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熟悉黄埔区域的人大都知道，区域内知识城板块3万左右的新房均价，对于不少板块刚需来说，价格还算友好。

但随着今年知识城板块内几个改善项目的陆续亮相，部分项目6字头的吹风价，直捅板块价格天花板，不免让人震惊凭啥？

仔细了解后发现倒也不难解释，因为这些盘均定位低密改善项目，有项目楼面价高达2.7万/㎡，面粉贵，面包价自然也水涨船高。

但在这几个项目中，于上个月开盘的知识城悦辰壹号，却以首开2.38万/㎡起的单价，震惊板块内同定位项目一整年，并且去化还不错，这就让我不得不去现场了解一下，这价格和产品能不能匹配？项目又值不值得入手呢？

首推楼栋已封顶

知识城悦辰壹号总占地面积约24万㎡,总建面约80万㎡，绿化率约35%，容积率2.37，共4270户，规划来看也是一个低密舒适的居住社区。

项目的开发商知识城集团，作为知识城规划打造的深度参与者，其建筑品质和实力也毋庸置疑。

悦辰壹号的建筑主要是高层洋房和叠墅，洋房在地块北侧一字排开，环抱南侧叠墅，建筑楼栋相互没遮挡，可以最大化的享受地块南侧的帽峰山景。

产品方面，项目主推建面约89-168㎡三至五房的高层洋房和建面约155-170㎡的叠墅，洋房为两梯四户和两梯六户设计，精装交付预计2024年1月交房，叠墅分为上中下叠，毛坯交付据说使用面积可达300平，预计明年年中交楼。

建面约89㎡三房两厅两卫，北向户型，看广州实验学校，常规竖厅格局，带有约5.8米采光阳台和一个小入户花园，功能间齐全刚需家庭也能住的很舒服。

建面约107㎡三房两厅两卫，格局与89㎡户型相似但空间尺度上要开阔不少，朝向也是比较优势的南向，不纠结性价比预算合适的可以考虑这个户型。

建面约128㎡四房两厅两卫，单边位通透属性好，四开间朝南，卧室都带有飘窗拓展，内部空间使用率也比较高，三代同堂家庭住起来蛮合适的。

建面约143㎡四房两厅三卫，同样是南向单边位，多了一个卫生间，如户型一侧多出一个老人房，内部也是横厅设计，空间更大气开阔。

建面约168㎡五房两厅三卫，货量比较少，可以满足三代同堂和多胎家庭的居住需求，内部可以说是全屋飘窗了，又是横厅设计使用率很高，比较值得一提的是，虽然是五房设计，但主卧套间的书房区域其实可以改为独立一房空间，变成六房格局。

板块面貌比较新，项目周边已经有多个住宅项目交付入住，一些基本的城市生活配套也已经导入运营，虽然给我感觉人气一般，但是居住氛围还是不错的，沿街底商有许多常见的餐饮品牌，街边绿化也打理的井井有条。

配套方面，首当其冲的就是项目一路之隔的广州实验学校，这是一所公办的完全学校，初中部已开学，加上暂未开学的高中部，未来预计能容纳4500名学生，再加上项目本身配套的20班幼儿园和30班小学，项目也算得上是一个教育大盘了。

另外 ，项目西北侧还有一处知识城邻里中心的规划，目前已计划动工，据置业顾问介绍，预计2025年会交付使用，届时项目居民过条马路就能享受便利的商业配套。

因为这两条线路的发车频率并不像热门的3号线、5号线等线路高频，从珠江新城出发搭乘地铁➕等待换乘的时间，单程要一个半小时左右才能到达项目，如果再算上步行的时间，想想每天往返要接近4小时的通勤就让人头皮发麻。

不过话说回来，除了主城交通通勤压力外，板块内通行还是比较轻松的，还有其他城市生活配套上，何棠下站地铁口就分布有3所大型医院、城南邻里中心等，在板块内生活，居民生活的便利度还是很高的。

龙狮·璟珑府主打1.2低密居住社区，主推建面约91-168㎡三至四房，一水的板式小高层规划，吹风价3万/㎡左右，对于注重居住舒适的改善来说，项目环境要优于知识城悦辰壹号，但整体居住配套有所不及。

越秀联投知识城·居山涧同样是一个容积率1.2的低密社区，规划有平层和叠墅产品，背山面湖的景观优势算是这几个项目中最突出的，但价格也同样突出，吹风价6万/㎡的板块新盘说的就是它。

德信知识城投资嘉达·山与墅是几个项目中的纯墅类项目，主推建面约163-187㎡院落，低密+高实用率锁定标准改善豪宅购房人群，吹风价在5-6万/㎡。

综合以上，可以看到，知识城悦辰壹号是几个项目中距离板块配套最近的，教育配套优势也最突出，注重这两个方面的改善建议首选。

居山涧和山与墅的改善属性更突出，产品品质更符合改善人群需求，但价格也更高，需要做好取舍。

龙狮·璟珑府则适合预算不够高但又追求优质社区环境的改善，整体性价比不错。

那么，看过之后，如果是你你会怎么选择呢？