正文

  稳地价！稳房价！稳预期！

  前有黄埔叫停人才购房，昨晚南沙收紧限购政策，今天《广州市住房发展“十四五”规划》横空出世，直接白纸黑字告诉你：限价，广州是认真的。

  这份文件有多重要？可以说，未来5年的买房趋势，都概括在其中了。具体目标有哪些？

  “十四五”期间，广州力争筹建和供应城镇住房131万套，努力满足和解决300万人的住房问题。这131万套住房，具体包括：

  65万套新增新建商品住房

  60万套保障性租赁住房（含人才公寓）

  3万套公共租赁住房

  3万套共有产权住房

  房地产业与实体经济的融合发展显著提升，房地产开发业转型升级取得重大进展，中小套型商品住房的供应比例有序提升，住房租赁市场体系更加完善。

  到2025年，广州市城市居民人均住房建筑面积力争达到36平方米，基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区改造任务。

  总而言之，这份60多页的文件，透露出以下重点：

  1、稳地价、稳房价、稳预期，广州将严格执行一手房限价；

  2、各区住房供应各有重点，消化周期大于36个月的区域停止供地；

  3、城市更新将在住房供应上起到重要作用；

  4、要产城，不要睡城，跨区乃至跨市通勤会增加。

  利好刚需？

  十四五规划主要任务为：稳市场、优租赁、重保障。

  在稳市场方面还提出了四点：稳地价稳房价稳预期；健全住房与土地、金融、财税政策的联动机制；对市场秩序保持严查高压态势；有效增加供应。

  其中，健全住房与土地、金融、财税政策的联动机制方面，强调稳定用地供应规模、优化土地出让方式、优化用地供应结构、合理安排供地节奏。

  对于大家所关心的土地出让政策，作出了以下调整：

  1、灵活确定限地价、竞配建、竞自持等土地出让竞价方式，在部分区域采用“限房价，竞地价”出让，完善房价地价联动出让模式，严防高地价扰乱市场预期。

  2、在以往“限地价”“竞配建”“竞自持”基础上，统筹增加地块内配建的租赁住房面积。

  3、对商品住房消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6 个月的，要增加供地；6 个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

  同时，旧改项目要求增加中小户型的供应，建设商品住宅配置的90㎡以下中小户型住房建筑面积占全部商品住宅建筑面积的比例，第一、第二、第三圈层分别不低于40%、30%、25%。

  此外，在市场交易管理方面，提出将对市场秩序保持严查高压态势。

  实时掌握商品住房供应、销售、库存等情况；加大对房地产开发企业执行明码标价、一房一价规定的检查指导力度。加强预售资金监管，规范预售资金缴存和拨付行为；严厉打击违法违规销售行为。

  解读：总地来说，未来广州的所有住房政策都将继续围绕“房住不炒”的定位，调控有可能进一步收紧。这次“限房价”被明确地写入文件内，预计明年广州将严格执行一手房限价，新房或将会进入一个横盘阶段，更利于刚需上车。

  具体到各区住房发展方面，文件也清晰地给出了指引。

  于老城区而言，城市更新将在住房供应上起到重要作用。另外中小套型商品住房、政策性住房的供应占比也会相应提高。

  有意思的是，在文件中，南沙区以“广州副中心”的头衔被单独拎出来分析，可见其分量依旧很重。

  其余外围区方面，白云区、黄埔区、番禺区、花都区是中心城区人口与功能疏解的主要区域，要增加住房供应能力，完善公共服务设施配套，强化与主城区的交通便捷性。

  增城区、从化区、空港经济区要推进职住平衡，重点加强产业园区以及轨道交通站点周边的住房建设，促进住房和产业联动发展；稳定地价房价，提供可负担的居住空间；提升配套设施，吸引中心城区优质教育、医疗资源；探索多元发展，结合新型城镇建设，积极发展旅游地产、养老地产。

  毫不夸张地说，这部分内容基本定调未来五年各区的重点发展板块。

  越秀区

  越秀区的住房布局围绕登峰村、西坑村和瑶台村。

  寸土寸金的越秀区，想要在卖地上做文章，已经不太现实了。

  通知指出，越秀区新增住房主要通过城市更新供应，主要布局在登峰村、西坑村和瑶台村等城中村改造区域。

  此外，还将积极推进“非住改租”有关工作，挖掘存量房源，增加保障性租赁住房的供应。

  荔湾区

  荔湾区将重点推进广钢新城、白鹅潭商务区宅地收储。

  荔湾区同样将城市更新作为商品住房和政策性住房供应的重点途径，但同时也要加大住宅用地的收储和供应，特别是广钢新城和白鹅潭商务区。

  新增住房主要布局在白鹅潭地区，重点集中在茶滘、东漖、海南村、沙河村和西郊村等城中村改造区域。

  海珠区

  海珠区则是“一区一谷一圈”承担重担。

  作为中心区旧改大户，海珠未来将重点推进赤沙村、沥滘村、石溪村、凤和村等13条城中村改造，增加住房供应。

  而在海珠十四五规划中，笔墨最多的“一区一谷一圈”，也将承担起海珠住房发展布局重担，新增住房主要布局在赤沙村、沥滘村、石溪村和凤和村等城中村改造区域。

  其中，政策性住房重点布局在广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区及轨道交通站点周边地区。

  天河区

  天河区的智慧城、智谷片区产城等为新增住房来源。

  天河区住房发展指引方面，较着重产城融合概念。

  比如说，文件强调要引导政策性住房用地与国际金融城、天河智慧城等产业片区进行协同规划布局。

  具体到住房布局方面，新增住房主要布局在天河智慧城和天河智谷片区，以及冼村、新塘、新合、员村、吉山、棠下和车陂等城中村改造区域。

  其中，政策性住房重点布局在天河智慧城、天河智谷片区、广州国际金融城和天河软件价值创新园以及轨道交通站点周边地区。

  南沙区

  南沙区是明珠湾、南沙湾为新增住房来源。

  8月17日晚收紧人才购房政策的南沙，未来住房发展策略，是稳定房地产市场发展、加大政策性住房供给以及优化住房发展布局。

  根据规划，未来南沙新增住房主要布局在横沥岛尖明珠湾片区、珠江街粤港深度合作园和南沙街南沙湾片区，以及金洲村等城中村改造区域。

  其中，政策性住房重点布局在南沙科学城、南沙明珠湾、南沙国际金融岛、粤港深度合作园和南沙庆盛科技创新产业基地等重点平台及轨道交通站点周边地区。

  白云区

  白云区住房发展布局围绕设计之都、白云新城等片区。

  白云区方面，强调要加快白云湖数字科技城、广州设计之都、白云新城、民科园四大发展平台建设；加快神山轨道交通装备产业园、钟落潭美丽健康产业园土地收储、基础设施建设和产业导入。

  新增住房主要布局在白云湖数字科技城、广州设计之都、白云新城、民科园等重点平台及轨道交通站点周边地区，以及陈田村、田心村、小坪村和江夏村等城中村改造区域。

  黄埔区

  黄埔区人才安居是重点，住房布局在科学城、知识城。

  尽管黄埔叫停了人才购房政策，但在人才安居方面，还是布局了不少举措。

  根据规划，黄埔将结合公共基础性服务业群体人数增加较快、高学历人才不断增加的发展趋势，积极开展人才安居发展策略研究，多渠道开展人才安居工作。

  未来新增住房主要布局在广州科学城和中新广州知识城，以及横沙村、文冲村、沙步村、茅岗村、笔岗村、火村村和刘村村等城中村改造区域。

  其中，政策性住房重点布局在广州科学城、中新广州知识城等重点平台及轨道交通站点周边地区。

  番禺区

  番禺区增加中低价位、中小套型商品住房用地供应。

  与其它区不同的是，文件中着重强调番禺要合理安排住宅用地供应规模和节奏，控制大宗面积住宅用地。增加中低价位、中小套型普通商品住房用地供应。

  人才安居方面，要落实高层次人才享受本地居民同等购房待遇，探索筹建人才公寓。

  未来番禺新增住房主要布局在广州国际创新城、广州南站商务区、万博商务区，以及福涌村、里仁洞村、沙溪村等城中村改造区域。集体用地建设租赁住房布局在钟村街。

  其中，政策性住房重点布局广州国际创新城、广州南站商务区、万博商务区和番禺汽车城及轨道交通站点周边地区，有序推进中心城区政策性住房的筹建。

  花都区

  花都区改进老旧小区改造方式和融资模式。

  花都方面，改进老旧小区改造的改造方式和融资模式，把后续长效管理理念贯穿于改造全过程，完成老旧小区改造任务。

  未来花都新增住房主要布局在融创文旅城板块、花都湖生态圈板块，以及横潭村、三东村、田美村、杨一村等城中村改造区域。

  其中，政策性住房主要布局在临空高科技产业园和花都国际先进装备制造产业园等重点平台及轨道交通站点周边地区。

  增城区

  增城区新增住房布局在荔城和新塘区域。

  文件中提到，未来增城科学、合理供应住宅用地，有序推进城中村改造，稳定商品住房供应，同时还要提升城市形象和吸引力。

  未来增城新增住房主要布局在荔城和新塘区域。

  其中，政策性住房重点布局在广州科教城、广州东部交通枢纽和增城经济开发区等重点平台及轨道交通站点周边地区。

  从化区

  从化区推动地铁14号线站点周边住宅用地出让。

  从化方面，未来要有序推进城中村改造，切实增加从化城区及地铁14号线站点周边住宅用地出让。稳步发展旅游地产、养老地产等多元化地产，落实“租购同权”政策也是重点之一。

  未来从化新增住房主要布局在街口街、城郊街、江埔街等从化区中心区域及轨道交通站点周边地区。

  此外，空港经济区也有自己的“专属定位”——完善商品住房和园区配套租赁住房供应。

  空港经济区住房发展，重点是积极配合临空经济商业圈、跨境电商枢纽港和飞机维修产业基地的建设，完善商品住房和园区配套租赁住房供应，推动产城融合。

  新增住房主要布局在镜湖大道东侧和人和镇方石村江人三路南侧。

  总而言之，哪里楼市过热，哪里就会有调控，广州市住房发展“十四五”规划始终坚持一个定位：房子是用来住的、不是用来炒。

  也许，一首“凉凉”真的要送给炒房客了。