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乐居楼盘测评系列 测评师：张露

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

凯德•山海连城项目主推建面约85-135㎡三至四房滨海准现房，建面约203-211㎡主城花园叠墅。

【项目亮点】

1、地理位置优越，凯德·山海连城位于番禺区南大干线旁连海路，项目紧邻南大干线，轻松直达万博CBD。 

2、景观资源优渥，凯德·山海连城近海约 40 米，拥番禺绝版 1.5 公里私家海岸线。 

3、全新升级交标凯德·山海连城在正常的交标基础上，增加了平板、凉霸、热水器、微波炉、浴霸等。

【价格分析】

凯德·山海连城现主推建面约 87-135m²㎡的三至五房，两梯六户，带装修均价约26000-30000元/㎡，预计2023年6月收楼。同板块一手楼盘，智联汽车小镇的价格约为2.8-2.9万元/㎡，中海左岸澜庭均价3.5万/㎡，亚运城均价2.8-3.3万/㎡。整体而言，对比周边楼盘，目前项目的价格并不算高，更有优渥的景观资源的加持，主打三房与五房产品，刚需改善定位明确，但是项目周边的商业配套和交通配套还未成熟，需要一定时间去完善，比较适合在番禺、海珠工作、生活的刚需购房人群，或二、三胎家庭的改善型购房人群。

【楼盘规划】

凯德山海连城位于广州市番禺区南大干线旁石楼镇利丰大道 39 号，处于广州市番禺东板块。项目总占地面积约 33 万 m²，建筑面积约 102 万 m²，整个项目约 8000多户，容积率3.0，绿化率35%，车位配比1:1.2。项目分多期开发，总户数约 8000 户（一期 1067 户，二期 1785 户，三期 1835 户，四期还未开发）。

项目规划四期开发，第一期主要为118套联排别墅和6栋洋房，已经收楼；目前在售第二期，13栋洋房，9栋叠墅，约1785 户；第三期主要规划13栋18-21 层高层洋房，21栋 7-8 层低密叠墅；四期暂未开发。

项目总规划约8000户，其中一期已收楼，目前在售的是第二期的12栋，是整个小区楼间距最宽的一栋，目前主推87-135m²㎡的三至五房，两梯六户，带装修均价约26000-30000元/㎡，预计2023年6月收楼。

此外，项目还有部分5-11栋的一口价单位，单价可低至25600元/㎡左右。

项目自带 1 个商业中心（约 2 万 m²）、1 个肉菜市场（约 1500m²）、2 个幼儿园、2 个小学、1 个中学、1 个公交总站；小区内自带全龄泳池、超 1500 米全龄跑道、亲子乐园、康体空间、宠物乐园、主题架空层。

项目紧邻横跨番禺的交通大动脉——南大干线，15分钟直达万博CBD。莲花站通车后（目前已建成，预计年底开通）,可实现3站到琶洲、4站到南站。同时多条城轨、地铁畅通往返广州、深圳等其他湾区九市二区，实现大湾区一小时生活圈，除此之外，项目还享有4A级景区莲花山、3A级景区海鸥岛、化龙湿地公园、狮子洋等生态配套。

目前项目的价格与同板块相比，并不算高，更有优渥的海景景观资源加持，主打三房与四房产品，刚需改善定位明确，但是周边的商业配套和交通配套还未成熟，需要一定时间去完善。

【楼盘基础信息】

1、项目总占地面积约 33 万 m²，建筑面积约 102 万 m²，整个项目约 8000多户。

2、项目规划四期开发，第一期已经收楼；目前在售第二期，13栋洋房，9栋叠墅，约1785 户。

3、凯德·山海连城近海约 40 米，拥番禺绝版 1.5 公里私家海岸线。 

【户型分析】

85㎡-三居室-建面约85㎡

85㎡的三房两厅一卫，莲花湾珍稀海景三房，主卧 270°看海景，片区内稀缺小户型，主打超高性价，户型内动静分区，过道面积少，户型方正，整体来说是中规中矩的，适合预算不太高的刚需家庭。

 

值得一提的是，这个户型每个房间均带飘窗，不仅采光充足，而且也无形中增大了可使用的面积。L形厨房设计，并带有生活阳台，令厨房的储物空间更多，空间利用率更高。

106㎡-三居室-建面约106㎡

106 ㎡三房两厅两卫，纯南向户型，户型方正，超 70 米楼间距，清风穿堂阳光入户，享受更完整的园林盛景，采用动静区分的设计，客厅与卧室之间互不影响，休息娱乐互不干扰；

厨房采用L形全明设计，通风效果好，潮湿的环境下通风不易滋生细菌，提升家庭健康舒适度。

厨房门直对餐厅，家务动线方便快捷，如果家里有小孩的，家长在厨房做饭也能清楚看到在客厅孩子的动向，方便照看。

【交通出行】

轨道交通：凯德·山海连城目前周边并无地铁线路，出行主要依靠自驾与公交车。

公共交通：凯德·山海连城社区口就有2路公交车经过，分别是番131路、番131路（胜洲村）终点站为地铁石碁站，从这里出发，5站可达莲花山庄，16站可到石碁总站，不过班车平均60-90分钟一班，需等待时间长。 

自驾：凯德·山海连城位于广州市番禺区南大干线旁，项目紧邻横跨番禺的交通大动脉——南大干线，15分钟直达万博CBD。自驾车从天河珠江新城出发，可走珠江东路，转入花城大道，进华南大桥上新港东路，通过新华快速路经296省道进入南大干线，从南大干线下，即可抵达凯德·山海连城。

【周边配套】

教育配套：凯德·山海连城内配备规划有 5 所学校，2 所学校已建成并开学，2 所幼儿园、2 所小学、1所中学，从幼儿园到中学全龄教育齐全配套。石楼镇中心小学山海连城学校规划 24 个班、广钢利联幼儿园规划 15 个班，加上在建的幼儿园规划 20 个班、小学 18 个班、中学 48 个班，总共 35 个班幼儿园、42 个班小学，48 班中学，学位配比充足。

医疗配套：凯德·山海连城2公里范围内有茭塘西村黄柏田社区卫生服务站，5公里内有石楼人民医院、第七人民医院、番禺中心医院等。

商业配套：凯德·山海连城自带 2 万㎡社区商业中心（已投入使用），将知名餐饮、时尚零售、生活超市等一站式购物体验带进社区生活。项目周边更是紧连3 个公园，连海公园、淘乐园、滨海公园已正式开放。 

公园配套：凯德·山海连城内有约 7 万 m²园林绿化（64987m²），别致水景园林，利用水景和各种景观元素的关系，将别致的水景艺术搬到您的家门口。同时拥有9 大功能板块分区，全龄泳池、景观会客厅、邻里花园、亲子乐园、活力广场、康体空间、宠物乐园、全龄悦跑道、主题架空层，丰富你的闲余生活；其次，项目5公里内有化龙湿地公园、莲花山、狮子洋、海鸥岛、汽车文旅体验基地等众多明星景点环绕。

在番禺工作、生活的购房者，预算有限但考虑在番禺置业的买家。

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