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    “黄陂地块还没拍就下架了。”

  12月1日，距离2021年广州市最后一轮集中供地土拍不足24小时，突然传来这样一个有点爆炸的消息，引发地产媒体关注。有公众号甚至撰写了分析文章，字里行间头头是道。

  事实却证明这是一场乌龙事件。所谓的“下架”，其实是土拍网站的一个小小bug，只要改变搜索条件，位于黄埔区黄陂板块的HBPQ-D1-2地块就能恢复显示。

  下架是假的，无人报名是真的。

  事实上，乐居在拍地前曾拿到一份本轮土拍的企业报名情况表，17宗地块中有4宗无企业报名，黄陂地块赫然在列。

  一次乌龙，在土拍市场弥漫的悲观情绪可见一斑。

从保送到失宠

  黄陂板块处在广州两大经济强区——天河区和黄埔区交界，吸纳了来自两区的大量居住需求。

  今年前10个月，这两个区的生产总值约占全市的36.5%。根据广州中原研究发展部数据，截至11月25日，天河黄埔也是广州新房库存消化周期最短的两个区，分别是4.8个月和7个月。

  而且，作为片区内少有的纯改善住区，自开发以来，山清水秀、环境宜人的黄陂便已吸引万科、保利、雅居乐、龙光、越秀、华远等实力房企进驻，堪称“房企博览会”。

  今年4月23日，广州首场“集中供地土拍大戏”开幕前3天，位于黄陂板块的黄埔区HBPQ-A-6地块，成了“爆款”。

  平均每轮出价用时不到2秒钟，在17:00:27这一秒的时间里，甚至同时出现了2个报价。19轮报价触达封顶价，用时仅30秒。根据规则，这宗地块直接跳过了竞拍环节，被保送去摇号。

  而在一周后的摇号现场，出现了前所未有的320家资格企业，光是放号码球就花了半个小时。这其中当然包括不少“马甲”。据说某央企甚至出动了60个马甲来抢地，马甲数量在2位数以上的大有人在。

  即便是寒风萧瑟的二轮土拍，全周期限售价、50%卖给无房家庭等“苛刻”条款层层加码，依旧没能浇熄房企对黄陂的追逐。央企中铁建激战13轮，溢价10%拿下黄陂宅地。

  到了第三轮，土拍规则有所放松，取消了限售价的规定，但也只是把锁链调松了一个扣而已，板块内新房限价红线依旧压顶，自有资金拿地、三线四档、拿地不超销售额40%等重重规定也未减少分毫。

  黄陂依旧山清水秀，却再无意中人愿意驻足。在一个小乌龙过后，无人报价的地块最终黯然流拍。

  一场土拍透露出的寒意，还不止于此。

  值得一提的是，广州是这轮全国集中供地土拍中，唯一一个零溢价成交的。每宗地块最多只有一个报价，开拍时间一到，齐刷刷成交，刚开始就结束了。

民企“大撤退”

  流拍率从超过50%降低到不足24%，大部分地块“安全着陆”，本轮土拍算是取得了“纸面胜利”。

  只可惜，纸张是易碎的，这场寒酸的胜利也经不起推敲。

  流拍地块之所以减少，主要原因有二。

  首先是“供地大户”兼“流拍群主”增城区，表现出了极致克制。有了上次15宗地块流拍（占流拍地块总数近7成）的经验教训之后，这次只选了一宗综合条件不错的地块挂牌，如愿以偿卖出。

  另一个原因，则是国家队的果断出手，托底拿地。而过往不少出手阔绰、拿高价地不眨眼的民企消失无影踪。

  条件更严苛的上轮土拍，好歹还有碧桂园、绿城、路劲等熟面孔，以及广州本土房企合汇、源海拿地。这次民企算是彻底躺平了。

  从下面这份榜单中可以看出，在广州整个第三轮集中土拍，民企参与度之低是空前的。拿地的7家企业之中，只有来自深圳的星河一家民企，而且是花最少的钱，拿最少的地。

  此前曾有J字头本地民营房企报名，但并未出价。开拍之前，乐居曾经采访到一位绿档民营房企高管。当问及第三轮土拍的参与情况，对方只表示会“尽力”。果然，在报名名单和成交名单里，并未见到该企业身影。

  想来也是。如今市场预期仍不明朗，限价暂未放松，债务压力袭来，连头部房企万科都进入“战备状态”了，有余力拿地的房企，真的不多了。

  深耕广佛楼市多年的广州克而瑞首席市场分析师肖文晓指出，本轮广州供地民企几乎集体缺席，再度表明当前大环境下民营开发企业的过冬心态。

  民企不约而同缺席，国企央企来到台前撑场面。

  有趣的是，最出风头的除了梅开三度的央企保利，还有广州的区属国企。黄埔、白云、南沙区属国企纷纷出手，拿走了占总数一半的地块。

  对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析了两点原因：一方面，国企央企前几年已经开始去杠杆，加上近期开发贷和信用债主要投向国企央企，资金实力雄厚；另一方面，这些企业积极发挥社会责任，为稳定土地市场，进而稳定整个楼市做出贡献。

回暖“遭遇”骤寒

  土拍素有楼市风向标之称。每每有高价地出让，都能让周边片区的一二手楼市兴奋许久。

  而在三轮土拍这盆兜头凉水灌下来之前，广州楼市是弥漫着暖意的。

  在刚刚过去的11月，广州新房网签时隔5个月越过8000大关，环涨10%。自从8月“触底”之后，已经连续3个月实现正增长。

  与此同时，信贷宽松信号不断，虽说利率基本维持原状，但不少购房者都表示放款速度明显加快。再加上开发商年底加紧推货，不少网红盘都赶在11月亮相或者开盘，不少项目价格有惊喜，可谓是“加量不加价”。

  然后便是冷风过境，再也不见了高价地，也不再有高价地给整个板块的小区抬咖。

  实际上，在房住不炒的大环境下，土拍本身也很难复刻往日辉煌。

  近年来，越来越多在广州的规模房企，转向了城市更新赛道。一家百强房企的高管告诉乐居，未来他们可能不会再通过公开拿地增加广州区域的土储了，重点将会放在旧改。

  但旧改周期长、体量大，对开发商的实力要求更高。相比公开出让，隐形成本只会更高。

  高周转模式已宣告“此路不通”。土储上不去，建设量和销售额上不去，规模也就很难在短时间内获得较快增长。这位高管断言，行业企业都更加分化，马太效应也会愈发显著。

  过江龙成群结队、闯荡羊城的掘金时代，或许要过去了。