正文

  乐居城更讯8月30日，住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（下称：《通知》）。这标志着防止旧改大拆大建草案正式落地。

  相关阅读：

       ① 住建部发文严控大拆大建！专家：部分旧改或延缓

        ②最多拆20%！从“大拆大建”到有机更新，旧改还能继续吗？

        ③重磅！住建部发文：禁止大拆大建！租金年涨幅不高于5%！

  《通知》提及，近期，各地积极推动实施城市更新行动，但有些地方出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利的倾向，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树，变相抬高房价，增加生活成本，产生了新的城市问题。为积极稳妥实施城市更新行动，防止大拆大建问题。

  乐居城更了解到，《通知》分为“坚持划定底线，防止城市更新变形走样”“坚持应留尽留，全力保留城市记忆”“坚持量力而行，稳妥推进改造提升”三个方面，共计11条细则。

  具体包括：严格控制大规模拆除、严格控制大规模增建、严格控制大规模搬迁、确保住房租赁市场供需平稳、保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌、加强统筹谋划、探索可持续更新模式、加快补足功能短板、提高城市安全韧性。

  其中，在“严格控制大规模拆除”方面，《通知》提及，除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

  在“严格控制大规模增建”，《通知》明确，除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。

  在“严格控制大规模搬迁”方面，不大规模、强制性搬迁居民，不改变社会结构，不割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

  在“确保住房租赁市场供需平稳”，不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

  此外，《通知》明确指出，不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，政府注重协调各类存量资源，加大财政支持力度，吸引社会专业企业参与运营，以长期运营收入平衡改造投入，鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。

  早前，在城市更新防止大拆大建草案中，不少专家对乐居城更发表了看法。

  克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓

  文件提及要严格控制大规模拆除以及大规模增建，比如“原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%”、“原则上更新单元（片区）或项目拆建比不宜大于2”等。

  这势必加大目前大城市老城区整村改造的难度，而以往在旧改中常见的以提高容积率解决拆迁难的方案可行性也会大大降低，企业以传统房地产开发的思路参与旧改会越来越此路不通，一些城市原本加快的旧改进程或会因此延缓、从长计议。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进

  此次政策具有非常好的示范效应。从实际过程看，各地都在城市更新方面有各类任务和指标，也会积极开展相关工作。

  但是中间出现了很多偏差，也导致大家对于城市更新等工作有各类不满。所以此次住建部政策后，全国各地城市更新的具体操作会有所转变。尤其是大拆大建的模式会得到纠正，相对应的，如何进行小规模、渐进式的有机更新，成为后续关注的重点。

  IPG中国首席经济学家柏文喜

  住建部这个征求意见稿是对之前城市更新大拆大建、破坏城市原有肌理和割断城市历史延续、忽视原有街区功能改善和职住平衡、影响城市中下层居民住房保障等一系列问题的总结与纠偏。

  也是对未来城市旧改走向城市有机更新的政策性指引，是值得各个地方政府、城市规划与住建部门以及从事城市更新的机构与房企应该特别关注之处。

  如果这个征求意见稿能够顺利成为部门规章，将能从理念层面彻底改变我国城市旧改中原有的思维模式，让我国老城区的旧改活动走上可持续发展的有机更新之路。  

       延伸阅读：