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  2021年，“调控”成了广州楼市的主旋律，双集中供地、房贷收紧、新备案价制度等政策多管齐下，广州新房成交“遇冷”……了吗？

  好像并没有想象中那么冷。

  数据显示，今年广州新房网签量再度突破10万大关，达到109906套，同比上涨了9%，网签量为近10年第二高，仅次于2016年。

  不得不说，尽管广州今年挨了不少“大棒”，但作为一线城市，其对购房者的吸引力依然不减。

  具体而言，广州今年新房成交呈现什么走向？又有哪些亮点？乐居君带你一一深挖~

  成交走势

  先热后冷再回暖

  从各月情况来看，广州今年新房成交可谓“跌宕起伏”，成交量整体上呈现“先热后冷再回暖”的走势。

  年初，广州新房成交延续去年第四季度的火热行情，1月更是达到今年月度成交的峰值，共14459套成交，取得“开门红”。

  从3月份开始，广州打出人才购房门槛提高、房贷收紧、增值税免征年限上调等“组合拳”，市场开始降温。

  进入5月后，广州开始推行新备案价制度，叠加月底新冠疫情侵袭的影响，6月成交量断崖式下跌。

  7月到9月，广州新房成交量一直徘徊在低位，8月录得今年成交量的最小值，仅6711套。

  直到10月后，楼市开始吹起暖风——高层强调“保刚需”，央行提出要保证房地产信贷平稳有序投放，之后银行利率下调、放款加快，同时，越来越多的项目“接受现实”，按照限价指导降价开售，新房成交量也因而抬头。

  到了年底，开发商加大优惠力度“抢收”，此前积压的网签也逐渐通过，再加上央行降准的利好，12月成交量实现“翘尾”，录得年内第二高。

  各区成交

  增城再夺冠，南沙挨“大棒”

  再来看看各区的成交情况。

  在11个区中，共有5个区实现成交量破万。其中，夺冠的依然是供应充足且稳定的增城区，共成交27203套，环比上涨了8%。

  黄埔区凭借今年推出的多个红盘，成功反超南沙区，坐上了第二把交椅，共成交17891套，环比上涨8%。

  南沙区由于人才购房政策收紧，成交量录得较大下滑，共成交14917套，环比下跌了21%。

  得益于白云湖、钟落潭等板块的集中推货，白云区在今年录得全市各区中成交量最大涨幅，共成交8750套，成交量相比去年直接翻了一倍。

  与白云区相反，越秀区则因为供应不足，成为跌幅最大的区域，仅成交577套，排名榜尾，环比下跌33%。

  广州的调控政策大多集中在年中出台，这导致全市各区成交量上下半年成交量变化明显。

  其中，受政策影响最大的无疑是南沙区，自从人才购房收紧后，南沙在下半年的成交量直接“腰斩”，仅有4872套成交，相较上半年下跌了51%。

  越秀区和白云区则在调控中走出了独立行情，下半年成交量环比上涨了25%。

  房价情况

  南部涨，北部跌

  在2021年，广州新房不仅成交量上去了，成交价也有所上涨。

  数据显示，今年广州新房的成交均价为33305元/㎡，相较去年上涨了11%。

  在各区的房价上，广州的北部和南部呈现截然相反的走势。在11个区中，共有7个区房价上涨，4个区价格有所回落，而房价回落的4个区全都分布于北部，分别是从化、花都、白云和增城。

  其中，跌幅较大的是白云区，目前新房的成交均价为45734元/㎡，相较去年下滑了5%。

  涨势最凶的则是黄埔区，成交均价相比去年上涨了16%，目前达到35814元/㎡。

  值得一提的是，7个房价上涨的区中，房价的涨幅都在10%及以上。

  楼盘销量榜

  十年大盘再登顶

  各个区都是哪些楼盘在“撑场面”？接下来看看单个楼盘的成交榜单。

  可以看到，我们熟悉的十年大盘——广州亚运城以2994套的成交量重新夺回榜首位置，而这已经是亚运城近5年内的第四次登顶，仅在去年被同位于番禺的智联汽车小镇短暂的反超。

  第二三名则被黄埔区的两个项目包揽，分别是科学城板块的黄埔中央城和知识城板块的星汇城，分别取得2191套和1834套的成绩。

  成交量最多的增城区，在单盘排行榜上共有4个项目上榜，分别是御溪世家、誉山国际、绿湖国际城和越秀·星图TOD。

  另外，南沙、花都也各有1盘上榜，分别为恒大阳光半岛和融创文旅城。

  房企销售排行榜

  “新王”登顶

  看完单盘榜单后，我们再来关注下广州的房企销售额情况。

  目前各房企全年销售额成绩尚未公布，但从克而瑞发布的前11月房企销售排行榜来看，广州房企前三甲的格局已然生变。

  在1-11月，越秀地产已经顺利反超保利发展，完成全口径金额、权益金额、流量金额、流量面积排行榜的“霸榜”。

  从两者的差距来看，不出意外的话越秀地产将成为广州今年的房企销售“新王”。根据最新市占率（统计截止至12月15日），越秀地产已经达到了10.99%。

  换句话来说，广州每卖出10套新房，就有1套来自于越秀地产。

  另外，从房企榜单也可以看到，目前的广州新房市场已经是央国企的天下。考虑到今年广州三次集中土拍依然是央国企“唱主角”，未来一段时间内央国企霸榜的局面依然会延续。

  2022年走势

  新房成交“稳”为先

  结合今年广州新房成交走势和调控政策出台的节点来看，整体上就突出一个字：稳。

  在上半年，楼市有过热的迹象，于是限售价、限网签、限房贷，甚至连开发商拿地的门槛都有所限制；在下半年，眼看广州新房成交有“一蹶不振”之势，高层也提出“保刚需”的论调，房贷和网签便随之宽松，成交量也逐渐回暖。

  因此，2022年的新房市场极大概率也会延伸这样的趋势，整体呈现平稳发展的态势。

  广州中原研究发展部也预计，2022年广州新房成交量会在105000到110000套之间，基本上保持与今年持平。

  至于房价的走势上，地产经纪专家邓浩志认为，一二线城市对住房需求长期旺盛，再加上“保温”政策，房价表现应该不会差，整体上会呈现上半年低位盘整，下半年有上升空间，增幅和年收入增长接近的走势。

  值得一提的是，近期广州有不少楼盘“放话”将回收优惠，全面涨价，涨幅多在2%-5%之间。

  是营销噱头还是涨价征兆？2022年，且让我们拭目以待。