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  平常老吐槽广州南站是“公寓割据混战”，这下终于要卖宅地了。 下周一，广州今年首次集中供地的48宗地块将正式起拍。已公布供地清单中，番禺区独占5宗，南站占了2/5，其中就包含1宗二类居住用地。要知道，目前南站板块住宅本就稀缺，一年都不一定有1宗。 不过，在实地看过这宗地块之后，Peggy却觉得，它的优点和缺点都太明显了。 我们今天就来看看。

  番禺区广州南站BA0401009、BA0401017地块

  用地性质：二类居住用地（R2）

  宗地面积：70664㎡

  （可建设面积57811平方米，出让宗地面积49984平方米）

  计容建筑面积：≤149951㎡

  起拍总价：97175万元

  起拍楼面价：6480元/㎡

  计入建设成本后低价：21819元/㎡

  01 优点很明显

  从地铁7号线谢村站A口出来，目之所及，一马平川。一边是汉溪大道的汹涌车流，其中1/3以上是货车，另一边则是长长的围蔽，内里既有空置靓地，也有紧张施工的工地。步行没多久就走到了目标地块。 

  
除了已经围蔽，还可以看到，地块内部已经平整，暂时看不到有其他建筑，果然已经做好了“出嫁”的准备。

  与地块的安静相比，周边却是一副热火朝天的景象。一旁不仅有公寓项目恒大冠珺之光，售价约2万元/㎡，而公寓隔壁就是建设中的恒大足球场，是个建筑面积约30万㎡的巨无霸，未来将打造体育文化综合体，预计2022年底前竣工并投入使用。

  也就是说，如果这宗宅地顺利出让，及时开工，等到业主入住，就可以在家门口看球了。估计对体育爱好者的吸引力还挺大。 

除了引人遐想的未来大球场，交通无疑是地块的一大优势。首先是7号线谢村站，到广州南站和汉溪长隆的距离都只有2站，可换乘南北大动脉2号线和3号线。而未来7号线2期开通，将向西延伸至顺德，畅行广佛。

地块面临的主干道汉溪大道，在番禺区举足轻重。

设置可以说，汉溪大道就是番禺区的“天河路”“东风路”，串联起广州南站与万博商务区这两大驱动引擎，重要性不言而喻。近年来，番禺区的地块出让和重点项目也多沿汉溪大道分布，已经形成了一条汇聚商业、办公、金融、文旅、居住复合功能的“黄金走廊”。

值得一提的是，本次集中出让地块中，还包括南站TOD项目一体化综合交通枢纽地块。地块面积足有321669㎡，计容建筑面积917350㎡，混合了道路/交通设施/商业商务设施/文化设施/办公用地等多种功能，起拍总价高达70.82亿元，被番禺乃至广州寄予厚望。

而我们的南站宅地，有望成为少数能够享受南站TOD红利的居住项目。

  02 缺点也很明显

  
介绍完优点，我们再来盘盘地块的缺点。

地块西侧是附近少见的高楼。走近一看，原来是火车南站（东新高速以东）新造保障性住房项目，由广州城投住房租赁发展有限公司建设。拟建住宅34栋，建筑物最高层数为17层，高度49.5米，算是小高层。从外面看起来，已经有多栋封顶。

再往西边走，就来到了南站立交，与广州南站相距咫尺，已经可以望见其顶部。除了南站，目之所及还有万科世博汇、奥园越时代广场、博隽商务园等建筑物。顺着高速路绵延的，还有一望无际的高压线塔。

除了保障房和公寓项目，这块宅地就像一座孤岛。宅地稀缺的南站，并没有成熟的居住社区，也让这宗宅地的出让颇有些“拓荒”的意味。教育、医疗、商业几乎可以说是一片空白。追求生活氛围的话，可能要失望了。

此外，与地块隔汉溪大道相望的，则是村级工业园，充满厂房和仓库，可以看见五金电器、家具、食品、电商、物流等各类业态，短时间内似乎是与高端产业无缘了。所以说，刨除球场效应，我们的宅地，暂时不具备产业相关的增长潜质。

  刚刚提到的汉溪大道，在便利出行的同时，也是一个潜在的噪音生产源。毕竟，快速生长的番禺“黄金走廊”，需要一台台奔驰的货车输送原材料。堵车也可能是家常便饭。踩地当天是一个工作日的下午，尽管还没到晚高峰，但汉溪大道已经时不时进入缓行状态。

  货车多多的汉溪大道

  03 看似“白菜价”，其实贵得很

  
文章的开头我们说到，广州南站堪称“公寓格局混战”。毕竟，该板块目前在售的住宅项目就只有臻尚苑一个。项目靠近2号线石壁地铁站，在售户型有建面约95~166㎡三居室，售价约3-4.4万元/㎡。

而下周即将出让的南站宅地，起拍楼面价仅6480元/㎡。乍一听好像有点白菜？
但细看出让条件，需要提到的是，地块还有一点点的限制条件。出让条件显示，竞得人须负责按要求建设广州市重点工程（项目），建设金额为人民币23亿元。要知道，地块起拍价也只有9亿元，最高限价14亿元，远低于这项成本。

计入建设成本后，楼面价果然就从6480元/㎡，飙升至21819元/㎡。

不过，想象力一直在线的南站来说，宅地向来是抢手货。记得去年广州南站板块的番禺区南站BA0501004地块开拍，经历了27轮激烈竞价，最终是广州城投笑到最后，以256917万元总价，楼面价26328元/㎡收入囊中。

本次出让的南站宅地最终花落谁家？答案将在4月26日拍地当天揭晓。
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