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【整体概述】3月小阳春表现强势，成交创年内新高

根据中原研究发展部监控，3月广州新房网签10235宗（本月末由于阳光家缘系统升级,部分2月末成交积压至本月），环比上升103%，比去年同期成交上升59%。如果将部分成交数据进行回填，2月实际网签6500-7000宗，3月实际网签量在7500-8500宗左右，实际环比增幅增加15%左右。

按照实际成交7500-8500宗水平对比，本月成交创自2022年1月（9256宗）以来，近15个月新高，今年在诸多利好因素的叠加之下，小阳春成色十足，市场比去年出现明显“暖意”。

图表1 广州3月一手住宅网签量价环同比

值得一提的是，根据部分案场销售反映，踏入3月中，部分项目成交确实出现了热度稍回落的迹象，主要表现为买家决策周期加长。

我部认为，主要原因在于2月-3月初入市的买家，多为去年四季度积压的需求，因此购置决策时间较短，这一批积压客户经历了一个月的消化后，市场需要新一批买家入市补充需求，加上目前广州主要成交热度区域未有落地刺激楼市的实质性政策，因此目前广州楼市虽然对比2022年出现复苏，但难言火爆，客户信心仍有待进一步带动、刺激。

图表2 近两年广州一手住宅供求情况变动

【新批供应】新增供应创年内新高，多盘抢在“小阳春”入市

3月，广州住宅新批供应8220套（88.21万㎡），供应面积比2月增加2.6倍，本月市内多个项目开盘/加推；

其中包括荔湾华润白鹅潭悦府，海珠区琶洲南TOD，黄埔区万科黄埔新城、保利罗兰国际等备受市场关注的热盘，对买家具有较强的吸引力，同时也带动了周边项目入市抢客热情。如白鹅潭悦府开盘期间，西塱板块的保利·和悦滨江，广钢板块的保利中海朗阅均“乘势”批量加推，同样获得一定市场热度。

图表3 3月统计周期内每周住宅新批预售情况（单位：万㎡）

从区域情况来看，本月全市除越秀以外十区均有新增供应，其中增城、番禺、黄埔为“第一梯队”，单区供应在10万㎡以上。

随着刚需买家回流，增城本月火力全开，累计推出2002宗（18.6万㎡）单位，中建岭南悦府、山水合悦、凤榕台等项目均有过百套推货，带动了增城成交。

图表4 3月广州各区住宅新批预售情况（单位：万㎡）

【成交情况】热盘扎堆荔湾成交抢眼，东部买家回流带动成交

3月成交比较抢眼的区域有荔湾、黄埔、增城三区。其中荔湾成交827宗，环比增幅近2.3倍，主要原因为去年12月开盘的西塱板块全新盘保利·和悦滨江贡献358宗网签。根据广州中原研究发展部监控雷达显示，该盘在去年12月10日首度开盘，推出281套单位，首日去化超6成，以38000-41000元/平的吸纳，吸纳广钢、花地湾、芳村地铁口等周边板块客户，当时开盘甚至推出了首付免息分期18个月的优惠政策。2月中旬，该盘再次加推过百套单位，去化表现超7成，成为今年荔湾开年比较抢眼的刚改项目。

另一方面，黄埔本月成交1393宗，环比增幅近1倍，由于近期黄埔旧改推进加速，科学城黄陂片区的项目保利翔龙天汇、振业天成等持续广开渠道吸客，成交表现亦相对抢眼。另外巨无霸大盘万科黄埔新城3月中解筹，推出超过400套单位，目前正陆续成交网签。

此外，增城本月成交2632宗单位，同比增幅超1倍，金茂万科都会四季、水木芳华、绿湖国际城等项目成交表现持续强势。

图表5 2023年3月广州各区一手住宅供求量价对比

【库存状况】2023年以来成交加速，库存出现明显下调

截至3月末，全市库存量1182万㎡，去化周期19个月，由于2023年以来成交出现明显改善，库存经历21个月的近一年高位后，近2个月陆续下调至更加合理的区间。

图表6近一年广州库存及消化周期变动

图表7各区库存及消化周期

【个盘表现】Top10盘刚需/改善盘结构均衡，不同需求客户活跃度提高

本月Top10盘中，既有金茂万科都会四季、星汇城、时代印象、金地半山风华等刚需项目，亦有保利·和悦滨江、金域曦府、城市之光、和樾府等改善盘，说明目前广州各类需求客户均比较踊跃，“刚需-改善”的循环比起去年更加顺畅。

图表8 2023年3月广州一手住宅网签宗数TOP10

【后市研判】小阳春高潮之后，4月成交或将出现小幅回调

虽然3月小阳春，广州楼市交出了近期以来令人比较满意的“成绩单”，但正如前文所提及，3月中下旬起，由于去年3-4季度积压的客户需求已大部分在今年2-3月得到释放，因此从3月中下旬起，市场成交速度明显放缓，部分代表性楼盘去化速度明显下降。

4月是传统的市场淡季，加上客户群体将会现在短暂的“青黄不接”现象，加上广州暂时未有落地实质性、力度较大的限购松绑措施，因此部分外围区域成交去化压力仍比较大，尤其库存量较高的区域，板块将会持续出现“内卷”吸客的情况。

预计市场将会在4月中下旬结束回调趋势，开发商亦会积极备战“五一小长假”，根据我部了解，荔湾、海珠、天河、黄埔多个优质全新盘将计划在5月面市，届时将会再次带动市场热度。