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  2021年已进入PART 2阶段，各种“年中成绩单”如期而至。
上半年，全国的城市更新市场打得火热，接过去年的余温，继续猛火高烧。
每隔一段时间，各地就有旧村、旧城传出招标、改造动工的好消息，频频刷屏。

  具体都有什么亮眼表现，不妨来看城更君总结的10大关键词。

关键词①：大丰收

  去年，可谓是我国城市更新的发展元年，光是老旧小区改造，就有超4万个项目动工。

  
随着疫情逐渐好转，今年的改造之势更加火热。
根据年初的政府工作报告，2021年全国将新开工老旧小区改造项目超5.3万个，较去年猛增不少。

图源：中国政府网
这样的趋势，在旧村、旧城改造也能体现。
以广州为例，今年上半年就有29个旧改项目成功觅得合作（意向）企业，总投资额超1956亿。

  这个成绩，已超过2020年上半年的招商数量（22个），几乎接近2019年全年的总量（33个）。

  此外，全国多地更在近日掀起签订前期服务协议的风潮。
同样在广州，白云区多个“老大难”项目纷纷迎来破局，成功签署前期服务协议，启动改造之路。
在东莞，据不完全统计，今年上半年已有约60个项目中标确认前期服务商，占地面积1410万平。
换言之，未来东莞将有一个“莞城区”迎来改造，这难道不凶猛吗？（东莞市莞城区面积约13.5平方公里=1350万平）

  东莞茶山

  
关键词②：新赛道

  从关键词①可以看出，城更之风已吹遍全国。

  审时度势的房企，在经历了去年的“疫情重挫”、“三道红线”后，很快在业务架构上做出调整。

  像是中海、龙湖、越秀地产等“旧改新人”，也在各自的业绩会上，宣言将入局“新赛道”，谋求多元发展。

  以龙湖为例，继去年拿下广州首个旧改项目后，今年再下一城，与黄埔长平社区达成合作。

  近年专攻TOD项目的越秀地产，也在上半年顺利斩获广州首个混合旧改项目——越秀区南洋电器厂项目。

  改造成本约28.15亿，将打造一栋198米高的“越秀之心”的商务地标建筑。

  不止传统房企，就连本土企业，也纷纷加入“抢食旧改蛋糕”。

  如世界500强——雪松控股，目前已在广州拿下三个旧改项目，分别为黄埔何棠下、黄埔南岗、增城曹村。

  图源：新何棠下

  此外，一些早已在城更领域尝到甜头的房企，也在今年将版图拓展至更多城市。
比如，雅居乐首入东莞旧改，拿下横沥旧城中心片区旧改；鹏瑞接触广州番禺南郊村；金地首次进军南宁旧改......

  关键词③：龙虎斗

  这个趋势的出现，与关键词②离不开关系。

  众所周知，以往的旧改招商，往往只是“solo表演”，表决也只是走走流程，其实早已“内定人选”。

  但随着今年入局旧改的房企数量猛增，多地均出现多房企抢食同一旧改项目的情况。

  今年4月，广州荔湾葵蓬村就曾进行公开招商，最终吸引富力、招商、保利三大房企报名。

  最终结果出乎意料，三大巨头均没有获得超2/3同意率，导致招商不成功。

  同样的情况，也出现在黄埔双沙村，合景与万科双双成为候选合作企业。

  与葵蓬村不同的是，最终合景以绝对优势，成功拿下项目，笑到最后。

  关键词④：城市更新项目转化

  加入“新赛道”，除了是大势所趋，也是房企高质量可持续发展的重要举措。

  上半年，多家房企发布了2020年财报。（点击回顾）

  花样年、佳兆业、时代中国、奥园等多家房企都在年报中提到已成功转化项目。

  其中，富力城市更新项目总货值更是破万亿。手持丰富的旧改储备，相信这也是其近年“缺席”土拍市场的原因之一。

  上半年成功在广州斩获两村的合景泰富，成绩也非常喜人。

  年报显示，集团深耕广州、佛山、深圳、东莞，布局城市核心区域，多个旧改项目取得新突破。

  据管理层透露，合景泰富旧改项目2021年预计可供货值100亿元，2022年预计供货值达200至250亿元左右。

  关键词⑤：组CP

  一个旧改项目，从审批、招商、签约，到拆迁，周期极长，因此也对房企自身实力要求极高。

  为了降低成本/风险，不少房企开始在城市更新上寻求“合伙人”。

  4月，富力与粤海举行战略合作框架协议签约仪式，合作领域涉及粤港澳大湾区及全国范围内房地产投资开发（含城市综合体、文旅地产）、土地一级整理、城市更新（含旧厂、旧城、旧村改造）、产业园、酒店等领域。

  两者合作，有望达成资源互换，缓解资金压力，从而加快城更项目转化。

  这样的CP，在上半年还不少。

  据不完全统计，上半年有超10家房企在城市更新业务达成战略合作，其中包括越秀地产、首创置业、时代中国、卓越集团和融创等。 

  研究发现，这些房企合作的原因主要有两点：一是寻找能够补充自身布局短板的合作方；二是引援有资金实力或融资能力较强的投资方。

  总体来看，这对于城市更新的长远发展，未尝不是一件好事。

  减少不确定因素，能有效防止旧改出现烂尾情况，提升项目成功率，推动城市界面、配套等升级。

  关键词⑥：区属国企

  今年开始，城中村改造还有了全新趋势。

  不同于以往的房企全程参与，上半年出现了很多区属国企的身影，这在一定程度上推动了旧改项目的高速运作。

  去年年底，黄埔区率先出台文件，明确表示鼓励具有城市更新开发经验的区属国有企业参与旧村改造项目合作开发。

  随后引来广州多区跟进，其中白云区表现尤其突出。

  图源：白云城投

  据不完全统计，今年上半年白云城投、白云公资、白云投资三家国企已承接了超25个旧改项目的前期服务工作。

  如三元里、棠溪村、红星村、罗岗村、黄边村、萧岗村、五龙岗、谢家庄一社......

  根据此前公布的文件，截止今年年底，白云区属国企将启动75条旧村的研究工作。

  可以预见，不止广州，未来全国多城都将推行区属国企介入旧改。

  有了国企的的加持，得益于国家的政策、资金支持，能最大程度程度避免了旧改项目出现烂尾的情况，助力旧改项目快速过度前期阶段。

  
关键词⑦：流程规范化

  除了区属国企的加入，今年上半年还有城更政策的密集上新。
与其说是调控，不如说是让旧改更加规划化、流程化，进一步推动其发展。

4月，城更君就曾盘点过广州多区的旧改政策，一区一策，但万变不离其中，基本宗旨可归纳成“快批、快拆、快建”。（点击回顾）

  点击查看大图

  再来看其他城市的情况。

  6月3日，珠海市通过《珠海经济特区城市更新管理办法（修订草案）》，由“双三分之二”升级成“双四分之三”。

  6月21日，江门市发布《江门市市区“三旧”改造专项规划修编草案》，涉及面广，堪称“最全指引”。

  6月22日，佛山禅城人民政府办公室发布了《关于印发佛山市禅城区旧村居连片改造项目产业面积配置要求操作指引的通知》，提出禁止建设服务型公寓、村集体物业不能全部采取现金补偿。

  ......

  
关键词⑧：“十四五”规划

  建党百年，适逢“十四五”开局之年，今年对于我国长远发展来说，意义重大。

  上半年，我国多地已陆续出台“十四五”规划，其中城市更新可谓是重点中的重点。

  以广州市为例，“城市更新”共被提及24次，下一个5年将投入3315亿元继续高速发展城市更新工作。

  细分到各区，暂时以番禺区投资额最高，为839.26亿元。

  大湾区其他兄弟城市，均在发展城市更新上有不同的举措。（点击回顾）

  如中山将设立城市更新基金；深圳明确8街道旧改项目将提速；佛山划定108个市级重点项目；东莞每年完成1万亩“工改工”；珠海鼓励民营资本参与旧改；江门联动广州开展工作......

  有了政策的顶层设计，相信下半年城市更新将会发展得更快、更好。

  
关键词⑨：回迁房

  旧改坐上快车道，大批回迁房流通市场，随之也产生一些隐患。
上半年，回迁房凭着价格优势，走出了独立行情，圈粉大批买家。
不过，由于价格仅需商品房的1/3，回迁房不止刚需买，投资客也来分一杯羹，让政府不得不对其采取措施。（点击回顾）

  在广州旧改势头最猛的黄埔，就曾传出征求意见稿。

  文件显示，未来村民回迁建筑需自持50%，可售部分也需自持不少于20年，才能流通市面。

  尽管文件还在征求意见阶段，不过也显示出政府对回迁房市场将采取行动，不会再任其“自由生长”。

  回迁房示意图

  同样对回迁房市场做出限制的，还有深圳市。

  自去年深圳调控加剧，新房市场进入冷静期，给小产权、回迁房此类非商品房带来了交易旺季，甚至出现严重的炒房行为。
近日有消息指，此类房产市场即将迎来监管，以遏制深圳楼市乱象。
因此，城更君再次提醒，买房小白尽量绕开回迁房，否则或陷入长久的维权战线中。

  图源：深圳乐居

  
关键词⑩：圈层

  买房常见“鄙视链”，谁能想到旧改也分第一、第二、第三圈层？

  实则不然。随着城市更新的普及，新时代赋予其的意义也有了进阶。

  区别以往的快拆、快建，一味追求更多住宅面积的开发，未来旧改将逐渐偏向产业型、复合型，对产业有明确的要求。

  此趋势最早在今年1月广州发布的旧改新政中体现，根据所在位置的圈层，对旧改项目的产住比有不同要求。

  第一圈层，产业建筑量需达60%；第二圈层，产业建筑量为40%；第三圈层，重点功能区引入企业要求参照第一、二圈层要求执行。

  当中，第一、二圈层要重点引进新一代信息技术、数字新基建、生物医药、专业服务业、科技服务业、现代商贸、文化创意、金融保险等战略性新兴产业和现代服务业企业。

  新政颁布后便快速落实，在后续各村的招商文件都有重点提及。

  城中村航拍图

  总体来看，这也是未来全国的旧改新方向。

  不止明确引入教育、医疗配套的标准，同时规范产业引进，重塑老旧城中村价值，发挥城市更新的核心宗旨——“留住人”。

  可以看到，上半年我国的城市更新交出了不俗的成绩单，也正往好的方向快速发展。

  
按照这样的势头，下半年我们也将迎来更多惊喜。

你对上半年的城市更新有什么看法？或者如何看待下半年的发展趋势？不妨留言讨论。

来源：乐居城更