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近日，享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行今日发布《新实践 再行动 ——2023粤港澳大湾区城市更新发展报告》。报告指出，距离2021年住建部发布重磅文件《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》已近两年，期间疫情的反复和中国房地产行业陷入调整的状况令各地城市更新的进程受到影响。2023年《政府工作报告》再次提出实施城市更新行动，如今疫情阴霾逐渐散去，经济生活重回正轨，城市更新何去何从，再度引发关注和讨论。

报告聚焦粤港澳大湾区9+2城，从区域城市更新的概况，9+2城的特征和实践，以及规划方向等方面深入分析了大湾区不同城市间城市更新的发展状况和体系差异，并由此展望未来粤港澳大湾区城市更新的发展趋势。

粤港澳大湾区城市更新起步较早，9+2城发展特点各有不同

报告指出，自2009年8月，广东省发布《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，全省城市更新纲领全面明确，各地陆续响应落实。经过10余年的发展，粤港澳大湾区已完成了相当体量的城市更新改造。结合各地城市更新的完成量以及计划量，以及城市更新紧迫性、政策成熟度、土地集约利用情况、更新中的民生改善与文化保护等多维指标，报告对粤港澳大湾区9+2城城市更新的阶段与特征进行了综合分析评价。

图：粤港澳大湾区9+2城城市更新指标评价结果

资料来源：戴德梁行研究部

综合来看，粤港澳大湾区各地城市发展特点不同，城市更新的进程和体系也有所差异。但总体而言，普遍推动了城市的发展，拓宽了产业空间，优化了社会资源配置。同时，强调保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。通过对既有资源的充分利用，深入挖掘了粤港澳大湾区城市化发展的红利。具体来看，9+2城分别呈现以下特征：

• 广州：政府主导，多元合作，着力推进“三旧改造”

• 深圳：市场化主导城市更新的先行者，聚焦土地整备利益统筹，双轨并行利用存量土地

• 香港：侧重老建筑"活化"，在文物保育和持续发展之间寻找平衡

• 澳门：业权人主导，聚焦旧楼重建

• 佛山：以产业升级主导下的旧厂房改造为核心

• 东莞：镇村工业园改造从“单个项目” 到“连片拓展”

• 珠海、中山：政策不断完善加速城市更新进程

• 江门、惠州、肇庆：推进城区旧改先行试点

片区统筹、有机更新成为主流

在发展趋势上，报告指出，未来粤港澳大湾区城市更新将以片区统筹、有机更新为主流，进一步探索多主体参与、利益平衡机制，同时不断完善城市更新法律法规。

经过多年的探索与实践，粤港澳大湾区核心城市不断意识到传统的以大拆大建为主要形式、以单块存量用地土地价值释放最大化为宗旨的房地产化点状更新实际上难以实现完善城市功能、引领城市迭代升级目标，反而一定程度挤压了产业发展空间和低成本居住空间，挑战资源环境承载力，加剧了多种层面的断裂和失衡问题，影响城市的可持续发展。

随着城市规划不断深入反思单一用地性质和功能分区、潮汐式通勤和过高密度开发等问题，以及“产城融合”、“职住平衡”、“15分钟生活圈”、“完整社区”等理念的引入和推广，大湾区各个城市陆续提出片区统筹、连片改造、连片更新，希望通过片区统筹、有机更新，补足功能短板，活化历史遗产，加快绿色转型，提升空间资源配置效率。

TOD、租赁住房、工业上楼、非标商业将是未来重要改造方向

报告显示，在公共交通主导、混合用途、集约利用等大原则下，TOD城市综合体将继续成为拆建型城市更新优先采用的模式。

在住房供应方面，随着不动产私募投资基金启动试点、REITs试点扩容，多种政策加持下顺应房地产新发展模式的租赁住房的筹集改造将日益受到重视。

而在产业发展与保障方面，产业发展将长期与城市更新“工改工”产生的高容积率产业空间相伴而行，工业上楼将是未来粤港澳大湾区主要产业空间供给模式之一。

此外，在严格控制大拆大建、鼓励有机更新和微改造的大趋势下，本地适应性更强的非标商业有望成为城市更新中商业空间转化的主流模式，为千城一面的城市环境带来不一样的色彩。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端表示，2023年《政府工作报告》再次提出实施城市更新行动。未来，中国的城市更新将不再倚重于大规模拆除重建带来的换新效果，而更在乎对城市持续发展、环境宜居、多元文化包容性的关注并实现渐进式焕新。城市更新还将更加顺应城市发展的规律，以内涵集约、绿色低碳发展为路径；坚持“留改拆”并举，保留利用提升为主，加强修缮改造；注重提升功能，补齐城市短板，增强城市活力。

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙认为，通过城市更新对低效载体进行改善、重建，有助于促进基础设施发展，推动片区形象提升，实现城市产业调整升级。粤港澳大湾区打造世界湾区不仅需要产业升级下载体的更新换代，同样需要在文化和历史人文方面特点鲜明。通过对大湾区历史街区综合整治和活化，实现环境提升和老城新生，也是尊重城市文化遗产的重要途径。

戴德梁行广州公司总经理罗进良表示，广州作为千年商都，历史风貌区的保护是城市更新的重点之一。与此同时，广州也注重新兴产业、商业业态的导入，通常以产业规划为基础，结合本地历史风貌与文商旅产居等要素，力求形成多元化的产业生态圈层，打造高质量的融合发展区。未来，广州将从土地前期开发整理阶段引入执行效率高、融资能力强的国有化市场主体参与，完成土地的连片整理之后再由政府进行储备与出让或将成为广州城市更新的探索路径之一。这不仅能为土地前期开发提速，还有助于区域实现有效资源整合，激活城市动能，推动城市更新向高质量发展方向前进。