正文

  前言

  2020年广州土地市场供应创近6年纪录，商住商服用地总出让金达2503亿。过去供地/成交挂零的越秀、海珠等区，今年均有优质靓地入市成交；另一方面，广州供地今年呈现“四强”格局，白云、黄埔、南沙、增城各自供地面积均在100万㎡以上，四区总供地量达561万㎡，占总供应量的66%，关于2020年广州土地市场详细分析，且看本报告解读。

  【整体市场情况】

  整体供应：累计供应856万㎡用地，创6年新高

  2020年广州商住商服用地累计供应856.2万㎡，较去年增加34%。其中商住用地供应592.1万㎡，商服用地264.1万㎡；近4年广州供地总量不断攀升，年均增长率达38%。

  另一方面，土地保持高位稳定，可视为政策“暖”市以外提振市场信心的重要手段。2020年广州商住商服地供应均创近6年新高。超额完成《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》中“每年平均供应475万㎡普通商品住宅用地”的目标。此外，商服地供应大幅增加，一定程度上体现了广州招商引资希望“大展拳脚”的计划。

  整体成交：整体成交840万㎡用地，总出让金2503亿元

  2020年广州商住商服用地累计成交840万㎡，较去年增加50%，增速为近六年新高。

  成交猛增之下，官方充足的土地供给是“基础”。

  另一方面，不少房企亦从过去“农村包围城市”（重点下沉三四线城市）策略回归至重点投入一线城市，如今年广州土地市场表现积极的恒大，累计投入广州招拍挂拿地资金达186亿。

  综合而言，2020年广州土地市场呈现“整体成交量、出让金额猛增，配建增加自持减少，楼面地价稳定，溢价率稳中有进”的特征。其中出让金提升幅度基本与成交面积增幅匹配，平均楼面价增幅合理，表明整体大市“量价稳定”。

  2020年“配建面积”大幅增加主要来自出让商住地条件中自带的要求，累计为69.64万㎡，主要包含复建安置房、政府回购房人才公寓等类型；由“竞配建”产生的配建面积仅5.22万㎡。

  自持面积减少主要来自“竞自持”条件减少，由于近年“竞自持”部分在各开发项目均没有较为成熟的运营方式（尤其商住项目），因此今年大部分地块“竞配建”后即进入摇号阶段，仅荔湾广船地块产生“竞自持”面积。

  溢价率提高则表明广州市场并非“原地踏步”，而是稳中有进，让优质片区实现合理溢价，是城市价值的体现。

  从月度情况来看，与2019年“6、11月高度集中”的情况不同，今年供地、成交主要呈现持续性高位，第一个高位出现在3-5月，第二个高位出现在8月，第三个高位出现在10-11月，2020年广州供地连续性、均衡性的特征更加明显。

  各区情况：白云、黄埔、南沙、增城“四强”格局形成

  2020年供地量最大的单区仍然为增城，供地总量达173.08万㎡，对比去年（200万㎡）供应总量，减少了14%，除主观上控制供应以外，2020年增城中止出让地块亦有所增多，该区从土地市场到商品房市场，都经历了因利好提前消耗、后续资源投入有待提高影响下“尴尬的一年”；该区除商住地中止出让、底价成交增多以外，商服地出让亦乏善可陈，19年有华侨城等大型项目入局，2020年亦欠缺大型项目上马。

  相比之下，白云、黄埔、南沙三区上升势头明显，且商住/商服供应均衡，从白云供地力度以及供应板块趋势来看，北部、西部板块将会是发展重点；

  黄埔2020年商住地供应相对其他“四强”区域而言偏少，该区主要依靠推进旧改项目转化商住项目，今年招商引资则相对亮眼，洪圣沙文旅岛（雪松+城投）、宝能长岭居国际      医院等大型项目上马，体现了企业对该区发展的信心较足。

  南沙商住地供应趋于多元，黄阁、横沥、南沙湾均有涉及，与2018-2019年集中在灵山岛尖有别，产业方面万顷沙成功吸引恒大开发文旅项目。

  广州****0拿地房企排行榜

  仅统计公开挂牌出让地块，2020年广州Top10拿地房企共贡献1105.6亿土地出让金（同比增加26%，2019年为877.6亿）；Top10房企出让金占2020年土地出让金总额的44%，比2019年减少16个百分点。

  2020年Top10房企中，7家为民企，3家为国企，2019年为“五五开”，说明民企对广州的价值前景更加具有信心，更愿意进行投资。

  【2020广州商住用地市场分析】

  一.整体成交面积：占地面积同比增加45%

  2020年商住用地成交面积达589万㎡，同比增加45%，为近6年高位。

  二.整体成交金额：2067.6亿！超50%集中在增城、南沙、番禺

  2020年成交用地面积较猛增，拉动出让金总额同比提升52%，整体出让金增幅略高于出让面积增长幅度，但基本处于同步区间，说明广州商住地价格表现温和合理。

  商住用地出让金2成集中在增城区，南沙紧随其后，出让金额达319.8亿，番禺今年凭借长隆、恒大足球场等多宗优质地块出让，出让金达291亿，占商住地总出让金的14%。

  2020年商住地整体溢价率为9%，基本与近四年平均值持平合理区间，对比2013-2016年，近年“稳地价”调控颇见成效。

  对比2019年，2020年底价成交占比增加（尤其外围区域），高溢价地块亦减少，溢价率在10-30%的地块增多。

  今年越秀、天河、番禺、南沙四区商住地楼面价刷新区域“新标杆”，为近年刷新区域最多的一年。此外，海珠（琶洲）、白云（江夏）均有楼面价“4万/㎡+”地块拍出，优质靓地越来越受到开发商追捧。

  三.各区情况：荔湾、白云、番禺、从化“翻一番”，未来各区新货供应相对均衡

  2020年全市十一区均有商住地成交，这意味着未来广州新房供应将相对均衡，其中增幅较大的区域有荔湾、白云、番禺、从化四区。

  成交楼面价方面，海珠、天河、荔湾、番禺推靓地，溢价率高，外围区则保持10%以下低溢价。

  四.特色专题：冰与火之歌，如何看待2020年商住地流拍、中止潮再创新高？ 

  今年流拍、中止出让地块累计数量创近6年新高，达28宗共179.77万m²；28宗流拍、中止地中，增城占23宗，白云2宗，从化、花都、荔湾各一宗。

  广州中原研究发展部认为，今年部分区域地市“转凉”主要有以下原因：

  一.房企对拿地区域越来越敏感。并非以往盲目“大包围”，而是更有针对性根据市场喜好、资源投入进行科学评估。

  二.增城非热点板块供地过多，目前市场已供过于求。今年增城远郊区新房成交表现一般，导致开发商拿地热情降低。

  三.受疫情下楼市发展趋势影响，部分“靓地”年初流拍，年末被哄抢。如荔湾滘口板块的金桥地块，首次出让为3月15日，疫情几乎让楼市停摆，开发商亦暂时“偃旗息鼓”静观其变，而该地块于12月第二次挂牌时，被多家房企“狙击”，最终以26%的溢价率成交。

  【2020广州商服土地市场分析】

  一.商服地整体成交情况

  得益于广州各区积极推进招商引资，2020年商服地成交创近6年新高，对比去年出让面积增加64%，一定程度上反映了投资者对广州未来商业前景的乐观表现。

  2020年商服地出让，黄埔区“唱主角”，累计91.8万m²用地出让，最主要来自洪圣沙文旅岛成交带动，此外科学城已有多宗用地出让予科创企业。单宗面积最大的产业项目为番禺谢村恒大足球场，该项目总面积近50万m²。

  【2021土地供求预测】

  供地量预测：商住地将维持2020年高位，白云、南沙、花都有大量用地供应

  结合《2017-2021年住宅用地供应计划》以及2020年出让情况，广州中原研究发展部认为2021年商住用地供应将会保持2020年高位。根据已提前公布2021年供地计划的白云、南沙等区情况来看，“外拓待发展板块”将会成为2021年供地重心。

  2020年用地供应热点预测地图

  以2017-2020年《供地蓝皮书》中公示但尚未出让的地块作为参考，预估2021年出让地热点区域如地图所示：

  商住用地方面， 2021年供地中心区依旧以白云为主，该区石井、江高、钟落潭等外围板块均有大量用地供应，此外8号线北延段带动的滘心、亭岗、白云湖片区或将以“产业新城”的模式出让商住商服用地；另一方面，荔湾供地有望进一步“恢复”，滘口、广摩等旧厂改造将产生更多可出让用地。外围区方面，增城、南沙继续保持高位供应。

  商服地方面，中心区金融城、鱼珠第二CBD有望加快出让地-招商引资步伐，番禺广州南站、南沙横沥亦有望吸引对应优质企业拿地开发。