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这几日，黄埔南湾村的新规划“沸腾”了。

对比上一次调整，南湾村旧改项目的总建设量由56.45万m²调整至147.47万m²，足足增加了91.02万m²，让原本破旧的小村庄摇身一变为规划居住3万人的小城镇。

借此次城市更新的东风，今天我们来讲讲，南湾村所在的旧改天堂——夏园板块。

地大物博有产业配套暂时跟不上
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从贝壳平台划分的板块面积来看，整个夏园板块非常大，北至广深沿江高速，南临横滘河，西接广州绕城高速，东靠增城区，可以说是老黄埔最东部的边缘地带。

板块内有地铁13号线经过，由西至东设有南海神庙站、夏园站以及南岗站三站，另外还有地铁5号线东延线在建，设站庙头路站、保盈大道站。

从2021年公布的黄埔“十四五”规划不难看出，夏园板块地处黄埔穗港智造特别合作区。同年，合作区内的科学城·大湾区智能制造创新中心重点项目也已经正式落地。

同时，根据《黄埔区文化和旅游发展“十四五”专项规划》，南海神庙片区将要打造以“海丝文化”为主题的广州对外文化交流合作引领区。

南海神庙始建于隋开皇十四年（594年），距今已有1428年历史。

而最近开设的广州海事博物馆，总占地面积35738㎡，现已成为黄埔区又一个标志性文化地标。

另外，板块内还有较为现代化公园南岗山公园、南山公园、夏园体育文化公园等悠闲好去处。

值得一提的是，板块南部码头众多，海运产业相当发达，这里在唐至南宋初年，曾被称为中国·第一大港。

如果不出意外，承载着文化古韵的夏园板块，未来发展潜力无限。

要想发展，基本配套还是得跟上。然而板块商业资源稀缺，尽管已有尚城万科里、领好广场等购物广场，但暂时没有高端型商业配套。

教育方面，附近有宝华幼儿园、夏园小学、南湾小学、庙头学校等学校资源，未来附近新盘和旧改项目还会建设配套小学和幼儿园，还处于图纸阶段。

纵观整个夏园，目前还处于一种百废待兴的状态，难以支撑强有力的产业。

城中村变废墟拆迁没有回头路
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正所谓不破不立，为了谋求更快、更稳的城市发展，夏园板块被列入黄埔城市更新范围内。

黄埔的旧改速度和信心大家是有目共睹的，伴随着城市更新的不断深入，同板块的夏园村、庙头村、南湾村均在陆续改造中。

乐居君到的时候正值下午，夏园村里面很多沿街商铺都已关门大吉，甚至有些看上去刚完工的自建房也处于待拆的状态，只有学校还在正常上下学。

村庄靠近港前路的区域，已经演变成一片废墟，村口为数不多的房屋外，也涂满了大红色的“拆”字。如今，夏园村已由科学城和合生创展全面接手。

不仅如此，庙头村也在今年5月牵手“广州城投+恒大”联合体。刚刚获批的南湾旧村规划，虽新增了大批住宅用地和配套，但比9月份的那份规划规模小，并且对原有村生活用地的历史建筑进行了保留。

在明文规定禁止“大拆大建”的背景下，旧改的进程变得井然有序，诞生出大批的购买力的同时，未来或会有天量供应出现。

目前，夏园板块庙头站附近已有两盘混战，其中越秀滨江·星航TOD主推户型建面约88-101㎡户型产品，卓越招商·臻珑府在售建面约78-115㎡户型产品，两盘的价格在4.4万元-4.5万元/㎡左右。

除此之外，板块的二手楼盘基本分布在地铁13号线沿线，受楼龄等因素影响，价格基本趴在2.8万元/㎡的水平线上。

按地段来分，靠近南海神庙站的火电厂宿舍参考均价2.6万元/㎡，菠萝庙船厂宿舍参考均价2.4万元/㎡，楼龄都在20年以上。

夏园站这边的宝夏花园参考均价3.1万元/㎡，夏园大厦参考均价2.5万元/㎡，黄电新村参考均价3.1万元/㎡。

而南岗站附近的万科尚城基本上达到板块巅峰，参考均价3.2万元/㎡，富域尚品居参考均价3万元/㎡，亨元花园参考均价2.8万元/㎡。

现在看来，历来发展平平无奇的夏园板块，没有特别大的硬伤。

届时能否再创旧时盛景？我们拭目以待。