昨天,我们分析了一下黄埔楼市的现状。
为了防止供应过剩,黄埔加入了第一波救市的队列。
而在招拍挂市场上,今年黄埔也放慢了脚步,每轮集中供地仅放出一宗地块“试试水”。
这次,第三轮土拍中,作为黄埔的“参赛代表”,长岭居CPPQ-A4-4地块有什么亮点?
此前,长岭居两大新盘曾吹风6万元/㎡,该宗地块能否“打得过”?
定位高端
将建大户型
目前地块尚未清整,内部依旧处于“原始状态”,杂草丛生。
此次出让的地块,总用地面积为101117㎡,共分为三个小地块。
其中,AG0119060和AG0119065地块为二类居住用地,容积率分别为3.0、2.0,都是低密宅地。
而AG0119061地块则为服务设施用地,将建设一所12班幼儿园。
在出让条件上,还规定了不低于总计容建面30%设置不小于150㎡的大户型。
同时,室内净高不宜低于3.1米。
低密+大户型+3.1层高,长岭居CPPQ-A4-4地块在规划之初,便已经决定了它未来将会往改善高端产品上靠。
再加上地块周边山体绿化较多,未来高层单位还能瞭望山景,适合注重居住环境的改善客户。
纯居住板块的利与弊
目前,整个长岭居板块主打“生态宜居”,因此也被称为“高配睡城”。
但除了生态环境外,长岭居在交通和商业的配套上,还是稍微欠缺了点。
长岭居CPPQ-A4-4地块即不靠近地铁,也不靠近有轨电车,不管搭乘哪条线,步行距离都超1公里。若是想搭乘地铁,只能公交接驳。
当然,长岭居CPPQ-A4-4地块从“出生”开始就直接瞄准改善型客户,这类客群对公共交通的依赖度比较低,所以影响并不大。
而若是自驾,走高速公路的话,在不塞车的情况下去往珠江新城大约需要45分钟,还算在接受范围内。
商业方面,目前长岭居板块仅有各大小区的临街商铺。虽说能满足基本的生活需求,但想吃好玩好,就只能搭乘几站地铁去科学城了。
不过,这个短板有望在未来几年内填补。
板块内的开控|城投·云锦项目将打造8万㎡的商业,由开发商自持运营,涵盖餐饮、购物、休闲娱乐等业态。
虽然交通和商业是硬伤,但长岭居板块的教育和医疗配套却比较丰富。
在教育方面,长岭居CPPQ-A4-4地块自带幼儿园,周边学校有长岭居小学、北京师范大学实验学校以及长岭雅居配建的九年一贯制学校等。
此外,整个长岭居板块共规划有43所学校,孩子教育基本是不用担心的。
而医疗配套有广州医科大学附属妇女儿童医院。
总体来说,长岭居是个纯居住的板块,缺乏商业和产业。
但在一定程度上,少点商场和写字楼,更能保障板块的居住纯粹性,起码人口就不会太过密集。
但在改善型住宅项目扎堆的长岭居板块,CPPQ-A4-4地块能否斗得过呢?
能斗过其他楼盘吗?
从一开始主打刚需小户型,到现在清一色大户型改善项目,长岭居的绰号也从“睡城”转变为“高配睡城”。
据克而瑞数据显示,目前长岭居板块新房均价为47835元/㎡,排在整个黄埔区的第二位,仅次于老黄埔板块。
目前,长岭居板块内的新房项目几乎主打改善型,整体价格在4.2-6万元/㎡之间。
就在上周日,开控|城投·云锦首次开盘,推出124㎡三房及141㎡四房户型,均价在4.2-4.4万元/㎡之间。
此前开控|城投·云锦曾吹风6万+,现在看来,首开价还是让人十分惊喜。
前面提到,该项目自带8万㎡商业体,而且是最靠近地铁站的项目,步行至长平地铁站仅900米左右,楼下还有有轨电车站。
在配套方面,开控|城投·云锦算是板块内的“尖子生”。
而CPPQ-A4-4地块紧挨着的长岭·雅居项目,是个“巨无霸项目”,总建筑面积约100万㎡,首期将推出160-300㎡大户型。
如果追求圈层纯粹性的话,长岭·雅居会更胜一筹。
同样地,长岭·雅居也曾与开控|城投·云锦一起吹风6万元/㎡,但据项目销售透露长岭·雅居首期价格将在4.5-5万元/㎡之间。
可见,短期来说,长岭居的平层产品依旧卖不起6万/㎡。
不少业内人士猜测,此次出让的CPPQ-A4-4地块会被知识城集团拿下,作为长岭·雅居的其中一期开发
因为该地块面积较大,总价高达42.2亿元,需要资金实力较为强大的企业才能“啃下”。
再加上长岭·雅居的三宗地块将CPPQ-A4-4地块紧紧包裹着,未来可能连片开发。
但从项目的官方介绍上,长岭·雅居仅分为三个地块开发,共计3779户,好像并没有想把CPPQ-A4-4地块归入囊中的想法。
所以,该宗地块最后将花落谁家,目前还是个未知之数。
当然,若是作为长岭·雅居的其中一期开发,也许是CPPQ-A4-4地块的最好归属。
不然,该宗地块也很难与配套丰富的百万方“巨无霸”项目竞争。
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