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黄埔继续“狂发”旧村改造控规调整、实施改造方案。

近日，广州开发区规划和自然资源局对外公示了黄埔区云埔街洋城旧村改造项目（黄埔区AG0210规划管理单元）控制性详细规划调整征询意见，公示时间为2022年12月6日至2023年1月4日。

短短一个月时间，洋城村旧村先后完成了实施方案（片区策划）的批复和规划管理单元的控规调整。

11月初，洋城村旧村改造实施方案（片区策划）获得批复，同意项目采取全面改造方式，以刘村社区洋城经济合作社为改造主体，以合作改造模式开展实施更新改造。

不得不感叹，黄埔旧改推进速度是肉眼可见的快。仔细对比可以发现，黄埔区近期公布的实施方案或控规调整中，有一个关键词：建设量暴增，并且不少旧村改造项目定位为3万人居住的小城镇。

不过，背后也说明黄埔区希望通过旧改的方式、增加供货和优化配套设施，吸引大量外来人口。

还有一个隐忧是，建设量暴增之后、会成为新形式的“城中村”吗？

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建设量暴增31万㎡，又一座“迷你小城”老规矩，先来看下这次控规调整方案有哪些变化。

洋城村旧村改造项目位于黄埔区云埔街东部，北至开源大道，西至云信路，东至玉云路，南侧临近万科金色梦想居住区，改造范围约8.21公顷，所在的AGO210管理单元面积约125.26公顷。

总体来看，AGO210管理单元控规调整方案总用地面积没有改变，总开发强度却出现了明显的“扩容”，总建设量由129.12万㎡暴增至160.05万㎡，增加了足足30.93万㎡。

同时，新方案根据交通影响评估要求，增设了两条支路，并增加了1处公交首末站。

具体而言，本次建设量暴增的原因是：一宗原为村镇发展区导向的用地变更为居住用地。新增的30.93万㎡中，有30.02万㎡为居住用地，容积率为4-5.3；规划人口由2.97万人增加到3.84万人，增加了8700多人。

规划居住人口暴增，自然需要补充对应的配套设施。

本次方案公共管理与公共服务用地增加0.66公顷，商业服务业设施用地增加0.43公顷，道路与交通设施用地增加1.45公顷。

具体来看，增加配置公共服务与市政公用设施61处、建筑面积3.18万平方米。其中，居住公共服务与市政公用设施增加58处、建筑面积3.14万平方米；产业公共服务与市政公用设施增加3处。

新增公共服务设施包括家庭服务中心、警务室、一所小学和幼儿园等。因为本次改造范围面积比较小，人口增多之后，教育配套上在范围内不能解决，所以方案通过在同一个单元里地块协调的方式，在改造范围北部，新增了一处R22服务用地，用于建设教育配套。

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投资11亿元，万科联合体主导洋城村旧改虽然启动时间不早，但推进速度是算快的一个。

早在2019年，洋城村就被纳入《广州市2019年城市更新项目和资金计划》片区策划项目中。

同年6月，洋城村进行了旧改相关表决工作，四个月后开启现场测量工作。2020年上半年，洋城村相继开启旧改房屋拆迁工作。推进速度惊人，到了2020年11月，拆迁工作进入尾声。

2021年1月份，洋城旧村改造范围内现状房屋数据进行公示。数据显示，洋城村改造范围（拆旧范围）内总户数为597户，总人数1067人，改造范围（测量范围）内标图建库面积为6.06公顷，现状总建筑面积19.22万㎡，其中村民住宅18.49万㎡，集体物业0.69万㎡。

同时，该村旧改复建安置区用地4.91公顷，总建筑面积为18.7万㎡，其中住宅16.72万㎡，公配设施1.34万㎡，复建物业0.59万㎡，历史文保建筑0.04万㎡，改造成本约9.6亿元（不含土地出让金）。

洋城村项目效果图，最终以官方发布为准

2021年7月，洋城村正式挂网招商、公开引入合作企业，仅相隔10几天，便对外公示了万科联合体成为洋城村唯一的候选合作企业。

根据招商公告显示，项目拆迁安置总投资额约11.15亿元，村内的合法住宅建筑面积达8.64万㎡，有1处历史文保建筑。

不过，洋城村也是一个“未批已拆”项目。在广州旧改“大调整”、古树古木保护中，其同样需要缓一缓配合新指引进行调整。很快，洋城村成为了已过会旧改项目，可以继续推进。

到了今年7月份，洋城村亦成功入选广州市2022年城市更新年度计划，是24个实施计划项目之一，为新开工项目。随后，洋城村在11月实施方案获得了批复，本次中控规调整方案也对外公示。一经确定推进旧改，洋城村又恢复了之前的速度。

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村改建设量集体暴增旧村改造建设量暴增，洋城村并非首个。

早前，南湾村发布了旧村改造项目（黄埔区AP0906、AP0907、AP0909规划管理单元）控制性详细规划调整对外公示。

按照最新控规，南湾旧村改造总建设量由56.45万㎡;调整至147.47万㎡;，足足增加了91.02万㎡;。新增的建设规模，绝大部分来源于住宅用地，居住用地容积率指标由原来的1.5调整至4.6-5.3。

南湾村将从原本破旧的小村庄，摇身一变为规划居住3万人的小城镇。但是，容积率暴增三倍多，让部分村民不能接受。按照他们的理解，“容积率越高就代表居住环境越差，公摊面积也会随着楼层的增加而增加”。

所以，他们写了一份诉求书，清晰表明要求：1、容积率不得大于3.5；2、复建房层高不得高于100米。

但是，开发商对于这些村民的诉求进行了一一回应。没过多久，南湾村旧村改造控规调整方案获得了村民代表100%通过。

容积率猛增、建设量暴涨，这样的现象在黄埔近期公布的旧村改造控规调整、实施改造方案中，屡见不鲜。比如，凤尾村公布的控规调整方案中，总建筑面积由69.31万㎡;增加到86.03万㎡;。

宏岗村公布的控规调整方案中，总建筑量由17.61万㎡;调整至100.01万㎡;，居住用地容积率为4.5-4.56，规划居住人口2.67万人。双沙村公布的控规调整方案中，总建筑量由133.66万㎡;暴增至240.55万㎡;，其中居住用地容积率由1.5调整至2.76-4.99。

透过这些旧村改造公示的控规调整方案，可以看到，不少旧村规划居住人口都定在3万人左右的“小城镇”，规划居住人口也是改造前的几倍。

按照黄埔区当下的旧村改造推进速度，未来这些项目也将会陆续入市销售。

这能看到黄埔区正在加快“抢人”，不过，也是到了考验黄埔区“魅力”的时候，未来如何大量吸引外来人口落地。