黄埔长岭居首个旧改回迁房户型曝光，要卖超4万/㎡？
来源：乐居买房2021-01-29 07:57:02
摘要
旧改席卷黄埔区，长岭居也终于迎来首宗旧改。
近日，黄埔区长岭街黄登社区旧村改造项目发布公告，公开引入合作企业。逐渐成熟长岭居住宅区相比，黄登社区，好像还是一个略显陌生的名字。而面对二手放盘价已经破4的长岭居，这个旧改项目建成后能不能卖到4万元/平方米？
黄登社区位于黄埔区东北部，属于长岭街管辖。东临后背山，南临广汕公路，西临桶平，北临金坑河。黄登原属长平村，1987年1月分开成村；2005年4月完成“村改居”，成立黄登社区居委会。
虽然同属长岭街道，但距离成熟度较高的长岭居住宅群有一定距离。交通不便，从广汕公路到社区要行驶一段蜿蜒曲折的村道，经常有货车擦肩而过。公共交通倚赖公交车，可以直达21号线长平站。
公告显示，黄登社区在册总人口共1669人，改造范围的建新范围面积约为23.48公顷，其中：整合村集体建设用地12.91公顷，整合集体农用地10.57公顷。
根据公告所附基础数据调查结果，黄登旧村范围内现状实测总建筑面积176083.1415平方米，其中村民住宅151734.279平方米，集体物业23048.7155平方米（含集体经营性用地47266.0775平方米上的建筑面积10809.452平方米）,历史文保573.7273平方米，公共配套726.4197平方米。
实拍图
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项目拆迁安置总投资额约人民币21亿元，改造方式为全面改造，改造模式为合作改造。公告要求，合作企业具有独立法人资格和具备房地产开发企业二级以上(含二级)资质，实缴注册资本金不低于人民币6亿元（以验资报告为准），且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力，并且在企业自有资金比例不得低于项目总投资的30%，并且在报名期限内（以银行到账时间为准）缴纳人民币1亿元的竞选保证金。根据计划，本次公开引入合作企业竞选表决的成员代表会议将于2021年2月6日举行。实际上，2020年1月，黄登社区就已经举行了旧改项目签约活动。
本地媒体报道称，该项目将围绕“生活服务主题+商业休闲主题+健康颐养”主题，打造兼有商业服务、生态休闲服务的高端社区。计划引入生态颐养型中型企业2-3家，规划商务办公等产业建筑面积8.5万平方米，计划未来3-5年内将引入多家大中型以养老服务产业为主的企业，加快片区高端医疗项目的建设。2020年4月，黄登社区启动被拆迁房屋签约工作，5月，黄登社区旧村改造奠基仪式启动，进展非常快。根据村委公告公示内容，2020年10月26日，已拆迁房屋是648栋，15.17万平方米；已签约556栋，12.3426平方米，签约率达80%。
又过去了3个月，乐居君来到黄登社区时，已经是这番模样——
黄登社区共有四个经济社，居民以户籍人口为主，传统经济以农业为主，种植水稻、荔枝、柑橙、菠萝、杨桃、龙眼等，后山还有很多果树。其中甜橙最为出名，一度远销海外，但因管理技术落后而日渐式微。有趣的是，改造范围内共有30株古树名木，除了几株细叶榕之外，大部分是荔果。
目前，黄登村集体收入低于全市平均水平，村民大多以外出打工为主。村内也没什么配套。一位阿叔告诉乐居君，他们过去在外打工，现在年纪大了回到村里，只能在附近做点事情。而且村子交通不便，没什么物业出租，也没有分红收入。今年因为修建高速公路征地，每个人分到了几千块。因此他们是很支持改造的。
根据此前媒体报道，旧改项目规划引入多家大中型企业，建设商务办公等产业用房8.5万平方米，预计可创造3000个就业岗位。此外，项目规划建设村集体物业7.14万平方米，村集体收入将显著增加。一个阿姨告诉乐居君，她家已经签约拆迁。因为长平附近的电梯新小区租房比较贵，现在旁边的村子租房住，每个月能拿到32元/平方米的临迁费。拆迁标准是按“满4层拆一补一”，不到4层要凑满4层，按照800元/平方米来买，超过4层的不算，另外按照1500元/平方米补偿。正说着，她指着附近一座很气派的建筑说，这栋楼估计有2000平方米，如果不要回迁房，拿到的拆迁补偿款应该是千万级的。（不知道是不是真的，但乐居君真的酸了。）也有还未签约的村民，对拆迁补偿标准不太满意：“总共不到300个方，不满四层还要买一层，在外面也买不起房子。”
据了解，已经有开发商提前介入黄登社区旧改，乐居君从村民口中听到了勤诚达、科学城集团等公司的名字。旧改签约中心也已经落成，正在进行村民回迁安置房意向户选择调查。
实拍图
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黄登社区旧改签约中心展示了效果沙盘、户型图和样板间。
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从沙盘可以看到，项目规划有商业体验区、社区服务中心、九年一贯制学校等。有村民告诉乐居君，改造后的交通也将改善，从尘土飞扬的村道变成六车道的宽阔马路。户型选择很多，有68平方米、87平方米、117平方米、135平方米、150平方米和195平方米，总共6种户型。印象里回迁房都是小户型偏紧凑的，面积这么大的回迁房，还是属于比较少见的。
黄登社区周边群山环保，距离最近的居住区，还是长平地铁站附近。特别是沿着长岭路分布的很多次新小区，如金融街融穗御府、奥园春晓、保利越秀岭南林语等（附踩盘链接），二手放盘价已经突破4万元/平方米。
贝壳数据显示，保利越秀岭南林语的近三个月来的成交单价在33000元/㎡左右。不过，去年曾经卖出过一套南向高层三房，面积104.42㎡，总价400万元，成交均价高达39055元/㎡。一手盘方面，形成了梯度价格。天健天玺开盘一个月，单价42000元/㎡，总价约340万元起，主打复式四房五房。中冶逸璟台、五矿壹云台仍有货在售。逸璟台单价50000元/㎡，总价约561万元起，主打改善型四房；壹云台单价33000元/㎡，总价约270万元起，主打三房四房，定位偏刚需刚改。 有村民估计，黄登社区旧改项目建设周期至少要四五年，届时长岭居估计早就不是今日的价格。等到融资房进入市场，4-5万元/平方米也说不定？
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