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  看惯了熟面孔的黄埔区，突然又有新货冒头。

  近段时间，不少房产号都集中推了一个项目，号称是黄埔全新大盘，旧改项目出身，资料虽然不多，但是风声不小。名字里带个“新城”，是有些居住大城的架势在身上的。

  正巧最近有几个朋友来咨询黄埔买房的事情，还是清一色的铁刚需。这个盘或许是个机会？

  那话不多说，一起去瞧瞧——万科黄埔新城。

  01

  老黄埔边边，未来有地铁直达珠城

  昨天，黄埔区重磅发布“十四五”交通规划，官宣将新建11条地铁（包含在建和远期规划），谁看了不说一句大手笔。

  而万科黄埔新城项目，距离珠江新城大约20公里，处在广义上的老黄埔边边，应该属于开发区板块，比起天河更近增城。

  最近的地铁站是现状13号线夏园站，未来还将接入地铁5号线东延段（在建），届时不用去鱼珠转线就能直达珠江新城。

  之所以说距离最近，是因为项目距离地铁站超过了1公里。

  而且，目前夏园站只在黄埔东路的路北开了口子，所以走去地铁站要穿过立交桥下，经过4个红绿灯，绕来绕去不是很方便。

  而且，作为黄埔区主干道的黄埔东路，非常能体现出本区特点——开发建设热火朝天，因而货车非常多，呼啸而过，尘土飞扬。

  周边生活配套方面，基本上是沙步村自带商业。有个中型商业体领好广场、沙步农贸批发市场，沿街商铺涵盖服饰、餐饮、百货、银行、药店等，是基础的城中村级配套。

  不过，教育、医疗等方面的，就有点捉襟见肘了。现状只有一个沙步小学，一路之隔还有个广州市开发区外国语学校。

  既然是个旧改项目，接下来会有哪些改变呢？

  02

  百亿旧改巨无霸，有望补教育短板

  黄埔新城项目脱胎于沙步村旧改，由万科操刀，前不久刚进行过回迁房摇珠。

  沙步旧改今年按下了加速键，2月举行了动工仪式，4月发布首期回迁房摇珠方案，7月公布改造实施方案。目前融资区也已经动工。

  项目位于黄埔区东部，南临广州保税区，西临开发大道，东至南岗村，广深公路由北侧经过，处于连接广州开发区东区、西区的咽喉部位，也位于广州开发区黄埔临港经济区建设范围。

  简单来说，远近关系大概是增城＞临港CBD＞天河区。

  沙步旧村具体由鹿步、沙涌、塘头三条村组成，预计总投资约234亿。

  根据规划，沙步村改造后总建筑面积为403.76万㎡，规划人口8.3万人，毛容积率2.55。

  其中，复建安置区总用地97.98公顷，计算容积率总建筑面积207.27万㎡，平均净容积率4.31。融资区由村集体经济组织在完成拆补安置后，再按规定申请转为国有土地。

  从公布版的规划图来看，融资区位置比较靠里，远离黄埔大道。除了部分“飞地”，融资区与安置区的界限整体比较分明。

  | 改造效果图，来源：微信公众号“广州沙步旧村改造”

  配套方面最亮眼的，是教育。光是从规划图来看，就包括新增的54班高中，以及1处小学、2处九年一贯制学校……是有些大盘的样子了，也可能是未来的一个卖点。（有消息称可能会引入华师，我们拭目以待）

  一路之隔的开发区外国语学校，正在进行一轮硬件升级，新建1座体育馆（地上7570㎡，地下7200㎡）和1栋宿舍楼（地上15070㎡，共8层，不低于28m）。

  毕竟在人口快速增长的黄埔，好学位还是稀缺资源。

  03

  最小户型93㎡，价格会不会惊喜？

  目前，项目售楼部还在建设中。现场一位工人师傅透露，预计11月底能完工。按照这个速度，估计要12月份才能开门迎客了。

  售楼部旁边的是村牌坊，也在建设中，已经能看出雏形了。这位师傅介绍，牌坊后面的就是回迁房。

  关于产品类型，根据目前流出的资料，万科黄埔新城将推售建面约93-143㎡的三至四房。

  | 建面约93㎡三房户型图

  面积最小的户型，建筑面积也有93㎡。从户型图上来看，带入户花园，似乎还是双阳台设计；竖厅外接主阳台，但主阳台比较窄小；主卧带套间，比较宽敞。

  | 建面约122㎡四房户型图

  建面约122㎡四房去掉了入户花园，采用了横厅宽阳台，客厅餐厅被过道分开，有了南北对流。卫生间的位置调整到了门口。

  | 建面约143㎡四房户型图

  最大的户型是建面约143㎡四房，面积大了22㎡还做四房，按理说会宽敞得多。

  该户型设计有有入户花园和宽阳台，但依旧是竖厅设计+宽阳台，但没有了南北对流。2个卧室带套间，整个户型总共有3个卫生间，估计早上出门前不用排队了。

  就面积段来看，刚需有没有机会，就得看单价了。

  至于价格，我们原想着参考一下周边，却发现几乎没什么新房，大家都是黄埔东路这根绳上的旧改项目。

  距离最近的新盘，是5号线东延段（建设中）庙头路站的一双姐妹花——越秀滨江·星航TOD和卓越招商臻珑府，2公里多点，而且都已经开盘，约4.5-4.8万元/㎡。

  但这两个项目距离地铁站都要近得多，可以称得上是地铁上盖，而且距离珠江新城更近，单价更贵也是情理之中。

  那么，万科黄埔新城有没有机会3字头起步呢？

  04

  旧改接连上市，大盘时代再临？ 

  近年来，中心城区的大盘几乎绝迹，特别是老三区，新项目常常都是单价高面积小的蚊型地。

  不过，大概从去年开始，旧改成了中心城区新房的一个重要来源。供货主力则是动作快的东边，特别是拆得最快的黄埔。

  目前已经有暹岗（大壮名城）、茅岗（富力南驰富颐华庭）、文冲（万科城市之光）、横沙（中鼎珺合府）、火村（合生中央城）、红卫村（时代天韵）、汤村（升龙学府上城）等项目面世，涵盖了老黄埔、科学城和知识城三大片区，未来还会有更多。

  | 大壮名城

  旧改项目还有一个特点，就是规模往往比较大。随着旧改项目陆续推出，中心城区（可能还要看黄埔）可能会迎来第二次“大盘时代”。

  之前我们也盘点过，居住大盘的优点很明显，基本是自成一城，配套类型比较齐全，居住氛围比较纯粹。但潜在的缺点可能是，当你想卖房置换的时候，同小区有上百个同类型产品放盘，可替代性特别强。

  对于指望5号线和13号线通勤的刚需而言，还要考虑到的一点是，大盘不同组团之间到地铁站的距离也有很大差距，到时候可要看仔细了。不然的话，同一个小区去地铁站的时间相差一倍，也不是不可能。

  这个旧改大盘，你觉得会卖什么价呢？