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  常年在土拍市场神隐的越秀区，又有宅地了。

  近日，越秀区走马岗85号地块（AY0147规划管理单元）控制性详细规划公示征求意见。其中透露，将新增面积超过1万㎡的商务用地（兼容商业用地、二类居住用地）。

  按理说，本就宅地稀缺，渴望新货的越秀区，有增量应该是备受瞩目，欢欣鼓舞。但我们实地考察之后发现，这宗地块其实有点“先天不足”，甚至可以说，被很多非越秀片区“吊打”……

  到底是怎么回事？我们来看看。

  两区交界处，未来双地铁

  规划文件显示，这宗地块位于越秀区走马岗路西侧，鸿峰大厦东侧。

  没什么概念？那我们把“尺度”放大一点。

  地块南侧是未来将被改造成为城区高铁站的广州火车站，北边则是“旧村航母”三元里村。周边机场高速、广园西路这些交通干道环绕，可步行到达地铁2号线三元里站，未来还会有11号线梓元岗站（距离稍远）。

  有个小小的公交站，只有一条线路661，主要走白云区，可与地铁接驳。

  项目所在的走马岗路，是越秀区与白云区的分界线。左手白云，右手越秀，是不是有卖房广告内味儿了？

  本次规划调整，最重要的变化是增加AY14734地块为收储地块，用地性质为商务用地兼容商业用地、二类居住用地（B2/B1/R2）。

  具体来看，地块用地面积11372㎡，容积率为6.4，计容建筑面积为72048㎡，建筑密度55%，绿地率20%。容积率和建筑密度不算低，但毕竟不是纯宅地。项目还配置有10处公共服务设施（公共服务设施总计容建筑面积为1990㎡，满足住宅建筑面积公配要求）。

  需要活动场地的话，附近还有三元里抗英斗争纪念公园。

  乍一看位置不错，交通条件也不错，何至于会“被吊打”？

  物流园围绕，出入双车道

  越秀白云两区交界，是广州传统商贸聚集区，有众多专业批发市场、物流园区。走马岗地块就处在这样的环境之中。

  其实，地块目前也是物流园的状态。在地图软件上搜索“走马岗85号”，跳出来的地址是“广州二运集团（三元里物流分公司）”。紧邻地块还有一处加油站，而且公示版规划中保留了加油加气站用地，可能会有人介意。

  附近没什么大中小型商业体，居住小区也以老旧社区为主。没什么商业范围，也没什么居住氛围。当然，规划调整之后增加了商业用地，还是有希望弥补这一短板的。

  还有个缺点就是，地块门前这条走马岗路还是个“羊肠小道”，仅有双向两车道，平日里既有大货车，又有“小货车”。如果日后不进行拓宽改造，开车出行体验估计不会好。

| 转角偶遇东南亚风情，是为“越秀小槟城” 

  虽然一提起越秀区，大家都觉得是10万+遍地，但这一片区堪称是越秀区的“房价洼地”。毕竟不是越秀核心，也没有商圈、名校和医疗资源加持。

  地块附近没什么一手住宅项目，二手房也以老破小为主。链家数据显示，走马岗路（越秀区）30年楼龄的楼梯楼，单价不到3万元/㎡，建面约88㎡三房总价仅245万元。同样建于90年代的走马岗小区，均价约2.5万元/㎡。

| 来源：链家

  再来看看一路之隔的白云区。楼龄超过20年的和润花园、祥港花园，已属片区内的“次新”，链家上的单价也在2.4-3.6万元/㎡。最新当属2012年建的隆泰逸品君庭，小区均价4.1万元/㎡，放盘价格在4.3-5.0万元/㎡。

  看到没有，这个片区最贵的（二手房），也只有4字头。

  广州站改造，何时现利好

  关于为何要调整规划，公示稿中透露，是为了解决越秀区土地资源紧缺的问题，并且依托广州火车站改造升级机遇，优化地铁站点周边用地布局，推进越秀区成为广州“老城市新活力”和高质量发展的典范，进一步提升中心城区功能。

  的确，根据去年招标的广州站及周边地块一体化设计前期研究采购项目，走马岗路西侧的越秀区部分，被纳入一体化设计的范围之内。这也意味着，在广州火车站提升的过程中，地块周边也有望得到提升。

  此外，走马岗85号地块也写入了《广州市城市更新三年行动计划（2019-2021年）》旧厂房改造项目列表，属于全面改造（政府收储）。按照计划，2019-2020年开展前期工作，2021年收地。就目前来看，进度还是比较及时的。

  在越秀区政府今年的政府工作报告里，也提出要滚动开展走马岗地块在内的土地收储开发，以及结合广州火车站高铁化改造对流花片区开展整体规划。

  众所周知越秀区几无土地公开出让，刷数据不靠卖地。根据最新公布广州11区上半年GDP排行，越秀区总规模稳居前三，但增速并不属于第一梯队。产业需要空间，而越秀需要腾笼换鸟。

  在去年已经获得批复的《关于粤港澳大湾区生命健康产业创新区建设项目可行性研究报告的复函》，走马岗85号地块将为生命健康产业培育发展腾出空间，打造建设产业配套设施，总投资超过4.4亿元。

  在越秀区“十四五”规划中，也将生命健康产业划分为三大主导产业，打造粤港澳大湾区生命健康产业创新区，力争创新区生命健康产业主营业务收入超过1000亿元。有“千亿产业”在侧，对地块项目当然是利好。

| 粤港澳大湾区生命健康产业创新区发展规划图  

  一边是广州火车站改造，一边是生命健康产业，这宗批发市场与物流园环绕的地块未来价值几何？

  这要看越秀区的行动力了。