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很久没看到一个新盘首开，引起这么多争议了。

预热了半年多的华润置地天河润府（下简称天河润府），最近终于开盘。

天河的新盘，基本是开一个爆一个，天河润府也不例外，但它的“爆”，不在于销售中心人气多旺，也不在于去化有多好，而是吐槽声一片。

从万众瞩目到黑红出圈，天河润府到底发生了什么？

例牌，回顾一下天河润府前身。

项目所处地块是吉山仓地块，2023年被华润以底价45亿元拿下，合楼面价约2.3万元/㎡（未扣除配建）。

这个楼面价，注定售价不会太刚需。

天河润府效果图

项目虽位处天河，但实际已经是天河黄埔两区交界，周边城市界面以工厂、汽修店为主。

最近的商业配套，也要跑到约3.5公里外（百度地图数据）的奥体优托邦。

项目南侧是广园快速路、东面是岐山路，往好的说，就是能东向老黄埔，西通天河北，立交一转直达金融城、珠江新城。

往不好的说，广园路飞驰的货车和熟悉的塞车，让项目无法避免噪音、粉尘污染。

如果不自驾，距离地块最近的地铁站，是7号线二期姬堂站——3公里外（百度地图数据），位于黄埔区。

再远一点还有地铁4号线黄村站，百度地图显示距离为4.9公里。

两个地铁站，都不属于步行可达范围。

楼面价结合区位来看，项目的矛盾点已经很突出——

要商业没商业，要地铁没地铁的天河“边角位”，又要卖出改善价，该怎么个打法？

按理来说，项目首开价格应该稍低于吹风价，留住意向客户，再配套商业、学校等，满足客户“高贵天河业主”的体验感。

常规的操作摆在面前，华润却“叛逆”起来，高呼一句：

我偏不！

首先是价格。

项目首开2、3、4栋部分单位，面积段81-88-115-130㎡，实际价格与吹风价对比如下：

一点都没便宜吗？也不是，实际开盘价对比吹风价低了1000-4000元/㎡。

但显然，对于意向客户来说，还不够。

就在项目酝酿开盘之际，板块竞品已经打起价格战。

比如一路之隔的珠江花城，推出了参考总价370万元起买建面约76-88㎡3+1房优惠，而天河润府最小面积的建面约81㎡三房，门槛都要400万+。

请注意，同样是80㎡出头，珠江花城不仅总价低，还多出了一个房间。

珠江花城

另外，6.5公里外（百度地图数据）的保利天汇，参考总价520万起可买建面约99㎡全南向三房，折下来参考单价约5.3万元/㎡。

而天河润府，建面约90㎡的三房，参考单价最低为5.5万元/㎡。

知情人士称，很多下筹客进入销控区看到首开价格后，均觉得高于心理预期，没惊喜。

“我几台冻资客因为价格问题，最后都没成交。”有销售向乐居君透露。

天河润府很早就开始蓄客了，加上一开始说不开中介渠道，自访客冻资有优惠，使得很多自访客在开盘前已经冻资。

但后来项目还是开了中介渠道，自访客与中介客在价格上没有差别，“伤”了很多早早就冻资的客户的心。

在这插播一则小道消息，有中介向乐居君透露，项目渠道佣金相当吸引，从2%起步，最高可达到2.8%，在首次开盘的楼盘中算是比较高了。

尽管如此，知情人士透露项目首开去化并不理想。

但是，项目不卷价格也是好事，参考荔湾花地湾板块的新房价格内卷，卷到整个芳村的二手房都“活”不下去了。

华润在开盘价上留了一手，不仅安抚住片区二手房业主的心，也让后续天河东、老黄埔入市的新盘舒了一口气。

其次是配套。

学校、商业、地铁，被称为“买房三件套”。

地铁的话，项目一时半刻也改变不了，这个就不勉强了。

商业的话，项目短时间内只能依赖底商和珠江花城等周边大盘的配套商业，或者驱车去远一点奥体优托邦。

长时间来看，华润还拿了吉山仓二期地块，未来连片开发，体量合计超50万m²，底商会丰富起来，甚至能推动片区统筹发展，加快吉山村旧改的完成。

这么看来，商业和地铁这“两大金刚”，影响也还好。

最紧迫要兑现的学校，反而是优势最薄弱的。

原本项目规划36班九年一贯制学校，现在有变数了，传闻会变成一所纯粹的初中。

换言之，小学没了，天河润府业主小孩大概率要去珠江花城配建的均和小学就读。

问题来了，珠江花城有近6000户，配套的均和小学办学规模为36个班。

天河润府业主小孩能否从36个班中分一杯羹，打个问号。

现在能期待的，就是天河润府配套初中能引入品牌名校，那即使小学很悬，对口初中也能扳回一城。

最后，再来说说产品。

天河润府建面约19万㎡，规划了12栋住宅，合计约1845户，容积率为3.68，园林面积不大。

项目东侧靠近茅岗路延伸段，该路段为双向六车道，潜在噪音粉尘污染。

而珠江花城建面约85万㎡，虽然是巨无霸社区，但容积率仅为3.2，住起来会比较舒服。

另外天河润府面积最小的户型是建面约81㎡三房两卫，珠江花城则是建面约76㎡四房一卫。

天河润府建面约81㎡三房两卫

建面约76㎡四房一卫

前者多了一个卫生间，后者多了一个房间，看刚需客如何取舍。

乐居君认为，面积相当，珠江花城多了一个房间，上车门槛也低了几十万，对刚需而言，应该会更吸引。

就价格、产品和配套而言，天河润府要与竞品正面刚，这场硬仗不好打。

不过项目也不是没有优胜之处，它是新规后的产物，设计很卷，实用率超100%。

另外项目外立面也比较高大上，有豪宅那味~

但有看过项目的朋友一阵见血指出：

刚需就别提啥外立面了，三件套给我整好，价格便宜点就行。

综上，天河润府高开低走，意料之内。

回顾华润近三年的足迹，这个剧本似曾相识。

2021年4月，华润以总价21亿元、楼面价4.2万元/㎡拿下白云区金沙洲“皇冠”地块，即如今的华润置地金沙瑞府。

2022年10月，华润以38.58亿元接手了原属于华夏幸福的白鹅潭新隆沙部分退地，也就是已入市的白鹅潭悦府。

到了2023年，华润的步子迈得更大了，先是以29.8亿元竞得了白鹅潭悦府相邻的商业地块，打造万象城；

再是以联合体方式连续两次摇中番禺区汉溪两宗宅地和两宗配套商业用地，花了巨额197亿元；

后又以约45亿元底价摘得天河吉山仓地块。

今年，华润继续拿地，花了超36亿元把吉山仓二期地块也收入囊中，另外还要花超28亿元配建南沙全民文化综合体。

大手笔“插旗”，效果如何？

据了解，这当中比较火的当属番禺的长隆万博悦府，售楼部重现久违的“摇号选房”盛景。

白鹅潭悦府凭借万象城的光环，去化也不错，官方称首次开盘揽金18亿元。

但面粉贵过面包的金沙瑞府就掉链子了，楼面价超4万元/㎡，华润为了实现高溢价，在项目打造了稀缺的叠院和小高层产品，可惜所在板块发展无法支撑购买力。

阳光家缘网显示，开售两年，项目仅卖出49套住宅，去化率仅约31%，很惨淡。

此外，随着广州放开建面约120㎡以上住宅限购，刚需客回归市中心，番禺吸引力减弱，长隆万博悦府也呈现出后继无力的态势，

数据显示，项目去年11月加推的3栋和4栋，目前仅售出51套，去化率为21%。

至于天河润府怎么走？

从克而瑞数据看来，2023年天河成交9宗宅地，成交建面103.77万㎡，是全市唯一宅地成交规模超百万方的区域，同比2022年大增98%。

而这些宅地大部分集中在天河东，可以想象到，未来两年这板块乃至整个天河的楼市竞争，会十分剧烈。

天河润府无论是价格、产品还是配套，都算不上高质，要在这当中杀出重围，估计有点难度。