正文

  一石激起千层浪。

  本月初，财政部等四部门联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（以下简称《通知》）。

  消息一出，网上已出现各种解读，如“土地财政终结”、“楼市要凉”、“房地产税要来”......

  众说纷纭，孰是孰非？

  今天就来聊聊这则《通知》，对我们到底有多大影响？

  01

  土地出让金的变与不变

  首先，来看看《通知》引起最大“争议”的一点。

  总结一下：国有土地使用权出让收入，自2022年起，全面划转税务部门征收。自2021年7月1日起，开始在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省等省市试点。

  此举被很多人理解成“洪湖猛兽”，将对土地财政造成重挫。

  其实，他们都忽略了《通知》里一条很重要的信息：

  从中，我们基本可以得出结论：未来土地出让金，变的是形式，不变的是实质。

  如果理解这个“变”？很简单，土地出让金从以前直接到地方政府手，变成由国家税务部门征收。

  “不变”的是，土地出让金依然归地方政府所用，如何分配使用，税务部门无权干涉。

  在这过程中，国家税务部门的作用，可视为“监控”、“出纳”。

  举个例子，就是你怎么花钱，只要是合理的都可以。若不合理或违法，旁边监视你的人，可就不同意了。

  其实，本次新政并非“突发奇想”，非税收入划归税务部门征收已是大势所趋。

  2018年3月，官方发布《深化党和国家机构改革方案》，方案中已经提出由税务部门具体承担辖区内的非税收入的征管。

  同年7月的《国税地税征管体制改革方案》中，再次提出按照便民、高效的原则，对依法保留、适宜划转的非税收入项目， 按照成熟一批划转一批的原则逐步推进。

  此后，已有“五险一金”、水土保持费、可再生能源发展基金等多项非税收入划归税务部门征收。

  也就是说2018年7月，就已经确定要对土地出让金等非税收入，纳入到税务部门实行统一征收。

  因此，本次《通知》只是落实以往政策而已，不必过分解读。

  02

  “金库”使用更规范，城市更新或成新风口

  那么，土地出让金由税务部门“代收”，原因是什么？或者说，意义何在？

  这里就不得不提土地出让金的重要性。

  调查显示，2020年全国卖地收入约8.41万亿元，占全国财政收入（约18亿）的44%，占地方财政收入的84%，可见卖地已成为财政收入的重要手段。

  再来看另一则数据。

  2021年前4月，全国卖地收入21383亿元，同比增长35%，占前四月全国一般公共预算收入的27%、占地方一般公共预算收入的52%、占全国税收的32%。

  可见，土地出让金逐年递增，已从“小金库”变成“大金库”。

  这么一笔庞大的资金，自然需要监管，确保花的每一分都能“公开、公正、透明”。

  因此，土地出让金划拨税务部门，利于中央政府对各地资金情况，有更为直接、准确和及时的了解。

  此外，还能防止贪腐行为出现，让土地出让金的使用、征收流程化、规划化。

  例如，以往房企拿了地，经常出现拖延缴纳土地出让金，或分期支付的情况。如今，中央直接出动“收钱”，还想“谈条件”就没有那么容易了。

  催缴土地出让金 图源：汕头市自然资源局

  其次，新政实施后，或对城市更新起到推动作用。

  随着土地出让金日益扩大，分配不匀的问题也逐渐凸显。数据显示，2013-2018年，全国土地出让金是28万亿，往农村投了1.85万亿，只占土地出让收入的6.6%。

  为解决此问题，在2018年9月的《乡村振兴纲要》、2019年2月的1号文件、2019年6月的乡村振兴意见，都提及了“提高土地出让收入用于农业农村的比例”。

  未来，在中央的监管下，曾经被“忽视”的农村建设有望得到重视，吸引更多房企开拓城市更新市场，推动旧村、旧城、旧厂改造。

  那么，这对楼市有什么影响，是否如网友说的“楼市要凉”？

  答案很简单，抓住政策的本质即可，只是征收方“换人”了，土地出让方式没有变，还是通过招拍挂来供开发商竞拍。

  这意味着，本来要抢的地，依然要抢，地价依然攀高；至于冷门地块，还是熟悉的底价成交或流拍。

  面粉没有降价，面包自然也大概率不会降价，因此“房价暴跌”、“楼市要凉”的言论并没有理据支撑。

  再者，土地出让金由地方政府分配，而地方政府实则还是服务于中央政府，需贯彻“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”等思想。

  所以，所有能导致炒房，或房价大起大落的行为，都是不允许出现的。

  03

  与房地产税关系不大

  网上还有一种呼声很高的解读，“土地财政终结，地方政府为了增加财政收入，将开征房地产税”。

  之所以有这种联想，大概率与上月四部委在北京，召开房地产税改革试点工作座谈会有关。

  消息一出，消停了三年的房地产税又频频传出消息。

  2013年，中共十八届三中全会确定“加快房地产税立法并适时推进改革”，至今房地产税立法进程仍没有进展。

  上一次被提及，已要追溯到2018年的十三届全国人大一次会议。

  所以，这次终于不是“狼来了”，土地财政要给房地产税让路了吗？答案是，NO！

  首先，两者体量能级相差太大。

  若以1%的税率，要征收多少住宅，才能实现21383亿的土地出让金？更别提政策的完善程度了。

  其次，两者本质不同。

  房产税是对持有环节征税，并不需要土地出让环节的配合，这一政策与房产税关系不大。

  综上，房地产税来不来？什么时候来？还需静待官宣，但与土地出让金的征收并无直接关系。

  04

  对房企、买家影响几何？

  除了对地方政府有监管作用，土地出让金由税务部门征收，还有什么影响？

  对中小型房企来说，短期或面临税务部门催收，需补缴土地出让金。

  部分有资金困难的房企，会寻求合作攻破难关，不排除出现行业并购潮。

  相反，这或给既拥有雄厚财力、强大现金流，又与地方政府关系密切的国企和央企来说，一次弯道超车的机会。

  可以预测，在之后的集中土地出让上，将会是国企和央企的主场，上演大手笔拿地的名场面。

  对于普通买家来说，土地出让金归税务，对于房价并无直接影响。

  但买房可优选大房企，尤其央企、国企，原因很简单，多金有保障。

  其次，选择远郊新城要谨慎，前文提及未来地方政府如何用这些土地出让金，中央都看在眼内。

  未来，还能不能像以前一样，大张旗鼓采用“新城修建+土地出让”开发模式，没人能知道。