有消息称，位于番禺桥南板块的某个高端盘将于本月开盘。
乐居君了解到，番禺本地居民对这个新盘的期待值还是蛮高的，毕竟桥南板块新房楼市已经“熄火”4年，但当项目4万+的吹风价出来后，一种比较有意思的声音出现了：
“同样的价格，我可能还是会选时代柏林。”
一个新盘，一个二手盘。前者凭借河道景观圈粉，而后者，凭什么还能成为本地人的“白月光”？
|市桥河景观
01
曾经的地王，尾货都要4字头
说起时代柏林，它还算得上是这个高端盘的“前辈”。项目位于桥南核心区域， 北侧为奥园广场，中间还隔着个“绿肺”南区公园，生活配套可谓十分完善了，唯一缺点是没有地铁，出行靠公交或自驾。“桥南本身环境就很好，住在时代柏林很舒服的。”乐居一位在时代柏林买了房的朋友说道。
|奥园广场
|南区公园
2015年底，时代地产经历45轮竞价最终以总价超24亿元+配建3600㎡保障房，折合楼面价16401元/㎡拿下时代柏林所在地块，一战封神，将地块送上市桥楼面价TOP1。
当年的这个地价，直接追平周边房价。而卓越2021年在桥南拿下的地块，拿地价也不过2.47万元/㎡，比6年前的时代柏林仅高出约8千元/㎡。
“时代地产作为豪宅专家，未来地块打造项目售价会去到3-4万元/㎡，与广州市中心价格齐平。”拍地后，业内专家如此点评。
后续时代柏林开盘也印证了这一预测。
2016年，项目开盘，户型涵盖99-143㎡三至四房，均价3.2万元/㎡。
2018年，项目开始清尾货，3栋及5栋的112㎡三房和130㎡三房，均价已去到3.9-4.3万元/㎡。
碰巧的是，无论是开盘还是清尾盘阶段，乐居都曾到项目实地探访，发现购买时代柏林的，大多是番禺本地已有房的中年人。
|时代柏林实景，业主供图
02
均价4.3万元/㎡，业主还包增值税
距离时代柏林开盘，已经过去6年。
6年的时间，婴儿都变成小学生，农田都可以变高楼，人和物都在向前进，除了时代柏林的房价。
链家网显示，目前时代柏林共有8套房源放盘，均价43409元/㎡。
额，它2018年清尾货已经卖到4.3万元/㎡了。
成交方面，今年以来它共成交了4套房源，均价在3.96-4.01万元/㎡之间，参考这个区间，说明目前挂牌房源还有议价空间。
“今年以来成交的113㎡三房，总价在448-460万左右，业主还包约23万的增值税。”某中介向乐居透露，虽然时代柏林房子“满二不满五”，但一般业主都会自己承担税费。
该中介还表示，近半年，由于疫情造成经济大环境不好，而时代柏林业主月供基本在1.6万元左右，供不上的业主都选择卖房。
“那些业主已承担税费的房源，议价空间不大了，大概只有5万左右。”该中介说道。
乐居留意到，目前小区最便的一套南向的99.27㎡三房房源，总价400万元，单价4万元/㎡，要知道该户型在2016年开盘价约3.7万元/㎡，6年间涨幅仅8%，跑输大市。
尽管如此，该房源挂牌9个月，仍无人问津。
值得一提的是，乐居君曾在晚上8、9点路过项目，发现没几户开了灯，是不是说明它入住率不高？
03
桥南瓶颈难突破
扒完时代柏林，乐居也想趁机说说它所在的桥南板块。
一条市桥河，将市桥划分为南北两边。北面是市桥老城区，多为楼龄超20年的小区；而南面，也就是桥南板块。
在乐居君记忆中，小学的时候，桥南还是一片荒地，那时候华景新城（不是天河那个）还在建，被征地的原村民，补偿了现在南郊村的地块，自建房也陆续动工，到处都是打桩声，尘土飞扬。
一晃10余年过去，奥园广场、海伦堡御院、花样年华、时代柏林、华景新城等楼盘拔地而起，配套上来了，人多了，车密了，但桥南依旧很年轻，依旧意气风发。
对了，不知道从什么时候开始，桥南还喜提了“富人区”的称号。
这也被不少人吐槽：
“什么富人区，番禺真正的富人区在万博好吗！？”
目前，桥南板块都是二手房了，海伦堡花样年华三期、海伦堡、昊龙花园、越秀可逸阳光等，楼龄较新，均价在3万元/㎡左右。
富人区说不上，但房价确实不低了。
此外，乐居君私以为，桥南环境没有市桥老区那么杂乱，道路宽敞，干净整洁，住的基本是本地人，的确十分宜居。
不过，桥南的发展，估计也很难突破。
首先被人诟病的，是它的交通。
作为拥有近20个小区的板块，这里没有一条地铁，居民需乘坐公交到地铁3号线番禺广场站或市桥站，尽管近几年不断有居民向政府提出建地铁的必要性，但得到的答复均是：未纳入规划建设。
其次是旧改。
去年中，有南郊村村民爆料，深圳开发商鹏瑞有意介入该村旧改，还在村里大派现金。
要知道，鹏瑞是豪宅“深圳湾一号”的开发商，若由他操刀南郊村旧改，结合市桥河道景观，打造出来的产品还是挺让人期待的。
可惜的是，去年风风火火宣传过一轮后，鹏瑞今年似乎没有在出现过在南郊村，是搁置还是退出，不得而知。
交通、旧改双双遭遇瓶颈，桥南想要更上一层楼，也许，要寄望下一个10年了。
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