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广州发布了一份指导文件，这次与“城中村”的房东们密切相关。

10月20日，广州发布了《广州市住房和城乡建设局关于支持专业化规模化住房租赁企业提升“城中村”租赁住房品质的指导意见》（穗建规字〔2022〕11号）（下称：11号文），将通过多渠道筹集租赁住房房源，提升“城中村”租赁住房品质。

11号文自发布之日起开始实施，有效期5年。

乐居城更初步了解到，这是继深圳之后，全国第二个城市提出要进行“城中村”规模化住房租赁管理、运营。

同时，东莞、武汉、郑州、济南等城市也有推动“城中村”转为保障性租赁住房，并对房屋进行品质化升级。但是，走“专业化”“规模化”路线的城市，目前仅有深圳一个，如今，广州也加入了这个队伍中。

先来看下，11号文内容和重点是什么？

文件分为工作目标、工作措施、支持政策、组织保障等5个方面，涉及支持专业化规模化住房租赁企业参与、品质化提升房屋范围、品质化提升流程、提升安全措施和配套设施、加强运营安全管理，以及给予财政金融支持、减轻企业运营负担、加大公共服务支持等。

整体上，11号文的结构是引导政府、村民、企业、资本4方力量共同参与，将“城中村”房源建设为保障性租赁住房，以及各方在建设过程中的角色定位。

很好理解，政府给予政策支持，村委、村民自主成立组织并建立好分成机制、提供房源，企业进行专业运营和管理，资本提供资金支持。

不过，并不是所有“城中村”房源都能改造为租赁性住房。11号文要求，房源必须是有房产证或宅基地证、有产权，且需要对房源进行改造升级，文件也给改造流程、目标提出了要求。

根据要求，房源改造前需要制定品质化提升方案，施工前需要取得许可手续、要做好与房屋业主的沟通，并且，房屋需要做好相关建筑设计规范和消防竣工标准。同时，集中改造区域，需要进行“三线整治”和雨污分流、完善污水管网建设。

以及，非禁建区、生态一级管制区，还需通过功能置换、局部改造等，建设集中配置服务设施。

支持政策上，11号文提出，将给予财政金融支持，被认定的项目，可享受中央预算投资、保障安居专项资金、金融机构长期低息贷款等支持和税收优惠政策；以及，用水、用电、用气等继续按民用标准执行；增加公交站点、垃圾转运站清运服务等。

看似一套很简单的商业模式，但从改造流程、盈利模式上，实施起来并不容易。

广州“城中村”现状往往是握手楼为主，道路狭窄，电线横空，排污能力差，以及大部分房屋存在违建或年久失修的情况。仅从这几点来看，“城中村”专业化、规模化任重道远。

改造难度大，加上盈利空间微薄，让很多机构“望而却步”。实际上，目前已有不少专业租赁企业通过改造“城中村”房屋提供房屋租赁业务，比如世纪红璞、万科泊寓、魔方公寓、乐乎公寓等。

目前，整个长租公寓依然面临着着盈利难题，高昂的收房、改造成本、漫长的回本历程，以及持续投入的维护成本和人工成本等。这些也是“城中村”房屋转为保障性住房要面临的。

相对之下，个人业主散租的方式，投入成本少、盈利可观。我们也经常看到，有着整栋或好几栋房屋出租的村民，收租是主业，打工是副业。拆迁，对这部分人来说，资产如果没有太大增长或补偿足够吸引，也意味着失去一份稳定收入来源。

尽管困难重重，然而在当下“住有所居”目标下，“城中村”房屋已并入到保障性住房部分。更为重要的是，现实中，“城中村”是大部分一二线城市外来人口落脚地。

其中，深圳约有65%的常住人口租房，又有约76%的租客住在“城中村”。市场数据显示，2020年，深圳租房人数达1800万人，全市住房约1068万套，其中城中村占深圳住房面积的54%。

福田区香蜜湖家属楼片区旧改

东莞在2021年“两会”时公布了一份住房现状数据。2019年，常住人口846.45万人，户籍人口为251.06万人，通过租房解决住房问题的高达53%。

其中，城中村租赁住房共约42.9万套（栋），出租房间520.9万间，占东莞租赁住房的81.56%，可居住700多万人，是东莞住房租赁市场的供应主体。

广州与深、莞有着相同的情况。广州市来穗局数据统计显示，截至2019年6月30日广州来穗人口数量为996.45万；其中，城中村的外来人口为495万，占全市来穗人口的50%，占全市人口的35%。

所以，在新的住房体系建设下，需要“两手抓”，加大、加快建设保障性租赁住房，另一边则是解决“城中村”租房存在的问题，推动“城中村”房屋专业化、规模化运营和管理。

去年9月份，广州接连发布了两份重磅文件，《关于进一步加强住房保障工作的意见》、《关于城市更新旧村庄全面改造项目政策性住房和中小户型租赁住房配置的意见（征求意见稿）》，提出了，到2025年，全面完成66万套保障性住房建设筹集任务。

其中，明确指出，旧改项目将成为保障性租房的重要来源之一。

随着旧改推进步伐放缓，由“城中村”全面改造提高配建房占比转向对现有“城中村”房源规模化，也是解决住房紧张的一种方法。

在政策“红利”下，广州“城中村”租房会有哪些变化，又有哪些企业会抢入这个市场，值得期待。