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大家有没有发觉，今年广州楼市的金九银十特别安静，朋友圈里天天强调秋冬要补水的代购，打广告打得比地产中介还勤。

据乐居了解，面对金九银十，今年开发商的策略比较两极分化，有的积极推出一口价和特价单位，企图以价换量，为年底业绩冲刺；

也有开发商选择躺平，捂盘不卖，宁愿等市场开始上行再出货。比如去年某个首进广州的过江龙房企，在番禺高价拿地后发现项目怎么定价都不对，干脆直接对外称今年不开盘了。

当然，对于新房来说，无论是降价卖还是迟点卖，能回款就是达成目的。

相比之下，二手房市场的生存环境更为严峻，前有政策调控，后有新房降价狙击，难怪最近乐居接触的部分二手房中介，都频频感叹：

“如果只靠做二手房业务，那得喝西北风去咯。”

总结近三年广州二手房市场，大概就是“眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了”。

从广州中原研究发展部数据可以看出，广州二手房成交高光在2020年三四季度以及2021年一季度。

究其原因，是因为2020年初，为缓解疫情带来对楼市的冲击，政府发布一系列楼市纾困政策，广州也积极响应，南沙、黄埔、番禺等区域先后发布人才新政，降低购房门槛。

一时间，整个广州楼市都热起来，无论是新房还是二手房，都量价齐涨。而二手房表现尤为明显，据乐居统计，在2021年“421新政”出台前，广州二手房价已连续上涨11个月，连续9个月领涨一线城市，成交量方面，2020年8月二手房成交突破1.5万套。

黄埔科学城、番禺万博某些二手小区业主开始抱团涨价，也是从这时开始。

这是很危险的信号。

果不其然，2021年4月8日，住建部约谈广州等5市政府，要针对房地产市场升温问题出台调控措施。

广州作为唯一一个被约谈的一线城市，反应也非常迅速，4月21日就发布新政，将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城9区的个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

5月二手房成交量马上断崖式下跌，从4月15389套，跌至10463套，跌幅达32%，6月更是跌至8千套出头。

但调控仍在加码。8月31日，广州发布二手住房交易指导价，96个小区上榜。业主当然不想割肉，于是他们“默契”地选择不卖。当时万博网红盘万科欧泊的中介表示，整个小区诚心放卖的房源还不到十个。

对买家而言，买次新房要承担高额税费，对卖家而言，想房子卖出去就要降价。

他不想买，他不想卖，一来二去，2021年二手房成交仅11.71万套，同比下跌10.6%。

不过，对于目前二手房市场，我们也不用一直抱着悲观的态度。

从今年3月开始，广州二手房成交套数已大幅回升，目前已连续6个月稳定在7000套以上的成交水平。尽管1-8月广州合计网签成交二手房57265套，同比去年减少37%，但业内均认为二手房成交已走出至冷时刻。

成交的回暖，也与指导价逐渐松绑有关。

克而瑞近日发布的研报提到，广州挂牌房源价格受指导价限制，但实际交易和银行放贷已基本不受到指导价影响，它认为广州已被列为“二手房参考价实质性取消”的城市。

另外，广州此前还放松人才落户门槛，取消了全日制本科生、中级职称人员等入户的社保参保年限限制，在广州市有参保记录即可落户。

而房贷利率方面，央行接连三次降息，5年期以上LPR为4.3%，达历史最低点。

以上，都是非常利好二手房的。

同时乐居还了解到，一些有迫切置换需求或资金紧缺的二手房卖家，愿意自己承担“不满五”的税费，对买家而言减轻了负担，又可以买到次新房。

回暖是事实，分化也是事实。

从克而瑞统计的数据可以看出，番禺、海珠、越秀、白云等二手房韧性较强，而次新房“重灾区”南沙、增城、黄埔，今年1-8月二手房成交跌幅均超4成，南沙更是同比去年锐减超5成。

除了增值税影响，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓也提到它们成交惨淡的另一个重要原因：

“近一年来南沙、增城、黄埔等新房市场内卷不断，新楼盘频繁促销分流了二手需求。”

新房的确太卷了。

以南沙为例，同样是在黄阁板块，新房佳兆业·凤鸣山、金科集美御峰、保利湾上，均价在2.3-2.4万元/㎡左右，而二手房南沙保利城有房源挂牌价都去到2.4万元/㎡，今年最高成交价还去到2.3万元/㎡。

至于黄埔，价格屠夫万科黄埔新城开盘价格2.78万元/㎡，把老黄埔其它新盘按在地上摩擦的同时，直接断了周边二手房的后路。

要知道，它旁边的万科尚城二手房挂牌均价为3.6万元/㎡，富域尚品居挂牌也3万元/㎡了。

不过近日市场传来消息，万科黄埔新城要涨价了，均价约3.08-3.49万元/㎡，还是比万科尚城二手房挂牌均价低。

至于增城，也没什么好说的了，新房还处于天量供应，二手房就更受伤了。

最后，目前整个广州二手房挂牌数高达11.6万套（剔除车位），而今年3月份，这个数字还只是刚突破10万。

|图片来源贝壳找房

挂牌量激增，成交量停滞，这就是广州目前二手房现状。但不管怎样，只有刺激二手房交易，才能带动“卖一买一”的需求，“这样最终才会起到盘活一手楼市的作用。”地产经济学家邓浩志说道。