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据中原研究院数据，4月广州新房网签7828宗，环比下跌24%，比去年同期成交上升43%。虽然受上半月清明假期传统淡季影响，成交回调。

但从4月中下旬起，中心区多个优质盘开盘，加上广州土拍市场重现开发商“摇号”夺地的积极信号，下半月成交得到强势修复，比去年同期成交明显改善。

图表1 广州4月一手住宅网签量价环同比

图表2 近两年广州一手住宅供求情况变动

【新批供应】4月末一周供应“扎堆”，开发商积极备战五一

4月，广州住宅新批供应6921套（77.77万㎡），供应面积比3月减少12%，仍维持今年以来第二高位，去年10月以来的次新高。

周度新批供应，则呈现出“U”型结构。3月初供应集中在荔湾广船滨江上都、黄埔珺合府、保利翔龙天汇三盘。

月中供应稍放缓，周度开盘加推项目呈现减少状态。直至4月末（4.17-4.25），供应猛增，最后一周供应面积占全月的49%，可见开发商正积极备战五一。

图表3 4月统计周期内每周住宅新批预售情况（单位：万㎡）

从区域情况来看，本月黄埔、花都、荔湾、增城供应均超过10万㎡，其中不乏入市在即的全新盘或今年新开盘项目，如黄埔知识城·悦辰壹号342套（3.9万㎡）、荔湾白鹅潭悦府126套（2.1万㎡）、万汇天地瑧园215套（2.7万㎡）等。

图表4 4月广州各区住宅新批预售情况（单位：万㎡）

【成交情况】4月各区成交普降，中心区成交相对稳定

本月有多个中心区热点全新盘入市，刺激中心区成交。如客村板块的保利四季和颂、荔湾花地湾板块的万汇天地瑧园等，抢在五一节前开盘吸客，进一步带动中心区成交。

此外，4月25日，根据媒体报道南沙拟优化购房门槛，其中社保年限调整、工作证明+大专可在南沙购房等措施，标志着“因区施策”的刺激楼市政策正在陆续落地。

适逢“430”传统楼市调控节点临近，其他新房存量较大、经济发展任务重的区域是否会跟进优化，我们拭目以待。

图表5 2023年4月广州各区一手住宅供求量价对比

【库存状况】消化周期下降至17.8个月，库存趋于合理

截至4月末，全市库存量1180.9万㎡，去化周期17.8个月，由于2023年以来成交处于较高水平，广州整体市场库存趋于合理。

图表6近一年广州库存及消化周期变动

图表7各区库存及消化周期

【个盘表现】Top10“百花齐放”，客户分布均衡

本月Top10盘呈现“百花齐放”的状态，过去TOP10热盘多集中在东部；

本月热盘包括近期加推的荔湾西塱保利·和悦滨江，番禺品秀星瀚、和樾府，南沙金洲板块的保利时光印象等。

五一假期临近，开发商之间的“抢客大战”逐渐展开，近期天河、海珠等区有全新盘计划入市，且均为接近单价“10万+”的项目，预计将会进一步刺激中心区优质板块物业市场热度。

图表8 2023年4月广州一手住宅网签宗数TOP10

【后市研判】开发商备足弹药迎接“红五月”，土拍摇号+调控优化刺激客户信心

五月各大项目已经“摩拳擦掌”计划推售。另一方面，近期广州土地市场表现明显升温，本轮荔湾、番禺推出的地块，均需要“摇号”决定归属，将利于客户建立入市信心。

此外，南沙政策优化虽然尚未有官方指导文件，但可见调控正处于“精细化”“因区施策”的方向发展，对于置业人群而言，五一将会是较佳购房时机。