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最近，广州楼市风声四起，又是限价放松，又是带押过户.....

这不，就连限购这条“红线”也有区域在试图突破。黄埔、南沙、花都以及白云四镇在限购政策上均出现松动。（最终实施情况以实际情况为准）

其中，黄埔甚至还提出购房补贴：

符合条件的科技创新以及生物医药人才在黄埔区购买首套住房，将给予50万元一次性购房补贴。

直接派钱给购房者，再加上放松限购的吹风，可以看出，黄埔是真的着急了。

不过作为一个网红置业区域，它到底是急啥？

楼市成绩“及格”

南沙、花都以及白云四镇等外围区域急着救市，这似乎都不用解释，因为他们的楼市实在是不太乐观。

据克而瑞数据显示，今年1-8月，南沙新房仅成交4480套，同比大跌超6成，跌幅居全市首位。而花都成交量为4373套，同比下滑36%。

相反，黄埔的楼市成绩并没有如此“惨烈”！今年1-8月，黄埔新房共成交8742套，仅次于“供货大佬”增城。

虽然黄埔的新房成交也同比下滑18%，但在全市11区成交量全部减少的情况下，这个成绩便不算太差。

（因为缺乏白云四镇的数据，这里先不作比较）

再来看库存情况。

成交量锐减，房子卖不出去，库存套数及去化周期自然随之上涨。

克而瑞数据显示，截至8月底，广州新房库存合计11.2万套，去化周期16.3个月，达近两年的一个高位水平。

在此之中，像南沙、花都等区甚至出现了“供大于求”的情况，去化周期超20个月。

也就是说，按照现在这样的成交水平，即便未来不卖地不推新货，南沙和花都现有的库存也需要卖两年左右才能卖完。

而黄埔区，去化周期为9.6个月，仅高于长期缺货的越秀区，去化能力甚至比天河海珠还要强。

而且在房价方面，黄埔不跌反涨。

截至8月底，黄埔新房成交均价为41221元/㎡，相比去年年底上涨8.73%。

至于二手房，从价格曲线来看，即便黄埔二手房价在近一年来波动比较大，但整体呈现上涨趋势。截至8月底，黄埔二手成交均价为31138元/㎡，同比上涨5.3%。

而广州全市二手成交均价则下跌3.84%。

从楼市数据上来看，不管是新房还是二手房，黄埔还算拿到了一个“及格分”。

当然，在市场整体环境趋冷的情况下，黄埔仍然也收到了点冲击，之前涨得太快的网红盘，也被挤了挤水分。

像黄埔花园、金碧世纪花园、万科城市花园、怡港花园等二手小区，近一年成交价下跌超10%。而有不少开发商也打出了“特价房”的旗号，将价格稍稍降了降。

但整体来看，黄埔楼市依旧呈向上趋势，只是没有以前那么疯狂罢了。

区域基本面并不差

再来看看黄埔的基本面。

不管画多大的饼，其实从长远来看，最能影响楼市的只有两大因素：产业和人口。

在这一方面，不得不说，黄埔算是个“尖子生”。

10年来，黄埔区GDP从2012年的2302.43亿元攀升至2021年的4158.37亿元，接近翻了一倍。并且从GDP增速来看，黄埔区一直快于广州的平均增速。

而在今年上半年，黄埔区GDP为2034.01亿元，仅次于天河大哥。

相反，同样传出放松限购的花都区及南沙区，GDP总量均位居全市倒数，和黄埔区相差甚远。

在人口方面，因为旧改的原因，导致黄埔内便宜的租房房源减少，房租上涨，让不少外来打工族纷纷出走黄埔。

2021年，黄埔常住人口减少7.13万人。但若是把时间拉长，过去10年，黄埔常住人口增长52%，是广州市常住人口增速最大的地区之一。

并且，黄埔引进的都是高新人才。第七次人口普查中，黄埔区拥有大学文化程度的人口有37.76万人，每10万人口拥有大学文化程度的人口为29864人，高于广州甚至深圳全市平均水平。

产业有了，人口有了，可想而知，黄埔的基本是非常不错的。

再加上最近黄埔楼市也并没有跑输大市，为何却在这个时候充当救市的“出头鸟”呢？

未来供应将超增城？

也许，这是一次未雨绸缪。

作为旧改大户，不少人都曾经担忧过，未来黄埔会不会供应太多？

据克而瑞数据显示，截至今年上半年末，广州已确定改造主体的旧村累计约164个，其中黄埔占据58个，占地面积3478万㎡，位列全市第一。

这波旧改带来的新盘供应，可是十分吓人的。

同样来看一份克而瑞的数据，未来五年黄埔将供应335.5万㎡旧改货量，若是加上招拍挂市场上已成交的地块，这一数据将高达1320.1万㎡。

同时，克而瑞还表示，未来黄埔区很有可能将取代增城的供应地位。

“东大仓”这个名头可不好当，如今增城已经变成一个“内卷之地”，有盘价格甚至跌回五年前。

当然，造成增城如今这个结局的，还有产业少、外来人口少等弊端。相比之下，黄埔的基本面还是“完胜”的。

但若是实在供应过剩，日子也不会太好过。

你觉得呢？