边商圈环绕

  虽然卖点不是一线江景，但要想把珠江当后花园，也不是不可以。

  小区门口就是黄埔涌和绿道，下楼走几步就是珠江和广州塔，周边还有广州塔南广场（在建）、赤岗塔公园等绿地活动空间。

｜广州塔南广场（在建）  

｜黄埔涌  

  作为海珠区最成熟的居住区之一，新鸿花园所在片区虽然没什么大型商业体，但自身和隔壁小区底商有药店、生鲜、便利店等，基本能够满足日常生活需要。

  3公里内除了有珠江新城，还有丽柏广场、丽影广场、四季天地等中型商业体。

  教育方面，这里一向不属于海珠的教育强区。

  根据海珠区教育局公布的公办小学2021年招生地段安排，新鸿花园所在的新鸿社区，对应的是新港中路小学和海珠区第二实验小学（北校区）。中介表示，小区的对口小学是新港中路小学，资质比较普通。

  “你用不到这个学位的，有了孩子肯定要换更大的房子。”中介何出此言？这就要说到具体的产品。

  产品麻麻

  户型老旧，活动空间狭小

  目前小区在贝壳平台上的对外放盘不算多，只有11套。而且中介还透露，这里面有几套是在租状态，周末才比较方便看。

  小区建于1997年，楼龄如今已经超过20年，所以产品设计比较老旧。在豪宅如林的滨江东，最低只挂单价5字头，而且能买到50m²以下的一房，可以说是豪宅中的刚需了。

｜新鸿花园一期&二期参考价，来源：贝壳找房  

  以江丽路为界，小区分为一期（西）和二期（东）。中介表示，两边都是97年的房子，主要区别在于一期是楼梯楼（9层）而且主打小户型，二期是电梯小高层（13层），所以二期价格会比一期略贵。

  当然了，二期也比一期更近广州塔。看了一眼二期的放价，单价最低6.3万元/m²，感觉业主心态蛮强的……

｜新鸿花园二期部分放盘房源，来源：贝壳找房  

  不过，一期已经有不少楼栋已加装（or在加装）电梯，方便程度也不差。

  有趣的是，加装的电梯都默契地采用了透明外观，不知是否是出于不遮挡采光的考虑，毕竟电梯位都靠阳台。

  当天我们看了两套一期的房子，都是高层。

  第一套房位于9楼（顶楼），1梯4户，建面约55m²的小两房，南向望花园。单价6.36万元/m²，总价350万元。户型用的是厨房出卫生间的老设计，而且卫生间面积仅有1.8m²。

｜55m²的小两房户型图，来源：贝壳找房  

  因为楼层高，采光还不错，卧室一和阳台都没什么遮挡。此外，这套房所在的单元正在加装电梯，电梯井就位于阳台旁边。

  两间卧室都很迷你，只能放小床，而且另一间卧室望出去是一栋其他建筑（业主说是写字楼），距离不算远，有点不太方便。

  虽说业主强调“望花园”，但小区花园真的很小……倒是像很多老小区一样，顶楼住户还多个“空中花园”。不少业主搭棚种花，置桌喝茶，晾晒衣服，十分惬意，还能顺带欣赏下小蛮腰。你要把这个当赠送面积的话，6万一平也不算特别贵？

  另一套是东向大两房，1梯4户，位于8楼。建面72.3m²，业主放盘价375万元，折合单价5.19万元/m²，价格比上一套要笋一些。

｜建面72.3m²两房户型图，来源：贝壳找房  

  不过，这套房的位置有些许尴尬，卡在角上，加装电梯可能会有点难度。

  比电梯位还尴尬的是户型，与“方正”关系不大。不光客厅有棱角，有个卧室还是“笋”形的，很有个性，装修上怕是要下点功夫。这套房也同样是厨房出卫生间的老设计。

  优点也很明显。从主卧和客厅望出去，都可以看到广州塔（的一部分）。

  简单总结

  地段>>>>产品

  新鸿花园的优缺点都非常明显。

  产品用一个词就可以总结：老。楼龄近25年，小户型为主，没什么园林、活动空间和配套设施，单看产品那是刚需中的刚需。

  可偏偏，处在这样一个改善地段，离珠江和新城那么近，新房增量又几乎为0，所以价格也很难“低头”。

  目前对外放盘的11套房里，最低的价格也要350万。有这个预算，还愿意买这个产品的人，究竟有多少呢？

｜新鸿花园一期成交周期，来源：贝壳找房  

  其实，作为传统豪宅区的滨江东，也在面临“尴尬”。想看滨江东板块测评的话，请留言告诉我们喔～