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在刚过去的周末，广州楼市发生了一件大事。

官方宣布了全市120㎡以上（不含120㎡）住房，不纳入限购范围。（点击查看原文）

传了一周的风，猝不及防在周末落实了。

一般来说，新政后市场的即时反应，最能体现政策威力。

但也许是临近春节楼市传统淡季，看房或买房的人都很少，乐居君在朋友圈观察一轮，也没发现什么波澜。

刷屏下来，几乎都是媒体解读，中间掺杂几个项目销售的广告，至于“报喜”的成交海报，还没踪影。

对于政策威力，广州市房协专家委员、地产经济学家邓浩志认为可能对近期的楼市带动不一定会很明显，带动效应大概2月底3月初才会逐步显现。 

“相信农历新年回来后，广州楼市有可能出现比较明显的小阳春”，邓浩志说道。

政策的影响，有待时间考究。

对于政策受益者（改善型买家）来说，当下最重要是弄清政策重点，能怎么买，如何买。

这不，这两天我们后台就收到大批粉丝留言提问，今天我们来一一解答，

Q&A

01

新政后，广州最新限购政策是怎样？

1、限购区域：越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、钟落潭镇）、南沙，非户籍家庭需要2年社保才可买房（120㎡以下，含120㎡）；

2、非限购区域：番禺、黄埔、花都、白云四镇、增城、从化，所有户型均不限购；

3、全市120㎡以上房子不限购，外地朋友都无需户口和社保，相当于广州这类房子向全国购买力放开怀抱。

02

如何理解名下房源已出租/挂售可核减套数？

1、先来说挂售这一块，这不能简单理解为在中介门店挂牌名下房源，就能核减套数，在限售区域内，居民需在存量房交易系统进行备案挂牌，才能在再买房时核减家庭住房套数；

值得一提的是，目前广州贷款政策仍执行“认房不认贷”标准，换言之如果你在广州市内有房，再去买二套房，首付仍按照二套房情况来执行；

2、租售方面，同理，居民需前往相关部门备案租售事宜后，才能在再买房时核减家庭住房套数；

3、总的来说，你必须证明自己名下这套房目前不是自住，才能核减套数。当然，目前文件还未具体提及这一块操作，为了避免有人“钻空子”，后续很大可能会再出补充说明。

03

本地居民在限购区有一套房，非限购区有一套房，还能在限购区买房吗？

1、根据目前政策，本地户籍居民家庭本来就可以在限购区域内能买2套住房，所以这情况还能在限购区买一套房（120㎡以下）或N套120㎡以上户型；

2、将限购区内房子在存量房交易系统备案挂牌或出租后，还能在限购区内买两套房；

04

本地居民，在限购区已经有两套房，还能再买吗？

1、如果你这两套房都在120㎡以上，则不计入限购套数，还能在限购区买2套房（120㎡以下）或N套120㎡以上户型；

2、如果你这两套房都在120㎡以下，将房子在存量房交易系统备案挂牌或出租后，核减套数可取得新的购房名额；

05

我想买限购区内120㎡的房子，限购吗？

限购，只有120㎡以上户型才不限购，换言之，120m以上户型，随便买;

这也意味着，未来广州开发商为了抢占市场份额，极大可能都往120㎡以上打造产品，改善市场有一大批货源上架。

06

只要有能力，就可以在广州无限买120㎡以上房子？

理论上，是的。

按照目前政策，广州买房首套3成首付，二套4成，三套全款。

全国的有钱人，欢迎来广州买房。

虽然目前政策威力还未显现，但众多业内人士都认为，这对广州来说是极大利好。

邓浩志认为，这是一个非常重磅的政策，最近两三年广州楼市进入一个以改善行为主导的市场，基本都是购买大面积户型的客户，而且成交回归主城区。

所以这次解除120㎡以上户型的限购，对市场购买力的释放还是比较大的。

他表示，这个政策主要利好海珠、荔湾、越秀、天河、白云南部这些限购区域，相信区域后续成交会有一定的提升。

此外，他认为广州出台这么重磅的政策后，北上深可能有一定程度的跟进。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，数据表明供应量明显大于需求，中心区新房源持续增加，但成交量的增幅跟不上。

“120㎡以上住宅的均价为72445元/㎡，而120㎡以下的均价为41579元/㎡。由此可见，120㎡以上的住宅属于高端市场，将其交给市场自行解决是合理的，预计新政将释放出更多的购买力”，肖文晓说道。

乐居君翻查数据发现，2023年广州新房的主力成交依旧是90-120㎡的刚需户型，120㎡以上的占比仅为27%。

但120㎡以上的成交占比，近三年都在逐步提升，从23.4%到23.5%，再到如今的27%。

随着新政的发布，未来改善型户型的占比或将会越来越大。

只不过，后台也有不少网友发表看法：我缺的是名额吗？我缺的是钱啊！

掺杂这太多对未来的不确定，新政在春节后能否发挥作用，还真有待考究。

最后，乐居君整理了目前限购区域内（市区）部分建面约120㎡以上户型供大家参考。

可以看到天河、海珠、越秀三区上车门槛基本在千万级别，而荔湾和白云部分区域则比较亲民，总价400-500万元都可拿下一套建面120㎡以上的三至五房。

除了以下提到户型，今年天河、海珠还会有多个改善盘入市，如世界大观一期（越秀·观樾）、海珠上涌果树公园北侧地块等，有兴趣的朋友记得关注。