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再次爆冷！番禺又有非计划旧村改造项目有新进展。昨天，广州番禺区城市更新局公示了沙头街北海村城市更新基础数据调查成果，公示时间为2022年12月6日至2022年12月20日。

万万没想到，北海村旧村改造项目在“偷偷”推进中，时隔2年多时间终于完成了基础数据调查工作。

前一段时间，番禺大洲村、沙涌村2条非计划旧村改造项目开展基础数据核查工作，确保城市更新基础数据调查成果客观、准确。回顾：爆冷！番禺2条非计划旧村启动全面改造基础数据核查

北海村也是非计划名单的旧村改造项目，如今，也完成了旧改第一步工作，接下来，很快进入片区策划和控规调整阶段。先抛一个问题：对比来看，大洲村、沙涌村、北海村都属于“十年规划”旧村改造项目，为什么番禺区旧村改造会出现“十年规划”推进速度，要快于“三年计划”“五年方案”的旧村项目？01人均分红4.3万，将建绿色、教育社区？先来看下，北海村的基本情况。
北海村位于番禺区中部偏西、市桥西部，东部靠近西环路，南部临近市桥水道；距离地铁3号线市桥站、地铁3/18号线番禺广场站，均有一段距离，出行相对不便。

早年，借助水道的优势，北海村沿河地区成为了古砖瓦业作坊集中带，是番禺水泥生产的主要基地之一，也是番禺传统工业发展的重点。说到旧改上，在广州“南拓”时，因为环境污染、土地低效等问题，北海村率先进行水泥厂、化工厂、电镀厂等老旧厂房拆除工作，仅保留印刷、制造、加工包装等传统工业，并进行基础设施建设。数据显示，北海村目前有10处旧厂房用地和1处旧村庄用地进行了拆除重建工作，总用地面积约11公顷。

去年10月，广州乐居实地走访北海村发现，该村目前大部分为工业园区，以五金配件制造工厂、环保设备制造工厂为主。

北海水果批发市场同时，周边缺少大型商业配套，想要满足一站式吃喝玩乐，需要前往西丽广场、永旺梦乐城、奥园广场等。

基础调查数据显示，北海村是一个“迷你”旧改项目，土地现状总面积约16.62万㎡，其中建设用地面积16.33万㎡、农用地2794.98㎡。用地类型上，合计37宗地块，15宗地块为工业、物流仓储、批发市场用地，住宅用地仅有4宗。

生产类型用地占比高，说明村集体收入不会低。数据显示，北海村村集体总收入呈现每年递增趋势，由2016年的1416万元增长至2020年2340万元。村民的口袋子也随之膨胀，人均分红由2016年的2.76万元增长到2020年4.32万元。

目前，北海村总人口有9380人，常住人口为9290人，户籍人口仅有500人，股民人口为183人。村内共有私人房屋219栋，有证房屋仅有51栋，其中有7栋私人房屋建筑超过1100㎡。具体而言，证载建筑面积期间值为55.12至888.38㎡，无证建筑面积期间值为68.72-11854.3㎡。根据控规详情，北海村旧改将建设一个公园绿化、教育配套齐全的社区。北海村涉及控规导则地块总面积约10.49万㎡，其中公园用地达到3.72万㎡，中小学用地用地达到3.48万㎡；居住用地共有4宗，合计面积约1.5万㎡。

不过，旧改项目控规中，商业商务设施用地不到3500㎡，说明北海村及其周边缺乏大型商业配套的问题依然无法通过旧改的方式得到满足。树木保护方面，北海村旧改范围内共有78棵树木资源，需要保护的古树古木仅有2棵。这对于北海村推进旧改工作来说，难度小了很多。02沪系房企介入，番禺旧改独有特色上面已经提到，北海村率先开展的是旧厂房改造，而在旧村改造上则到2018年才起步。
2018年2月，番禺区发布了《广州番禺区城乡更新总体规划（2015-2035）》，规划至2020年，启动城乡更新项目107个，其中，22个旧村全面改造项目，总面积达到14.41平方公里。沙头街道北海村、大富村、大平村3条旧村纳入改造范围内，改造面积为11.17公顷、10.64公顷、39.85公顷。

与其他旧村改造项目不同，北海村旧改是与周边的大平村、大富村联合推动更新改造的。2020年1月，上海房企大华集团宴请沙头街大富村、北海村。彼时，已有消息传出，大华集团有意拿下大富村、北海村、大平村3条村旧改项目。

同年9月，大华集团正式拿下大富村旧改项目，成为合作企业，项目总投资10亿元。大富村的“名花有主”，也意味着大平村、北海村或是大华集团的囊中物。大平村、大富村、北海村均为“十年规划”旧改项目。根据广州市2022年的旧改推进计划，这3条旧村均不在改造名单中。而更早一些的广州213个旧改项目推进意见中，三者都属于“暂缓实施”。

那么，为什么又是“十年规划”、“暂缓实施”的旧改项目会比重点项目跑得更快？其中一个原因是：早前，番禺区全力推进“三旧改造”，使得大部分旧村改造快速开展基础数据调查和招商工作。比如2018年10月福涌村公示基础数据成果、次年2月对外招商；同期，沙溪村公布了基础数据调查成果、罗边村引入星河地产为合作企业；2019年2月蔡边一村也成功引入升龙为合作企业。2018年至2019年期间，番禺旧村改造迎来“大爆发”，包括塘头村开展旧改数据测量工作、明经村完成基础数据调查、甘棠村开展基础数据调查、古坝村（东西村）开展基础数据调查、石壁村（一二三四村）调整片区策划方案、东乡村完成基础数据调查等。房企同样瞄准机会，迅速开展业务，比如星河湾介入莘汀村、碧桂园拿下南浦村、越秀地产拿下里仁洞村、佳兆业介入陈涌村、合生创展介入新基村。

旧村改造全面大爆发，让改造计划“后排”的旧村也得以快速推动。同时，有一些“十年规划”旧村项目改造难度相对较低，进度快于三年、五年的计划旧村。比如番禺中，“十年规划”的明经村与区内“三年计划”项目，都处在编制片策方案，“五年方案”的西二村、东乡村已半条腿跨入动拆环节。另一个重要原因则是，番禺旧改的独有特色。去年10月，网上曾流传过一份番禺区推动旧村改造的文件，重点对象就是“十年规划”旧村，因为合计56条旧村中，十年规划达到了39条，占比将近70%。同时，尽管39条旧村还处在改造前期工作阶段，但其中已有25条旧村已有企业合作或介入，超过64%旧村已被“瓜分”，仅有14条旧村有机会供其他房企抢入。

另一份文件中，番禺区也明确推动揽山村、思贤村、市头村、大平村等10条村公开引入合作企业。其中，“点名”的旧村基本属于“十年规划”。

两份文件都说明一个问题，番禺区十分重视、并明确加快推进“十年规划”旧村的改造进程。从整个广州来看，除了黄埔区全面开花之外，也仅有番禺区注重“后排”改造进度。这个特色延续至今，也就出现了“十年规划”跑得更快的现象。今年9月，这个现象已有呈现。彼时，沙头街召开城市更新改造工作会议，明确提出加快推进旗下6条暂缓实施、十年规划旧村改造。回顾：暂缓实施、十年规划也抢跑！番禺6条旧村改造寻找突破