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沉默许久的鱼珠旧城更新改造项目，终于再现身了。

最近，黄埔区人民政府发布了《广州市黄埔区人民政府关于鱼珠旧城更新改造的通告》（文号：穗埔府规〔2022〕10 号，下称：10号文），涉及鱼珠旧城更新改造项目（下称：鱼珠城改）的过程、负责实施主体情况、改造规定等8个方面。

10号文有效期为印发之日起施行，有效期5年。

其中，10号文多条规定强调，无论是改造范围内的个人和单位，还是改造主体，都应该做好积极支持和配合改造、确保项目改造顺利开展。

2019年，黄埔区亦发布了《穗埔府规(2019)2号》，内容与本次新规相差无几，失效时间为2024年。此时，尚未到结束时间就再发新规，足以说明，官方推进鱼珠旧城更新改造项目的强硬态度和决心。

言下之意，要加快推进项目改造进度。

2021年4月摄

根据广州市新发布的2022年旧改计划，黄埔区70个旧改项目中，鱼珠城改纳入名单中，为“续建项目”，也是黄埔区唯一一个实施计划的旧城镇项目，前期计划项目有港湾一二村改造项目、新溪旧城改造项目。

重要程度，不言而喻。

01“停滞”的一年，准备破冰？

实际上，鱼珠旧城更新改造时间已经十余年，去年3月完成招商之后，以为会迎来破冰时刻，但是“大拆大建”限令叠加广州旧改“大调整”之后，项目也沉默了很久。

“沉默”的原因主要有两点：一是、全市旧改项目基本都需要重新配合新指示进行调整或审查，这需要一点时间；二是、鱼珠城改因为部分“钉子户”的原因，迟迟没有实现清零动迁。

相信，第一点是全市旧改项目基本都要面临的现状，过去我们也具体分析不少项目调整或审查详情，这里不再赘述。况且，鱼珠城改由区属国企科学城集团主导，面对核查和调整，比其他企业更具有优势。

开标现场

归根结底，鱼珠城改还是苦“钉子户”久矣。

今年4月份，鱼珠城改范围内的已签约800多名业主联合发布了《公开信》，内容表明了他们对于更新改造支持，希望尽快加快推进改造、建设、实现回迁，但一直苦于东村小区业主拒签，项目陷入停滞。

这些已签约业主，还给出了提议：将东村小区地块调出鱼珠城改全面改造，并将其纳入老旧小区“微改造”。

尽管这是一种解决问题的思路，然而在当下强调连片改造、空间整体统筹，临时“抛弃”单个地块可能性不大。

所以，此时，黄埔区发布10号文显得十分重要，这不仅表明官方当下的一种强硬态度，坚定推进鱼珠城改，同时或意味着将着手解决“钉子户”难题。

来看下10号文具体内容，新规可分为两部分：改造范围内的个人和单位、改造主体职责。

其中，个人和单位，规定要求，积极支持和配合改造工作，不得非法阻挠改造工作的开展；以及不能在拆迁、建设阶段，做出一些影响推进进度的行为。

对于改造主体，规定要求，确保施工安全、做好改造所需的手续，以及确保改造范围内的良好秩序和旧城更新改造工作的顺利推进。

新规发布之后，能否加快推进鱼珠城改的进度，值得期待。

02新CBD的艰难改造之路

作为广州首个公开招商的旧城改造项目，鱼珠城改一直备受关注。

原因之一，自然是它的地理位置上的优越性。

鱼珠城改项目位于黄埔临港经济区首期启动区核心地段，改造范围北至黄埔大道东、南至规划路、西至鱼珠河涌中线、东至广州港物资仓。项目范围内坐拥地铁5号线和13号线，还有正在规划中的25号线和30号线也将在此经过，妥妥的四地铁上盖，地理位置上乘。

走出鱼珠地铁站，一眼就能看到建筑高度达250米的地标级建筑——港航中心。而这与周边低矮楼房、荒地形成了鲜明的对比。

去年，我们实踩鱼珠城改项目范围时看到，其与大多数城中村一样，由于早期缺乏统一的规划，鱼珠旧城之内建筑破旧、公共设施缺乏，存在不少隐患。

同时，等待拆迁的鱼珠直街，红砖堆砌的破旧墙面暴露着岁月行驶的足迹。已经紧闭的卷帘门上也写着一个“拆”字，一旁是透露着时代感的小卖铺。

能够走到拆迁，鱼珠城改足足走了10年时间，实属不易。这十年里，有着村民与村民之间的博弈，也有项目改造面临的困境。

早于2011年5月，鱼珠城改项目完成了第一轮居民征询工作，同意改造的户数占征询总户数的98.35% 。2013年12月，原广州市“三旧”改造工作办公室批复同意鱼珠旧城更新改造项目改造方案。

实际上，为了加快推进鱼珠城改的改造进度，黄埔区人民政府已经分别于2014年、2019年发布了要加快推进项目更新改造，个人要顾全大局，改造主体要确保安全、积极推进。2019年的通知也公布在村内的告示栏中。

到了2020年12月，鱼珠城改终于进入了新阶段，正式公开招商。招标文件显示，改造项目总用地面积7.68万㎡，总计算容积率建筑面积30.23万㎡，项目最低限价为14.83亿元。

根据规划，鱼珠城改定位为“广州第二CBD”，建设以国际金融城—黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区。

具体为，招标文件中很清晰地将鱼珠旧城改造范围内物业定位为人工智能数字经济产业园区。

规划文件中也早已提到，旧改项目涉及到4宗地块，包括限高150米二类居住兼容商业用地、限高180米的商务商业用地，以及两个分别限高240米、限高390米的商业地块。

鱼珠旧城改造项目地块城市设计三维导则

毫无疑问，这是新珠江新城的存在，同时临港经济区内已进驻了大量实力企业，包括南方智媒大厦、广州日报新媒体文化中心、中俄金融中心等。蓝图的落地，只等待着地块完成拆卸清零。