正文

  是谁，在“东大仓”增城、“东大王”黄埔和“南大王”南沙的夹击之下，杀入了广州新房成交前列？

  番禺区：低调，低调。

  不知不觉，新广上车的首选番禺，新房价格逐渐脱离了刚需预算范围。

  “破5追6”的万博是妥妥的天花板，而作为万博的“左膀右臂”，国际创新城和广州南站今年以来动作频频，大有一争高下的态势……吗？

  不好意思，在创新城面前，南站就是铁刚需。

  01

  产业，南站是铁刚需

  从出站口走到出租车上落客区，会看到一个指路牌，上书“番禺方向”和“广州方向”。而广州南站似乎不属于任何一个方向。

  虽然永远被吐槽“广州难站”、“归佛山管”，可高铁站就是广州南站的最大优势。并从中引出三大产业引擎：枢纽服务、国际消费、商贸会展。

  但很遗憾，虽然贵为“顶流”（年客流量超过1亿人次），广州南站却十年如一日地留不住人。留不住人的原因也很简单，出了站就是村，留下干嘛，留下收租吗？

  不过，最近两年，南站终于动起来，先后迎来两个重磅项目。一个是足球场，一个是TOD。可以说是十年未有的利好，足以改变世俗偏见那种好。

  毕竟，画了这么多年的饼，终于准备着手烤了。

  前者因为众所周知的原因，有一些变数，但已经有本地国企接手，算是前景明朗。而后者则是“TOD专家”新鸿基打造。这二者未来将成为南站作为商务区核心的重要支撑。

  然而，麻雀变凤凰这种基因重组级别的任务，绝非一日之功。高铁站做TOD开发是大项目，意味着周期不会短。

  反观国际创新城，虽然是后起之秀，但借广州大学城发展东风，直接原地起飞。

  2020年，广州人工智能与数字经济试验区规划横空出世，实现了国际金融城、鱼珠、琶洲、广州大学城这几架产业发动机的“梦幻联动”。

  如今，广州大学城的用地几近饱和，而与大学城一水之隔的创新城，素来被视为大学城2.0。

  创新城的几大高校——华工、暨大和广医已经开学。有了隧道和地铁沟通，联动发展模式已近在眼前。

  今年8月，广州大学城“航母”级创新创业基地——中关村青创汇正式完工。耗资56亿元、规模59万㎡的广州人工智能与数字经济试验区（大学城园区）也将于2023年投入使用。

  根据番禺区“十四五”规划，下一步将探索将广州大学城及周边地区打造成开放式科技成果转化的“科技创新特区”，推动科创优势转化为产业优势。

  02

  配套，南站靠交通扳回一局

  说到配套，南站还是有不小优势的。

  因为两个片区的面貌还比较“原始”，对外依赖度比较高，所以我们重点看看交通。

  交通方面，南站现状双地铁——2号线、7号线，未来还有22号线首通段（在建）汇入，实现高铁+地铁的“双铁”联运。

  根据最新规划，广佛环线铁路还能把南站和白云机场串联，实现“空铁联运”。

  依托汉溪大道，南站可以通达长隆、万博。而大部分的商业配套，目前是要在万博得到解决的。

  未来，足球场会配套商业，TOD也会有商业部分。如我们前述，需要时间。

  创新城要略逊一筹，也是现状双地铁：7号线和4号线。此前曾传说12号线会从大学城南站南延，在创新城片区设站，但还停留在规划层面，肯定是赶不上2023年开通了。

  “平地起高楼”的创新城，同样缺乏基础配套。即便是大学城也不能给予太多支援。未来通过南大干线（在建），也可以通达万博。

  而且，从规划来看，创新城的商业地块并不多。一个以产业和科创为主要功能的片区，后续会否有大型商业项目，我们持观望态度。

  03

  产品，上车门槛相差100万

  最后我们说说产品。

  两个板块目前都是新房唱主角。从产品来看，南站可能依旧刚需。

  目前南站板块有3大新盘。分别是越秀星寰TOD、越秀TOD星瀚以及广州城投项目。目前的上车门槛在315万元左右。

  最先推出的越秀TOD星瀚，是个不折不扣的大社区，还配套了九年一贯制学校和幼儿园。项目分三期开发，共4378户。主要户型是三至四房，最大不过110㎡，整体偏紧凑。

  越秀星寰TOD，西侧是东新高速以东（火车南站）保障性住宅项目，东侧则是足球场项目，马路对面是村。项目前阵子已经开盘，一度吹风上4万，但实际3字头可以拿下。

  广州城投项目距离广州南站最近，搭乘高铁最为方便。建设进度有点慢，预计明年才推。同时，项目自身定位“轻奢精品居住社区”。虽然最小户型95㎡，但一期的楼间距很刚需。

  创新城板块目前花开两朵。最小户型也要90㎡，主打江景的奥园恒基·学苑壹号甚至还有220㎡这种“大家伙”。

  没错，创新城有一个南站无法复刻的资源——江景。

  价格方面，创新城的单价已经是4.5万+的水平。上车门槛在423万左右，比南站高出100万。

  隔壁无一手住宅的大学城板块，全岛只有几十套二手房放盘，价格最低也6字头起步，且无小户型。

  对于没什么宅地的大学城而言，国际创新城将成为科研从业人员居住需求的重要存在。

  毕竟，相邻的生物岛也没什么宅地，而琶洲大概率高攀不起，都等着创新城推货补仓呢。

  03

  番禺价值再发现

  见惯了东部各个板块和楼盘卷来卷去，很久没见番禺这么卷了。

  因为稀缺，所以珍贵。毕竟，在这个二手房放盘超过1.4万套（数据来源：贝壳找房）的区域，新房是很小众的交易。

  当然了，番禺当然不止这么“简单”。作为广州第二人口大区，番禺区在2020年创造了GDP第四名的好成绩，领衔2000亿级的第三梯队。

  随着华工国际校区启用，国际创新城进入高速建设期，其价值正在被更多人发现；万年鸽王、画饼高手广州南站，成功出让巨无霸TOD地块，将打造以轨道交通为核心的城市综合体。

  再见，睡城番禺。你好，产城番禺。