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前两天，一位朋友问乐居君，现在卖房有什么秘诀吗？

我回了一句：看谁降价降得狠！

可能真话听着刺耳扎心，这位朋友没有搭理我了。

打开贝壳找房，如今有超12万二手房在货架上挂着，那要想入购房者的法眼，不就是价格吗。

毕竟你的竞争者，足足有125438个！

但也有一些小区拥有无可比拟的优势，能在这个下行市场中特立独行，价格不降反涨。

或许我们可以从中摸出点规律，看下哪些房子才是最保值的。

广州二手房价还在跌！

据国家统计局数据，广州二手房价已连跌2个月，若与去年相比，成交价也下滑了0.2%。

而中原数据则显示，10月广州二手网签均价为27193元/㎡，环比下跌0.46%。

虽然两者的统计口径不一样，但得出的结论都是一样的：广州二手房价还在跌！

并且，中原还表示，10月广州二手网签套数为1315套，环比下跌6.21%。

从各区成交情况来看，大部分区域成交都有不同程度的下滑。

但天河的成交量却录得环比上涨21.5%，珠江新城板块及后天河北板块都是本月成交活跃板块之一，同时，这两个板块的成交价格也在环比上涨。

而增城、从化，因出现多个业主急售的降价笋盘，成交也分别上涨4.3%、9.0%。

再细分到板块，可以发现，二手房成交活跃的基本都位于中心城区。

像越秀东风东板块、北京路板块，海珠新港西板块、江南大道南板块，荔湾中山八路板块等。

如今，在行业下行期，市场分化越来越严重。像增城、从化、花都、南沙这几个外围区，不仅是二手房，新房也都出现大降价的情况。

而前两天，乐居君也曾统计过，就连黄埔、番禺都有房源“大跳水”。

但其实，分化不仅是区域间的分化，就连同一个区域内，不同的产品、不同的配套也会导致房价走向不同。

哪些小区还在涨？

即便是广州最核心的地段，不同的小区也都走出不一样的行情。

为了探究哪些类型的小区最为保值，乐居君吐血整理了10月广州中心四区涨价幅度TOP10的二手房小区。

当然，有价也得要有市！因此，乐居君筛选了近90天内有成交，并且挂牌房源超10套的小区进行比较。

数据显示，天河大哥有6盘霸榜，海珠和越秀则分别有1名选手入围，而荔湾全军覆没。

涨幅第一的是敦和花园，位于广州大道南板块。

保利10月拿下的楼面价TOP10地块便紧挨着敦和花园，眼看隔壁地价比小区挂牌价还要高，业主便趁机涨价，蹭一蹭热度。

敦和花园本身条件也不错，虽然楼龄比较大，但大多数楼栋都已经加装了电梯。周边地铁客村站、鹭江站双地铁环绕，步行可达合生广场、丽影广场、万达广州等商场。

而广州大道南板块的其它成熟小区像逸景翠园、叠彩园等，因为在去年涨价太狠，目前还处于回调阶段。

逸景翠园

位于龙口西的嘉宝华庭，目前挂牌价在8-10.6万元/平方米之间，10月房价涨幅为3.89%。

嘉宝华庭算是龙口西板块内楼龄较新的小区，对口龙口西小学，紧挨着太古汇和万菱汇，周边配套成熟且高端。

从挂牌情况来看，嘉宝华庭基本以自住为主，房源保养得比较好，也有一定的溢价空间。

从筛选出的涨价楼盘可以发现，能在下行行情中依旧“自信满满”的小区大多都位于中心城区的核心地段。

只有周边配套成熟，近地铁、近商场、近学校的小区，房价才能足够坚挺。

像新港西的华乐苑，客村的影城花园，体育中心的天河新作，珠江新城东的丰乐苑等，都是地铁上盖楼盘，而且周边被多个大型商城包围，生活配套样样俱全。

虽然李嘉诚的那句“决定房地产的三要素是地段、地段、和地段”已经喊了十几年了，但目前看来仍不过时。

哪些小区跌得惨？

看完涨价的，我们再来看看降价的。

同样，我们这次统计的也都是近90天内有成交，并且挂牌房源超10套的二手小区。

所以表格内的小区其实行情也不算太差，毕竟还有一堆即便降价也无人问津的小区......

但从挂牌价可以看出，这些小区的业主对后市也是信心不足，想要以降价的方式吸引买家，快快把手上的房源出手。

在这些降价幅度大于2%的小区中，有一半都是楼龄大，且没有电梯的老破小区，像梅花村、侨翠苑、黄华路散盘、东风东路散盘，都属于这一类。

这些“老破小”，基本都位于越秀区，此前因为有名校加持，房价居高不下，楼龄超30年的都卖出近10万元/㎡的高价。

可随着教育改革，政策上避免教育与房子挂钩，再加上出生率年年下降，学位房的投资价值已经没有以前这么大了。所以，一些没有居住价值，空有一个学位壳子的“老破小”便出现价格回调。

除了“老破小”外，降价幅度大于2%还出现了另一个极端——2015年后建成的房子。

这类小区主要受“增值税2改5”的影响，光是税费都要给十几二十万，所以业主为了吸引买家，只好将挂牌价往下降。

再唠两句

通过数据比较，可以发现，最为保值的房子“只谈实不谈虚”。

目前摆在货架上的二手房源超12万套，可选择的空间比较大，只有配套够好，产品够强以及性价比够高才能在众多琳琅满目的房源中脱颖而出。

所以，接下来想买房，要看的并不是画的饼有多大，效果图有多好看，而是周边有哪些配套是已经兑现的。（想想“画大饼”的几个板块和区域，是不是已经都被怕死在岸边了）

其次，在“房住不炒”的大基调下，房子逐渐回归到居住属性，再加上目前提倡教育公平，“老破小”学位房已经逐渐失去价值，尽量少碰这一类房子。

目前，商贷、公积金贷款利率下调至低位，还有卖一买一免个税等措施，都是给购房者的利好。

如果资金允许的情况下，如今的确到了一个买房的好时机。

但，选对房，才是最重要的......