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  常年缺货，买房靠抢，这就是天河新盘现状。 不过，最近天河北冒出来一个新项目，位于华景新城隔壁，紧邻建设中的11号线华景路站。区位优势的基础上，还坐拥医疗、教育、交通资源，将来能卖10万+想必不成问题。项目更是取名为“天河壹号”，有种霸气侧漏，争当标杆的味道。 与此同时，这个新盘还是个旧改项目，现状是一个老旧小区——邮通小区。前述诸多利好因素，最终将体现在拆迁成本上。 到底是新盘标杆，还是沦为“画饼”？我们去看看吧。

  邮通小区：位置绝佳，却年华老去

  
邮通小区，是邮通设备厂的房改房小区，和许多分布在广州老城区的“老破小”一样，从郊区熬成了中心城区，但也逐渐容颜老去，被身旁一幢幢拔地而起的新住宅遮住光彩。曾经研制出世界上第一台汉字电传机的邮通设备厂，已经改制为广州邮电通信设备有限公司，并且迁到科学城新址，越发显得老小区形单影只。

  从BRT华景新城站出站，机械作业施工的声音不绝于耳，正在建设中的广州地铁11号线和华景路站就在旁边。作为广州地铁首条环线，11号线将穿过天河、越秀、荔湾、白云和海珠五大中心城区，将白鹅潭、海珠创新湾、琶洲、金融城、天河北等重点发展区域串联起来，未来出行非常便利。

  而邮通小区就在华景路地铁站旁边。 走进小区，是一种时光倒流的感觉。不同于城中村的80年代，这里停在了90年代。38栋建筑，大部分是低矮的楼梯楼，而且没有加装电梯，外墙泛着灰白色。一位老者推着婴儿车慢慢地走，路过在树下打麻将的几个老人，和一旁石凳上观战的同龄人。仿佛一切都慢下来了。
 

为数不多的电梯楼，都是相对新建的。之所以说相对，因为楼龄也有20多年了。因为位置还不错，所以小区也有一些房源在放租，小区里也有几个房产中介门店。

  正在加装电梯的楼

  为数不多的原装电梯楼 小区布局呈错位矩形，总体上南低北高，楼与楼之间距离还算宽，一楼也能照到日光。距离主干道中山大道有一定距离，噪音影响相对较小，绿化没什么打理的痕迹，却不缺少活动空间，树池便是休闲椅。幼儿园就藏在小区里，放假了因而格外安静，孩子的欢声笑语都跑到了不远处的小的游乐场里。 当然，斜对过就是天河公园，拥抱自然就是过个马路的事儿。 

  小区里的幼儿园 当城更君正在小区体验“时光机”时，一个“此地无银”的招牌闯入眼中——

  天河壹号：传央企操刀，定位高端住宅未来卖10万+

  从招牌侧面绕进来，见到了展厅真容。 展厅面积不大，而且很明显还没准备好对外开放，但一进门就看到“天河壹号”几个金色大字，非常显眼。城更君去看的当天，沙盘还没拼好，只有绿地没有楼，空气中飘着装修建材的气味。 

  
在场的工作人员只有两三个，当问及是哪个开发商操刀时，对方熟练露出神秘微笑，只肯透露是“央企”。
根据展厅内披露的内容，邮通小区旧改项目，也就是“天河壹号”项目，将打造成为未来天河商圈标志性的高端住宅社区。 

  

目前小区内商业配套只有一座小小的“商业体”，聚集了便利店、理发店、甜品店、中医推拿、外卖小餐馆、菜鸟驿站等零散店铺，其他都是住宅楼低商，类型大同小异。规划改造后，将配置普天商务大厦作为城市会客厅，升级写字楼、商铺、产业注入，全面提高集体租金水平。 

  小区内商业体现状

  现场还展示了三种户型，分别是建面143.79m²四房（A户型）、建面87.88m²三房（B户型）、建面50m²一房（C户型）。工作人员并未透露是安置区还是融资区住房，我们且先看看。 A户型，建面143.79m²四房两厅两卫，比较方正。室客厅和餐厅用一条走廊隔开，莫名显得客厅很窄小。进门左手边一间卧，其他三间在里面。其中主卧带套间，很宽敞，可以做敞开式衣帽间，但如果是南向户型的话，主卧的采光将集中在卫生间……

  
B户型，建面87.88m²，三房两厅一卫。先夸一句户型方正，之后就都是槽点了。作为新盘，三房却不给主卧安排卫生间，无疑是落后于趋势的。如果说是因为总面积小，难以调和，那么三房中最小的卧室，居然是细窄长方形，户型模型也设置成了书房/休息间，勉强只能算2.5房吧…… 

  
C户型，看得人深吸一口气。建面50m²，一房一厅一卫。进门经过开放式厨房，巨大的卫生间几乎跟客厅同宽（当然也可能是模型比例没做对）。采光无私地留给了卧室，客厅全靠灯光。这个格局怎么有点熟悉？对了，是公寓的味道。 

  拆迁补偿：两年前最高补8万/m²，现在要天价？

  接下来说说最关心的拆迁补偿。 现场展示材料显示，可原地回迁，可弃产货币补偿。据工作人员透露，回迁房计划建4栋。城更君心想，原本小区有三十几栋楼，回迁房只有这么少，是否意味着有很多住户要选择货币补偿呢。在寸土寸金的天河北，货币补偿岂不是要天价？ 

还别说，真有参考价。早在两年前，广州市天河区人民政府一纸《广州市天河区人民政府关于征收广州市轨道交通十一号线华景路站国有土地上房屋的决定》，征收广州市中山大道139号五栋之一全栋房屋，被征收房屋正在邮通小区范围内。

 当时的补偿标准是58000元/m²起，而且被征收人还有各种奖励可拿。比如，选择货币补偿的，按照8000元/m²的标准一次性给予被征收人弃产补助；自征收决定公布之日起一个月内签订补偿协议并完成搬迁移交房屋的，按照12750元/m²的标准给予奖励。算下来，住宅最高可拿到83750元/m²的补偿+奖励。 

  两年后的今天，房价已经不能同日而语，补偿标准是否也要水涨船高呢？ 工作人员倒是很佛系，也比较自信。当城更君问多久可以拆完时，对方回答“要是拆的话一两个月就能拆完”。

居然这么快？但当问及居民意见的时候，却只说“还没开始征求意见”。好吧，看来签约是很久以后的事情了。 市场从来都是最敏锐的。邮通小区的放盘页面，已经开始用“拆迁”打标题了。六运小区、五羊新村直呼内行。

从贝壳数据来看，邮通小区去年末的成交价已经超过7万元/m²。如今放盘稀有，目前只有两套，均价直逼9万元/m²。 

  邮通小区近期成交记录，来源：贝壳找房 一套单间，建面27.5m²，一梯十七户，总价240万元，均价87273万元/m²。

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 另一套三房，建面110.5m²，总价940万元，均价85068元/m²。 

  周边二手：唯一新盘10万+，二手挂盘

  天河公园板块，也算天河楼市的流量担当了。 

在售新盘天麟府·瑧林，据说已经进入清货阶段，只剩下朝向和楼层比较小众的房源。全整100m²+不说，均价11.5-13万元/m²，面积不一定是豪宅面积，价格绝对是豪宅价格，妥妥的过千万。 项目效果图，来源：广州乐居 二手方面，小区数量多，但放盘量普遍很少。我们挑几个有代表性的说。 距离最近的华景新城，跨越二十年的标杆大盘，有住宅也有公寓，内部价格差异巨大。

一套楼龄25年的楼梯楼绿茵居三房，建面103m²，贝壳放盘价490万元，均价47573元/m²。而这，只是华景新城的“上车价”。 次新组团信华花园，六梯三十一户复式公寓，单价已经冲上4万元/m²，不愧是天河。同一组团的住宅，均价已经飙到10万+，一套建面144.37m²的南向四房，放盘价1586万元。 

相隔一个邮电职业技术学院的珠江俊园，放盘量极少。在售建面130.75m²四房，阳台面积大于三间卧室面积，仅次于主卧。放盘总价1200万元，单价约91779元/m²。 马路对面的东方新世界，楼龄在10年左右，放盘数量不多，单价约8.3-11万元/m²，而且偏大中户型，67.2m²只肯做一房，85m²只肯做两房。想要三房？次新南向复式三房，放盘价1560万。 

 东方新世界隔壁的理想蓝堡国际花园，楼龄比隔壁略长，总共只有4栋楼，目前放盘非常少，而且价格不手软。成交记录显示，去年11月的成交单价还不到8万元/m²，现在放盘的毛坯4.5房，建面132.28m²，总价1300万元，计算出的单价高达98277元/m²。

 再往南的金兴花园，楼龄十几到二十几年不等，算是板块内的上车盘。其价格以2000年为界。之前的单价4.8-5.5万元/m²左右，比如你能以总价200多万，买下建面50m²左右的楼梯小两房。

2000年之后的单价5.8-6.7万元/m²，三房总价突破600万元。 总的来说，邮通小区附近的新盘和次新单价已超过10万/m²，楼龄10年左右的8-10万元/m²，即使是楼龄20多年的楼梯楼，单价也在5万元/m²左右。 

等到天河壹号项目入市，天河公园板块会是什么价位呢？