乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们会从区位、户型、交通、配套、产品力五方面，进行全维度、多角度、多形式的剖析，5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。
本期楼盘测评项目——中建鄂旅投岭南悦府，位于广州增城发展势头向好的永宁板块，周边基本生活配套运作成熟，自带配套也相对健全，并且毗邻水道，有滨水景观可享，刚需购房可以一看。
中建|鄂旅投岭南悦府，由中国建筑打造，总建面约45万㎡，现主推79-125㎡三至四房。
在增城、黄埔工作生活的，预算不高刚需群体。
中建|鄂旅投岭南悦府地处增城创盈路与新耀北路交汇处，总占地面积约10.2万㎡，建筑面积约45万㎡，项目容积率为3.0，总户数为3254户，配套物业为万科物业，物业费为2.8元/㎡。
产品方面，项目地块西侧共规划15栋31-32层高层，东侧为10栋联排叠墅产品。目前在售楼栋为#5、#1、#11栋，在售户型有建面约79㎡的3+1房2厅1卫、建面约89㎡的3+1房2厅2卫、建面约93㎡的3+1房2厅2卫、建面约108㎡的3+1房2厅2卫和建面约125㎡的3+1房2厅2卫。项目为围合式布局，望中心园林景观，北侧毗邻雅瑶河，有临水景观资源。
车位部分，项目车位比为1:1.2,共规划车位4038个吗其中地上车位403个，地下车位3635个。
绿化部分，项目绿化率为30%，内部配建有3万㎡中央花园，北侧有延河景观的雅瑶公园。
配套部分，项目内配建有一所24班的幼儿园、约4200m²的商业街、约2000m²的社区卫生服务中心、篮球场、游泳池等，外部3公里内有成熟的商业、医院、教育等生活配套资源。
建面约79㎡的3+1房2厅1卫，极致刚需小户型，南向三房。
该户型为3+1的灵动户型，入户花园空间计为阳台和花池面积，阳台空间计一半面积，花池面积为全部赠送面积，小次卧也可以由阳台空间改造，因此虽然是小面积段户型，但整体得房率较高，实用性比较强，不过入户花园空间仅可做小收纳空间使用，实际不具备居住条件。
整个户型采光条件较好，全明户型，卧室空间都配置了飘窗，居住空间感好，格局上动静分区，起居休闲互不干扰。
客厅外接大面宽阳台空间，小户型也有大空间景观视野，U型厨房设计，空间使用更高效。
建面约108㎡的3+1房2厅2卫，格局方正，南北对流。
该户型为大横厅设计，空间浪费面积小，入户处有入户花园空间，提升室内私密度。
餐客厅为7米开间，整个空间视野明亮开阔，各各卧室空间尺度合理，居家体验感好。
户型内的双卫配置，形成两个套件，主卧套间带衣帽间，主人家的私密度和居家尊享感都得以提升，公卫干湿分离，功能区使用各不打扰提升了空间的使用效率，同时公卫连接次卧，有老人的家庭，更便于老人生活起居。U型厨房烹饪区、操作台、洗涤区分区明确，设计更贴合使用习惯。
地铁：中建|鄂旅投岭南悦府目前3公里范围内无地铁运行，目前有规划中地铁23号线永宁站，将在项目周边设站，距离最近的已运行地铁13号线官湖站约5.5公里，距离新塘南站约6公里，搭车地铁和高铁都需要公车或者自驾前往换乘。
从官湖站出发，6站可到达鱼珠站换乘5号线，换乘5号线后8站可到达珠江新城；从新塘南站搭乘高铁，1站可以到达广州东站。
公交：中建|鄂旅投岭南悦府周边有多个公车站点分布，距离最近的是中建岭南悦府公车站，位于项目南侧出入口，途径线路为增45路，7站可以到达新塘万达广场。
周边500米内，另有站点开发区二小站、香山大道站，途径线路有增21路、增32路、新塘万达3路。
周边配套
教育：中建|鄂旅投岭南悦府除内部配建幼儿园外，周边3公里范围内还有10余所教育配套资源，增开区小学、天誉小学、万博幼儿园、清华万博实验学校等分布于项目周边，满足基本教育需求。
医疗：中建|鄂旅投岭南悦府项目内部规划有约2000㎡的社区卫生服务中心，外部最近的大型医院为南方医院增城分院，属于三甲级资质，距离项目约3公里，另有卫生站、门诊等小型医疗资源分布于项目周边，医疗需求可以得到基本保障。
公园：中建|鄂旅投岭南悦府生态资源相对丰富，内部有中央园林，项目北侧毗邻雅瑶河，延河有瑶河公园，居民茶余饭后下楼便可畅享生态绿意。
大型自然景观公园南香山公园距离项目约1公里，假日休闲去处快速可达。
其他：中建|鄂旅投岭南悦府所在区域发展相对成熟，除项目自带商业街外，临近的合景誉山国际社区配套已成熟运作，底商均已开业，包含各类业态，可以满足各类基本生活采购需求。
另外项目3公里范围内有多个大型商业体，约2.5公里处为誉山悠方天地，约3公里处为永旺梦乐城，还有合生汇、新塘万达广场等商业配套，日常消费娱乐无忧。
中建|鄂旅投岭南悦府目前在售均价约1.75-2.1万/㎡,属于板块内中等价位水平。
项目周边新房项目较多，紧邻的光大one+均价约1.9万/㎡，一路之隔的合景誉山国际均价约1.95万/㎡，新世界星辉均价约2万/㎡,佳兆业悦峰均价约1.8万/㎡。
二手房方面，保利i立方均价约1.9-2万/㎡,增城时代廊桥均价约1.7万/㎡，金地荔湖城均价约1.4万/㎡,均为次新房项目，二手房价格波动较大，主要由于配套和地段原因，保利i立方和增城时代廊桥均处于板块内住宅集中区域，居住生活配套相对丰富，所在地段也更接近轨道交通和商圈。
中建|鄂旅投岭南悦府的优势在于小面积段多房产品，户型空间设计比较极致，总价较低好上车，很适合预算不高的刚需。
项目产品户型种类较多，可以契合多种需求人群，项目目前价格适中，配套健全，但无明显优势配套资源，且距离轨道交通较远，如果23号线可以顺利建成通车，对区域内的项目价值或有一定的带动作用。
从区域角度来看项目所在板块有产业有人口支撑，目前也处在大力发展的阶段，随着未来规划配套的成熟，价值会慢慢兑现，但整体预计比价平稳。
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