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  “首付100万左右，滨江东电梯两房有推荐吗？”“没有的，建议往西找找...”“如果凑到150万呢？”“这个价格能有一些选择。”

  近日，有网友向乐居君分享，身边有不少朋友首次置业便上车海珠滨江东板块，手里有100多万存款，在珠江新城上班的他，被老破小“捶打”完，被市区新房房价和排队选房吓怕后，开始对海珠老牌豪宅区滨江东跃跃欲试。
-1-满足一切幻想的区位

  老广们应该对滨江东不陌生了。
这个板块的划分大致从广州大道的西边一直到海印公园，板块不大，楼盘却不少，建设中的地铁10号线设滨江东路站，站点靠近海珠半岛四期。

|在建中的地铁10号线滨江东路站

  能戴上“海珠老牌豪宅区”这顶帽子，滨江东的先天优势显而易见。

最诱人也是最不可取代的，就是它稀缺的江景资源。白天在长堤散步遛狗，在海印公园面朝珠江健身，约上三五好友江边垂钓。
这种生活，谁听到都要说一声好绝。

  夜幕降临之际，光是在自家阳台一站，面前是珠江新城的璀璨华灯，缓缓驶过珠江的游轮，成功人士自豪感扑面而来。

  生活配套方面就更不用说了，一盅两件、买菜shopping、悠闲娱乐，只要你想，这里都有。

  但是呢，这个板块也不是没有缺点的。

它的发展已经很成熟，除了在建中的地铁10号线，也没有其它利好规划。
没有产业支撑，再多一条地铁也只是增加多一种交通工具，锦上添花。
再过十来年，片区内房子外观就更旧了，想要建新房？抱歉，没有土地了。想要通过大拆大改增加新房供应？难度参考五羊新城片区。
而且海珠区学位一直为人诟病，滨江东板块也无可避免，片区内学校大多为市一级，执着于学位房的群体可以劝退。

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  均价高低参差不齐

  言归正传，说回买房的事。

贝壳app显示，滨江东板块最新二手房均价约6万元/㎡，近一年成交价略低于挂牌价，说明议价空间还是存在的。

  板块临江的楼盘包括海珠半岛、金海湾花园、中信君庭、丽景湾、汇美景台、中海锦苑等。除海珠半岛外，其余小区放盘量少，且由于是大面积平层，总价随随便便过千万。

  而海珠半岛，最新出的四期大平层总价也过千万，单价10万元+/㎡，其它组团有大两房、小三房，均价5.3万元/㎡。

  刚需也先别着急着关掉页面，正如中介对网友说的那样，首付150万元左右，在滨江东还是买到优质的电梯两房的。
比如说最新均价5.6万元/㎡的嘉仕花园（东区）、6.3万元/㎡的蓝色康园、5.5万元/㎡的金雅苑、6万元/㎡的富力尚溢居等等。

别看它们均价高，但由于是小户型，总价在400来万左右，首付约150万元也能上车，甚至还能买到江景房！
值得一提的是，由于板块北向望江，这里的房子为了能户户望江，户型设计不太方正，总会有些斜角位，这是通病。
话不多说，来看看乐居君的踩盘报告吧。

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  首付约155万元拿下江景房

  嘉仕花园东区：户型略奇葩，部分采光不佳

  乐居君看的第一套房子位于嘉仕花园东区，与西区相比，东区更靠近滨江东路主路，部分楼龄较新，且进出人员均有保安严格看守，故均价也相对高一点。

  目前东区共有31套房源在售，近3个月成交12套，一个月内有232次带看，买卖热度比西区高出不少。
小区内园林绿化做得不错，配有幼儿园、恒温泳池等，给人感觉比较高端。

  面积：建面约80㎡两房一厅

  售价：518万元

  单价：65355元/㎡

  房源从2018年开始挂牌，至今单价飙升至6.5万元/㎡，约155万元首付可以拿下。

  房源户型不太方正，卧室B、卫生间都有斜角位，厨房与阳台相连，由于业主将客厅的阳台封住纳入客厅面积，所以衣服只能晾在直通厨房的阳台。

  从客厅的窗户往外望，可以看到“偏江景”以及对岸的天河CBD，景观不错。

  房间窗户望小区园林，环境幽静。

  该房源不便拍照，但乐居君实踩发现，虽然业主已是第二手，但房子保养很好，不用重新装修，除了户型不太方正外也没什么大缺点，中介称价格还可以谈。

  面积：建面约73㎡两房一厅

  售价：380万元

  单价：51913元/㎡

  
另一套不望江，位于低楼层的73㎡两房就便宜很多了，总价为380万元，首付仅114万元。

  但一分钱一分货，此房源没有江景，采光较差，白天进来都要开灯。

  比较奇葩的是，厕所的门居然对着饭厅，两者的距离只有一步。

  最大的卧室位于入门口处，而次卧位于最里面，门口正对客厅，睡哪个房都会被噪音干扰。

|图片来源链家

  这个房源的优点可能就是比较便宜，以及没有斜角位，每个空间都方方正正吧。由于挂牌一年多都卖不出，业主已从原来的400万元降至380万元。

  面积：建面约70㎡两房一厅

  售价：420万元

  单价：60138元/㎡

  房源今年才挂牌，总价420万元，单价也超6万元/㎡，同样地，也是不望江。

  户型中规中矩，过道较长浪费了面积，导致次卧十分小，放了衣柜和床，已经放不下其它家具，衣柜还只能买最小那种。

  让人意外的是，厨房十分宽敞，甚至还带一个生活阳台。

  富力尚溢居：在售房源少，望江又望河

  再来看看富力尚溢居。
它是一栋单体楼，仅得300多户，容积率高达4.04。
小区在售房源只有3套，最新均价为6万元/㎡，中介称小区放盘量不多，基本是放一套卖一套的节奏。
虽然小区密度高，但没有牺牲绿化面积，这在单体楼来看比较少见。

  面积：建面约77㎡两房一厅

  售价：518万元

  单价：66977元/㎡

  乐居君看了一套建面约77㎡的两房，总价为518万元，单价去到66977元/㎡。

  房子采光不错，厅出阳台，可能是高层临江的关系，尽管业主用窗户把阳台封起来，只要开一点点窗，就能体验到风中凌乱的感觉。

  从阳台往外看，不仅有江景，还有河景。

  当然了，同样的总价，认为这套房子的景观不如嘉仕花园东区第一套，它的视野被太多高层建筑遮挡。

  两个房间采光同样很好，户型也比较方正实用，这点就比嘉仕花园强很多。

  需要注意的是，房子2020年11月挂牌价为526万元，至今降了8万元。

  其它：首付约150万元还有这些挑

  在首付约150万元的范围内，中介还推荐了富力千禧花园、海珠半岛花园、金豪嘉苑。
其中海珠半岛花园距离在建的地铁10号线滨江东路站最近，有总价395-480万元的两房房源可选择，但该小区房子都没有阳台，而且户型七拐八弯，长这样

  富力千禧花园和金豪嘉苑离地铁站都比较远，但两者户型都比较方正，金豪嘉苑更近江边。
它们的最新均价分别为5.2万元/㎡、5.6万元/㎡，首付约150万元的两房还有得挑，感兴趣的小伙伴可以去实地看看。

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  最后

  实踩了一圈下来，乐居君真切感受到滨江东板块真的十分宜居，要在市区再找一个环境好、配套全还临江的替代，恐怕很难了。

但是片区发展也的确受到制约，它早已经被开发完，你现在看到它是什么样子，可能10年后也还是这个样子。
而且由于没有利好，也没有新增供应，片区内二手房涨幅也跑不赢其它市区热门板块，如荔湾广钢新城、天河金融城板块等，加上其目前房价已经很高，未来涨幅也不会有太大波动。
所以乐居君认为，刚需想入手滨江东板块，最好在自己最大能力范围内选择楼龄新、近地铁10号线滨江东路站、有江景资源的房子，买两房的话还要考虑到日后流通性，不要为上车而上车，买户型奇葩的两房单位。