正文

没错，又是大坦沙，那个性价比高、双地铁、二手房总价只要74.5万起的荔湾大坦沙......

但不一样的是，这次是“新作”哎！

此前，乐居君就出过大坦沙板块的相关文章（点击了解），不少粉丝都对岛居生活很感兴趣，原因无他，就是性价比确实还挺高的，生活环境也还不错。

不过一个板块的实际居住价值，还是要看新盘价格能放到多高，尤其是楼市筑底阶段，新盘水分不大（毕竟竞争也不小）。

借着中秋最后一天假期，一起来趁热扒拉一下广州西“小新加坡”中的新加坡——凯德双桥新作。

双地铁·半小时到珠城01

具体的区域配套，今天就不多说了，需要了解的可以翻看此前的板块分析。

最大的亮点就是地铁5、6号线交汇的坦尾站，上下班通勤，尤其是珠江新城的打工子弟，是真的方便。

而凯德双桥新作，距离地铁站，也是真的近！

高德地图显示，从项目营销中心步行至大坦沙地铁仅需5分钟，而坦尾站乘地铁5号线至珠江新城站约28分钟。

| 来源：高德地图

由于坦尾站下一站就是5号线终点滘口站，对上班途中想打个瞌睡的朋友来说别提多合适了，都是有座位坐的。

学校方面，楼盘旁的双桥学校今年已不再招生，后续会拆改为商业大楼。

而小区近距离的中小学还有广州第一中学、荔湾区西关广雅实验学校以及很多家长较为关注的沙面小学（大坦沙校区）。

总体来看，大坦沙岛的旧改和规划基本上都由凯德操刀，和老城区很多东拼西凑的宅地相比，大坦沙岛的规划更具一体性。

目前，凯德双桥新作是凯德集团开发的大坦沙二期住宅产品，一期是仅有复式在售的凯德双桥8号，2018年开盘价为4.8万元/㎡（在2020年末正式交付），复式现价约1400万一套。随着河沙村旧改，凯德后续还会推出三、四、五、六等多期住宅产品。

“5”字头·3套样板间开放02

9月10日中秋节，凯德双桥新作正式开放营销中心和样板间，小区共有南北中共3栋住宅，主推74-128㎡两三居室，整体400余套的货量不多，因此小区的活动空间也不大。

| 案场沙盘 

现在推出的仅有北塔和中塔，均为33层，分别是2梯4户和2梯5户的梯户比，大部分为南向住宅，有部分东向。

据案场销售表示，东南两向视野均是望邻近的珠岛花园，部分超15层的中高层住宅能越过9层高的珠岛花园二手小区望少少江景。

样板房布置在北塔实地，中塔的建设进度暂未有足够条件开放样板房，所以现在案场能看的实地样板房只有北塔的89㎡、90㎡和98㎡三个户型。

其中，89㎡和98㎡户型展示的是交标，而90㎡则做了一个创意样板间。

 89㎡ 

北塔整体是一个蝴蝶形设计，4户人家分列电梯两侧。89㎡的是三房两厅一卫的户型，实用率为80％，层高2.9米。

和现时很多刚需“卷王”相比，凯德双桥新作的户型并没有在“偷面积”上太花心思，但依然在生活阳台的赠送上意思意思。

从厨房出去，能看到一个异形的小阳台，因形状不规则，给人观感不算很大。

无论是大小阳台，还是主次卧室的窗户，入目尽是珠岛花园9层高的楼梯楼。

现场样板房是白天开灯的状态，关灯后采光是否充足有待考究，建议感兴趣的购房者还是牺牲多些费用，买中高楼层比较稳妥。

现场样板房是交标状态，乐居君感到比较惊喜的小细节是地脚线，竟然是金属的，简单得来多了点精致。当然，未来出现破损，比较难找到可替代的板材进行修补。

<左右滑动查看更多>

 98㎡ 

98㎡户型与89㎡的是邻居，门口贴着门口。

| 89㎡门口视野，大门设计最好往室内推，不然容易产生“冲突”

户型是三房两厅两卫的设计，比89㎡的多一个卫生间，生活阳台也更为方正。

阳台和房屋窗户视野，较89㎡户型有所改变。

生活阳台外，能看见距离较近的市政路，但现时路上车辆不多，不算是太主要的干道，而马路对面是正在建设中的荔湾区西关广雅实验学校，以及已建成的广州呼吸健康研究院。

整体户型上和89㎡的差异不大，卧室空间会大一些些，但肉眼上的感受不算很明显，不过双卫的设计能减少家庭生活的很多摩擦，这就纯粹看不同家庭的生活需要了。

<左右滑动查看更多>

 90㎡ 

89㎡和98㎡的都是交标，看完后难免感到有些寡淡，所幸开发商准备了90㎡的一套创意样板间，视觉感受就真的是漂亮很多。

面积比89㎡的仅仅多了1㎡，户型虽然也是三房两厅一卫，但卧室和卫生间的布局是不一样的。

90㎡的卧室分列客厅两侧，全屋仅有的一个卫生间卡在了主卧和客卧的中间。

同时，厨房开外的生活阳台也是异形的，与客卧有一墙之隔。

创意样板间的创意就是把邻近厨房的客卧打通，使得厨房多了个半开放式的岛台，餐厅和厨房的互动性是加强了不少。

但90㎡户型就仅剩两间卧室的话，适用性有限，并且客卧与生活阳台之间的是墙面是承重的，没办法打通得完全。

<左右滑动查看更多>

另外，北塔还有104㎡的三房两厅两卫，看似多了一个入户空间，实则也少了一个生活阳台。反而是暂未有样板房的中塔，阳台设计更方正一些。

具体可以看看下面的户型图。

<左右滑动查看更多>

最后，是大家最为关注的价格问题，凯德双桥新作目前是冻资5万预约选房的状态，正式开盘要等到9月尾，价格在5.5-6万元/㎡左右。

项目标榜自己是江景改善盘，但开盘价“5字头”的话，在荔湾老城区的一众改善盘中价格并不算高。据销售的话就是，就算中高层的户型卖6万元/㎡，依然比一桥之隔的芳村某盘笋一点。

具体周边楼价情况如何，我们一起来比较看看就知道了。

荔湾新盘该“卷”起来了03

首先，是楼盘一河之隔的南岸路、滘口两大区域。

南岸路在售新盘有豪宅保利天珺、金众西关海，保利天珺主推123~143㎡，价格约85000元/㎡；金众西关海有尾盘在推87-379㎡，价格约75000元/㎡。

而滘口则有新世界·凯粤湾在推80-143㎡的（非望江）户型，价格在5.5-6万元/㎡左右；星河江缦主推建面约176~235㎡的户型，价格约6万元/㎡。

而距离凯德双桥新作稍微远一点，荔湾还有力迅荔筑和力诚榕诚湾在近期开放了营销中心，具体价格待乐居过几天为大家实踩看看。

而二手方面，楼盘虽然不多，但可选产品户型和价位却较为多样。

大坦沙的“元老级”小区珠岛花园（1995年陆续建成），约4500户的大社区，曾以小户型名动一时，现有25㎡-200㎡的小户型、复式等多种二手房源在售，均价约30985元/㎡。小区内有房源28㎡，单价仅26608元/㎡，也就是说，最低74.5万元总价就可以上车。

| 来源：链家

同为老小区的还有翠岛居、桥中花园、污水处理厂宿舍等，均价约1.8-2.6万元/㎡；较新的小区有花语水岸（2015年建成）均价约52209元/㎡、万科·柏悦湾（2010年建成）均价约43876元/㎡、悦江上品苑（2016年建成）均价约52918元/㎡。

前后左右两相对比，凯德双桥新作在整个荔湾的新盘中，价格不算什么刚需，毕竟老城以及教育配套都摆着这里，但价格也叫得不算高，都在合理的范围内。

宅地都来自大坦沙上的旧改项目，未来也还有很多购入新盘的机会，但靠近坦尾地铁站的，就所剩无多了。

对荔湾有一定情怀，或在珠江新城工作希望通勤时间不太长的购房者，可以密切留意一下。