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这两天，楼市炸锅了。

认房不认贷 首付下调 存量房贷下降，这波“楼市大礼包”实在是有点炸裂，可以说是近几年广州楼市内最大的利好。

最兴奋的就是中介和楼盘销售，乐居君的朋友圈被狂刷屏，电话也被打爆了。

所有人都在激动着，期待着“牛市”的到来，但在兴奋之余，我们需要多点理性看待这次的调控......

在上个周末，乐居君的朋友圈一片红。

这些销售海报都有着同样一句话：响应政策，认房不认贷 提前执行首套20%，二套30%的首付比例。

（值得一提的是，目前开发商只是先收客，最终的操作还是要以银行审批为准。）

这一波楼市大礼包，广州等急了！

前段时间“光打雷不下雨”，消耗了不少购房者的信心，8月广州新房网签4136宗，环比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。

也正因为此，开发商看见有利好，便立马做红海报宣传。

传统楼市旺季“金九银十”已经到来，这个时间毫无疑问是不能错过的。

对于开发商来说是如此，对于广州这座城市来说更是如此。

毕竟这是2023年最后的冲刺时间，大家都想年底的成绩单，能稍微好看那么一点点。

那这一波利好，对广州楼市真的有刺激吗？

答案是肯定的！

乐居君周末也逛了市区内的几个网红盘，发现即便是台风天，销售中心里也都人满为患。

“新政后，这两天来看房的人的确多了，现在项目可以先收2成客户的人，也有众多客户咨询这个政策。”荔湾某网红盘的销售说道。

而不少中介朋友对乐居君说，上周末二手房签约也变多了。

很多业主想早点卖房置换，谈价空间就比较大，成交自然也就变得更加活跃。

“有个业主降价1万元/㎡左右卖房，然后签约两三天之后，就跑去下定新房了。”

在短期内，未来广州无论是新房还是二手房，在成交上都会出现一定的回暖，这一点毫无疑问。

从目前市场情况来看，也的确如此。

但接下来的行情如何，还得看流通性是否被激活。

如今，主要刺激的还是改善型购房者的购买力。

经过一轮调研后，乐居君发现，虽然目前大部分楼盘都可以接两成首付的单子，但大多数首次置业的客户还是选择三成首付。

因为首付降低，不代表借的钱不用还，而且加大杠杆后，月供压力反而增大。

前几年，大家加杠杆买房，一是觉得以后房价一定会涨，二是对自己未来收入有信心。

可是目前大环境，很多人都对以上两点持有怀疑态度。

因此，刚需群体入市还是较为谨慎，而这一波楼市回暖，主要还是靠置换的改善客群。

可以看到，自从广州官宣“认房不认贷”后，二手房挂牌量就蹭蹭蹭往上涨，9月3日的单日挂牌量接近800套。

所以这一波楼市回暖的持续性有多久，还得考验二手房市场的活跃度。

换句话说，就是看这些改善客群抛出来的二手房有没有人接，刚需客能否消化。

但乐居君对此还是保持乐观态度，毕竟广州的“工具箱”里，还有很多大招都没用，例如放松限购及降低税费等......

而且和很多三四五线小城市不同，广州有人口及经济支撑，政策对于楼市来说，还是有一定的刺激性的。

最后，乐居君有几点小建议：

1、新房的回暖会比二手房要来得快，未来三个月是换房的窗口期，如果有置换需求，尽量争取时间。目前很多新盘都愿意延迟网签，等待“卖一买一”的客户腾出资金及购房名额。

2、如果手上有足够“余粮”，现在是个入市的好时机。利率低，开发商让利大，二手业主有一定的谈价空间，淘到笋盘的可能性还是比较大的。

3、理性看待这波楼市行情，最近两天很多楼盘都扬言要涨价，但很多都是营销手段，敢真正涨价的不多，不要被牵着鼻子走。

4、以后置换房子的难度越来越大，买房不要冲动，多考虑未来居住的可能性，尽量一步到位。

5、这个行情，别想靠投资房产挣大钱。